RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00156 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCWD

MINUTE N° :25/00196

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SIDR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 18 AOUT 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. SIDR immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 74 B 118 SIRET n°310 863 592 00013,

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M. [V] [W] [F] [D] (Agent de la SIDR) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [U] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR) a donné à bail à Madame [T] [U], selon contrat de location du 25 octobre 2022, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 720,08 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [T] [U] pour la somme en principal de 1.439,30 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 24 mars 2025, la SIDR a fait citer Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Benoît (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [U],

— condamner Madame [T] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.738,69 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande,

— condamner Madame [T] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 758,53 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Madame [T] [U] aux dépens.

A l’audience du 19 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 4.499,92 euros.

Madame [T] [U], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Elle a trois enfants à charge dont un handicapé, explique qu’elle s’est offert un voyage pour s’évader un peu et a mis à mal ses finances.

Elle déclare 2.658,72 euros de ressources mensuelles, 200 euros de charges mensuelles et s’engage à verser 300 euros par mois en sus du loyer pour apurer l’arriéré locatif.

Le diagnostic social et financier la concernant qui a été produit fait état de 2.658 euros de ressources mensuelles, 2.317 euros de charges mensuelles (loyer inclus) soit un reste à vivre mensuel de 341 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 5 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SIDR est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce le contrat de location conclu le 25 octobre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [T] [U] le 10 juin 2024, pour la somme en principal de 1.439,30 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 10 août 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [T] [U] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 10 août 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SIDR produit un décompte démontrant, qu’après soustraction des frais de procédure de 316,17 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [T] [U] est débitrice de la somme de 4.183,75 euros au 6 mai 2025.

Madame [T] [U] ne conteste ni le principe ni le quantum de la dette qu’elle a d’ailleurs reconnu à l’audience.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 4.183,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.738,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait pris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SIDR que Madame [T] [U] a effectué deux versements au titre du loyer et des charges en 2025 (600 euros le 27/02/2025 et 450 euros le 06/05/2025, soit le montant du loyer résiduel qui est de 447, 43 euros)

Madame [T] [U] a repris le versement intégral du loyer avant la date d’audience et le reste à vivre mensuel de 341 euros matérialisé par le diagnostic social et financier la concernant lui permet d’être en situation de régler sa dette locative.

Au vu de ce qui précède, il a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [U] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 758,53 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [U] qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2022 entre la SIDR et Madame [T] [U], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 10 août 2024,

CONDAMNE Madame [T] [U] à verser à la SIDR la somme de 4.183,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.738,69 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due,

AUTORISE Madame [T] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 116 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [U], ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [T] [U] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 758,53 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [T] [U] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 18 août 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE