— N° RG 22/04973 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCZTS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 30 Avril 2025

Minute n°25/686

N° RG 22/04973 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCZTS

le

CCC : dossier

FE :

— M^e DANTEC

— M^e PEROT-CANNAROZZO

— M^e BARTOLI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT HUIT AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

Monsieur [N] [G]

[Adresse 10]

représenté par Maître Jean-françois DANTEC de la SCP DANTEC – RAMBEAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.D.C. SDC [Adresse 2], [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice, la société CERSOY & GIRARD (GSI)

[Adresse 8]

[Localité 12]

représenté par M^e Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, M^e Jean-toussaint BARTOLI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025,

GREFFIER

Lors des débats Madame KILICASLAN, Greffière et du délibéré : Madame CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec Madame CAMARO, Greffière

****

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [G] est propriétaires des lots n° 104, 110 et 142 correspondant respectivement à un local, un appartement et une cave au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 17] soumis au statut de la copropriété et géré par le cabinet CERSOY et GIRARD (ci-après le cabinet GSI).

Par courrier recommandé du 3 juin 2022, M. [G] a demandé au cabinet GSI de bien vouloir inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale trois résolutions, la première concernant une demande de régularisation de la comptabilité concernant la copropriété du fait des erreurs dans la répartition des comptes 2019, la deuxième concernant l’état très dégradé de la copropriété et la troisième l’état des procédures judiciaires en cours à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Le cabinet GSI a convoqué l’assemblée générale du [Adresse 5] à [Localité 14] à la date du 26 juillet 2022 à 18 heures.

M. [G] déclare que le cabinet GSI a refusé de mettre les résolutions qu’il avait proposées à l’ordre du jour.

Le 28 juillet 2022 le cabinet GSI a notifié le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juillet 2022 que M. [G] déclare avoir reçu en recommandé le 2 août 2022.

Par un acte du huissier du 27 septembre 2022, M. [G] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic le cabinet GSI et le cabinet GSI aux fins de voir prononcer l’annulation des résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2022, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et le cabinet GSI à lui payer la somme de 5000 € au titre des dommages et intérêts.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, M. [G] demande au tribunal de bien vouloir :

« Dire et juger M. [G] [N] recevable en la présente assignation et y faisant droit

● A titre principal :

● Constater la violation par le Cabinet SAS CERSOY ET GIRARD (GSI), syndic,des dispositions de l’article 10 du Décret du 17 mars 1967

En conséquence :

● PRONONCER l’annulation des résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2022.

● Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] pris en la personne de son syndicat et le cabinet GSI à payer à M. [G] [N], la somme de 5.000 euros au titre des dommages et intérêts.

● Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] pris en la personne de son syndicat et le cabinet GSI à payer à M. [G] [N], la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

● Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] et le cabinet GSI aux entiers dépens de l’instance.

● DIRE ET JUGER que M. [G] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 14] dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi N°65-5557 du 10 juillet 1965 ».

À l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n°6, M. [G] soutient que le cabinet GSI n’a pas repris in extenso la résolution qu’il avait proposée au vote dans son courrier du 3 juin 2022 et que la suppression du passage sur la conséquence de l’erreur de comptabilité caractérise une carence dans la tenue de la comptabilité et la volonté du syndic de ne pas informer l’assemblée générale sur le sujet. Pour démontrer l’erreur de comptabilité, M. [G] verse aux débats le décompte de régularisation de charges de l’année 2019 qu’il a reçu le 4 mars 2021 et qui met à son débit une somme de 1134,08 euros ainsi que l’appel de régularisation de charges transmis le 1er avril 2023 par le cabinet GSI rectifiant celui du 4 mars 2021 et mentionnant qu’il n’est plus redevable de cette somme mais seulement de 333,15 €.

À l’appui de sa demande d’annulation de la résolution 14, M. [G] soutient que le cabinet GSI a refusé de joindre l’ordre du jour complémentaire qu’il a demandé et n’a pas souhaité informer les copropriétaires sur l’existence d’une procédure existante entre une copropriétaire Madame [H] et le syndicat des copropriétaires concernant des infiltrations. Il indique également que dans la convocation il était prévu le vote de 13 résolutions alors que dans le procès-verbal il y en a eu 15 de sorte que le syndic en a rajouté deux en toute illégalité. Il fait valoir également que le syndic a refusé d’inscrire à l’ordre du jour complémentaire les procédures judiciaires en cours et que l’absence d’information sur ces procédures a eu des effets sur le vote de la comptabilité de l’immeuble de l’exercice 2021.

