TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/02868

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ICFA

JUGEMENT du 07/11/2025

Monsieur [K] [E]

Madame [W] [F] épouse [E]

C/

Madame [X] [V] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

(voir mention)

M. et Mme [E]

Expédition délivrée le :

à :

( voir mention)

Mme [X] [V] [R]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et , lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [W] [F] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparante en personne

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [V] [R]

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2024, M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] ont loué à Mme [X] [V] [R] un local à usage d’habitation, comprenant une place de parking en sous-sol, situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 536,50 € hors charges outre 60,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 029,00 € au titre des loyers et charges arrêtés au 6 mars 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] ont fait assigner Mme [X] [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

Ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

Autoriser la demanderesse à disposer des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion conformément aux conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

Condamner la locataire à payer la somme de 1 703,06 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 029,00 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,

Condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés aux demandeurs et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Commissaire de justice),

Condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la locataire aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers déjà signifié, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de l’assignation et de ses suites et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E], sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 013,00 €, au titre des loyers et charges échus au 2 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Citée par acte délivré à l’étude du Commissaire de justice, Mme [X] [V] [R] comparaît.

Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais pour trouver un autre logement.

Elle expose qu’elle était animatrice péri scolaire, mais que son contrat a été arrêté en mai 2025. Elle déclare percevoir 50,00 € de RSA et 230,00 € de prime d’activité.

Elle demande la suspension de la clause résolutoire pendant la trêve hivernale. Elle explique être en pleine recherche d’emploi.

L’affaire est mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 11 mars 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 2 septembre 2025, la dette locative de Mme [X] [V] [R] s’élève à la somme de 2 476,56 € (soit la somme de 3 013,00 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 536,50 € euros correspondant au loyer d’octobre 2025 non échu à la date de l’audience) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 7 mars 2025 pour la somme de 1 029,00 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 4 octobre 2024 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 avril 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et la situation financière de Mme [X] [V] [R] ne lui permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de Mme [X] [V] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Mme [X] [V] [R] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

— Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 du code de procédure civile d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [X] [V] [R] sollicite un délai pour quitter les lieux, le temps de trouver un autre logement, et le justifie au motif qu’elle perçoit le RSA et la prime d’activité.

Cependant, Mme [X] [V] [R] ne justifie pas de sa situation financière ni d’aucune démarche en vue de son relogement et il n’est pas non plus démontré que son relogement ne pourrait s’opérer dans des conditions normales.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de délai pour quitter les lieux.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [V] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [X] [V] [R] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [X] [V] [R] à verser à M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] la somme de 2 476,56 € (décompte arrêté au 2 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 7 mars 2025 sur la somme de 1 029,00 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 octobre 2024 entre M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E], d’une part, et Mme [X] [V] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

DÉBOUTE M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] de leur demande d’expulsion immédiate ;

DÉBOUTE Mme [X] [V] [R] de sa demande d’octroi de délais pour se reloger ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [V] [R] à verser à M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [X] [V] [R] à verser à M. [K] [E] et Mme [W] [F] épouse [E] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [V] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,