À l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n°5, M. [G] fait valoir que les erreurs comptables sur la répartition entre les copropriétaires des charges de l’année 2019 ont eu un impact sur le vote du budget 2021. Il indique que dans les dépenses de l’année 2021 est intégrée une dépense de reprise de conduit de cheminée qui fait l’objet d’une expertise judiciaire qui n’est pas nécessairement à la charge du syndicat des copropriétaires mais du copropriétaire. Il se prévaut également de la dégradation de l’état de la cour qui devait prise en compte dans le cadre du vote du budget de l’année 2021.

Il soutient que le syndic a commis des erreurs de gestion dans le cadre de la régularisation des charges de l’année 2019, des erreurs dans la rédaction de la convocation et du procès-verbal d’assemblée générale et qu’il a eu la volonté de dissimuler ses erreurs et que ces fautes sont à l’origine d’un préjudice financier et comptable qu’il subit et qu’il évalue à la somme de 5000 €.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024, le cabinet GSI demande au tribunal de bien vouloir :

« JUGER le Cabinet GSI (ancienne dénomination SAS CERSOY ET GIRARD), recevable et bien fondé en ses demandes.

JUGER que M. [G] ne prouve pas les fautes graves quasi-délictuelles personnelles du Cabinet GSI (ancienne dénomination SAS CERSOY ET GIRARD), dans l’exercice de ses fonctions de syndic de copropriété ni ne caractérise ou quantifie quelle chance il aurait perdue par voie de conséquence ;

DEBOUTER M. [G] de toutes ses demandes, fins et prétentions visant à la condamnation personnelle du Cabinet GSI (ancienne dénomination SAS CERSOY ET GIRARD),

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires, de toutes ses demandes, fins et prétentions visant à la condamnation personnelle du Cabinet GSI (ancienne dénomination SAS CERSOY ET GIRARD),

CONDAMNER M. [G] à verser au Cabinet GSI (ancienne dénomination SAS CERSOY ET GIRARD), la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 CPC.

ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir dès lors qu’elle n’est nullement nécessaire, ni compatible avec la nature de l’affaire.

CONDAMNER M. [G] aux entiers dépens ».

Le syndic conteste la faute reprochée par M. [G] selon laquelle il n’aurait pas tenu informé les copropriétaires du suivi de la procédure d’expertise faisant valoir à l’instar du syndicat des copropriétaires qu’aucun jugement sur le fond n’a été rendu et que seule une expertise judiciaire a été ordonnée et qu’il a traité de l’objet de cette procédure dans la résolution n°14. Il en déduit que M. [G] ne rapporte pas la preuve que l’absence de la résolution n°3 qu’il souhaitait voir porter au vote à influer sur le sens de celui concernant l’approbation des comptes de l’exercice 2021.

Il indique également que M. [G] ne rapporte pas la preuve de fautes qui lui sont imputables en ce que les résolutions qu’il a proposées ont été portées à l’ordre du jour et qu’ainsi l’erreur comptable a bien été rectifié et que les copropriétaires ont été informés sur les procédures en cours.

Concernant la demande d’annulation de la résolution n°5, le syndic fait valoir que M. [G] ne rapporte pas la preuve que l’erreur commise au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2019 dans la répartition individuelle vicie les comptes de l’exercice 2021. Concernant la prise en charge d’un conduit de cheminée, le syndic indique qu’il s’agit d’une partie commune et que cette prise en charge par le syndicat des copropriétaires n’a été contestée par aucun copropriétaire et que l’objet du litige avec Madame [H] n’est pas de déterminer si la cheminée est privative ou fait partie des parties communes mais de déterminer l’origine des infiltrations dont elle est victime.

Concernant la résolution proposée par M. [G] au titre de l’état dégradé de la propriété, le syndic GSI indique que la formulation utilisée par M. [G] n’amène pas à une résolution à soumettre au vote mais qu’il s’agit d’un point d’information. Il indique qu’en toute hypothèse la dégradation de la cour a été traitée dans la résolution 7 laquelle a ratifié une étude de sol de ladite cour et que l’état de l’immeuble est à rapprocher de la résolution n°13 qui prévoit la réalisation d’un diagnostic global destiné à évaluer l’état de l’immeuble et à donner une projection de travaux nécessaire pour sa conservation et son entretien. Il indique qu’aucune question n’est réellement posée.

Enfin, il conteste l’existence de 13 points dans la convocation d’assemblée générale et l’existence de 15 résolutions lors de la réunion de l’assemblée générale invoquée par M. [G].

Il en déduit que M. [G] échoue à rapporter la preuve d’un comportement fautif de sa part.

Concernant les préjudices, le syndic soutient qu’il ne peut uniquement réclamer un préjudice au titre de la perte de chance et que le quantum invoqué n’est pas justifié.

Il s’oppose à la condamnation solidaire demandée par M. [G] au motif que la solidarité ne se présume pas et que même une demande de condamnation in solidum est irrecevable dès lors qu’il est uniquement tenu d’exécuter le mandat d’administration du bien et qu’il n’a aucun lien avec les obligations du syndicat des copropriétaires. Il s’oppose également à la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de bien vouloir :

« ▪ Débouter M. [N] [G] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

Et ce faisant,

À titre principal,

▪ Débouter M. [N] [G] de sa demande d’annulation des résolutions n°5 et 6 de l’assemblée générale du 26 juillet 2022 ;

▪ Débouter M. [N] [G] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, la société CERSOY & GIRARD, solidairement avec la société CERSOY & GIRARD, au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;

À titre subsidiaire,

▪ Débouter M. [N] [G] de sa demande de dommages et intérêts au motif qu’il ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice indemnisable,

À titre infiniment subsidiaire,

▪ Condamner la société CERSOY & GIRARD (GSI) à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 17], représenté par son syndic en exercice, la société CERSOY & GIRARD de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et/ou de tous sommes qui seraient laissées ou mises à sa charge, au bénéfice de M. [G] en principal, accessoires, frais, intérêts, article 700 du CPC et dépens ;

En tout état de cause,

▪ Condamner M. [N] [G] et, plus généralement, tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Localité 14] [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société CERSOY & GIRARD, la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

▪ S’il était fait droit aux demandes de M. [N] [G] ou à l’une seule de ses demandes : arrêter et/ou suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

▪ Condamner tout succombant aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Jean-Toussaint « BARTOLI, avocat au Barreau du Val de Marne, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir concernant l’annulation de la résolution 6 qu’il a bien soumis au vote de l’assemblée générale une résolution identique à celle rédigée par M. [G] concernant l’erreur dans la répartition individuelle des charges concernant l’année 2019 et qu’en outre il a bien adressé un appel dénommé rectification régularisation 2019 à l’ensemble des copropriétaires. Il indique que la suppression de la mention relative aux frais sans incidence dans la mesure où aucun frais de relance n’a été comptabilisé et que cette mention été inutile.

Concernant la demande d’annulation de la résolution 5, le syndicat des copropriétaires indique que M. [G] ne rapporte pas la preuve que l’erreur contenue dans le décompte individuel de charges de l’exercice 2019 a pu influer sur le sens des votes concernant l’approbation des comptes de l’année 2021. Concernant la dépense relative au conduit de cheminée il indique que la réparation concerne une partie commune conformément au règlement de copropriété et que le litige opposant le syndicat des copropriétaires ainsi que la SCI Camélia à Madame [H] a pour objet de déterminer l’origine des infiltrations et non le caractère privatif au commun du conduit de cheminée. Il indique que dans la résolution n°14, l’existence du litige a été abordée.

Concernant la demande de dommages intérêts, il soutient n’avoir commis aucune faute.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture est intervenue le 28 avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 3 juin 2025, et mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°14

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, si M. [G] demande dans la discussion de ses conclusions l’annulation de la résolution 14 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2022, il ne formule aucune prétention en ce sens dans son dispositif de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’annulation de la résolution 14 ni d’évoquer les moyens soulevés à l’appui de la demande d’annulation dans ce paragraphe.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°6

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Le syndic rappelle les dispositions du présent article sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires ».

En toute hypothèse M. [G] reproche au syndic de ne pas avoir repris in extenso la résolution qu’il avait proposée au vote dans son courrier du 3 juin 2022 et que le syndic a commis une erreur de comptabilité dans la régularisation des charges de l’année 2019.

Par courrier du 3 juin 2022, M. [G] a demandé au syndic de bien vouloir inscrire à l’ordre du jour complémentaire la résolution suivante :

« Résolution 1 : demande de régularisation de la comptabilité concernant la copropriété du fait des erreurs dans la répartition décompte de 2019

Il a effectué une régularisation des charges pour l’exercice de 2019 en date du 24 mars 2021. Cette répartition est erronée. Une régularisation des charges correspond à la différence entre les dépenses réalisées et les provisions versées par les copropriétaires. Il a été oublié de comptabiliser les provisions versées par les copropriétaires pour l’année 2019. En conséquence, il est réclamé la totalité des charges une deuxième fois. Il est demandé au syndic de procéder à une nouvelle répartition et annuler l’ensemble des frais de relance imputer injustement aux copropriétaires »

Dans la convocation transmise aux copropriétaires, le syndic a inscrit à l’ordre du jour la résolution n°6 rédigée de la manière suivante : « demande de régularisation des comptes de l’exercice 2019 (majorité article 24) il a été effectué une régularisation des comptes de l’exercice 2019 en date du 24 mars 2021 et qui s’avère erronée. Une régularisation de charges correspond à la différence des charges réelles et des provisions appelées au titre du budget. Une correction doit être apportée en juillet 2022 ».

M. [G] reproche au syndic d’avoir supprimé dans la rédaction de la résolution le passage selon lequel le syndic a oublié de comptabiliser les provisions versées par les copropriétaires pour l’année 2019.

En l’espèce la différence de rédaction invoquée par M. [G] n’est pas de nature à entraîner la nullité de de la résolution n°6 dès lors que cette différence est minime et qu’en tout état de cause, le syndic a souscrit à la demande de M. [G] en inscrivant à l’ordre du jour une résolution ayant pour objet la régularisation de la comptabilité concernant la copropriété du fait des erreurs dans la répartition décompte de 2019, laquelle a d’ailleurs été adoptée et de l’aveu même de M. [G] a conduit à une modification de la régularisation de la répartition des charges entre copropriétaires concernant l’année 2019.

La mention de l’imputabilité de cette erreur de répartition de charges au syndic dans la résolution n’est pas de nature à influer sur son vote comme le démontrent l’issue de ce vote et les conséquences qui en ont été tirées. Il est constant que l’erreur de comptabilité lui était inévitablement imputable dès lors que c’est lui qui est chargé des comptes, de sorte que la mention ou non de cette imputabilité ne présente pas d’utilité et ne peut avoir influé sur le sens du vote.

Il apparaît d’ailleurs que cette erreur n’a pas pour origine une double comptabilisation des charges mais une erreur d’imputabilité des provisions sur les comptes comme l’indiquent le syndic et le syndicat des copropriétaires qui n’est d’ailleurs pas contesté par M. [G], de sorte que la mention qu’il préconisait était erronée.

Enfin, l’erreur dans la répartition des charges de copropriété entre les différents copropriétaires en 2019 n’a pas pour effet d’entraîner la nullité de la résolution ayant pour objet d’examiner la régularité de cette répartition des charges et de la rectifier en cas d’erreur.

En conséquence, et sans qu’il soit besoin de rentrer dans le détail de l’argumentation de toutes les parties, M. [G] sera débouté de sa demande de voir prononcer la nullité de la résolution n°6.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n°5, ayant pour objet l’approbation des comptes de l’exercice 2021, M. [G] se prévaut en premier lieu des erreurs sur la répartition des charges entre copropriétaires concernant l’année 2019, soutenant que la modification de l’ordre du jour complémentaire qu’il avait proposé par le syndic à influer sur le sens des votes concernant l’approbation de l’exercice 2021, en deuxième lieu des conséquences de la procédure judiciaire en cours concernant un conduit de cheminée indiquant que si le conduit est privatif il doit être mis à la charge du copropriétaire et non en charge générale et que les copropriétaires n’ont pas pu voter cette résolution en connaissance de cause du fait du syndic de refuser de joindre l’ordre du jour complémentaire qu’il a demandé sur l’état des procédures judiciaires en cours à l’encontre du syndicat des copropriétaires, et en denier lieu il se prévaut des conséquences du refus du syndic d’inscrire à l’ordre du jour complémentaire la dégradation de l’état de la courette et des conséquences sur les défenses et que cette absence d’information a eu un effet sur le sens du vote.

Il convient d’examiner chacun de ces moyens

Sur le moyen concernant les erreurs sur la répartition des charges entre copropriétaires concernant l’année 2019Il a été jugé précédemment que la modification de la rédaction de la résolution proposée par M. [G] dans son courrier du 3 juin 2022 concernant la régularisation des comptes de l’exercice 2019 par le syndic dans la résolution 6 qu’il a proposée au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2022 n’est pas de nature à entraîner sa nullité de sorte qu’elle n’a pu influer sur le vote des copropriétaires concernant la résolution 5 ayant pour objet l’approbation des comptes de l’exercice 2021. De même comme le soutiennent le syndic et le syndicat des copropriétaires, chaque exercice est indépendant et une erreur de répartition des charges entre les différents copropriétaires concernant l’année 2019 ne peut avoir pour effet d’influer le vote concernant l’exercice 2021. D’ailleurs cette erreur de répartition des charges n’a pas d’effet non plus sur l’approbation des comptes de l’année 2019 dès lors que seule la répartition entre les copropriétaires est contestée.

Il en résulte que le moyen n’est pas fondé et sera écarté.

Sur la procédure judiciaire en coursComme le relèvent le syndic et le syndicat des copropriétaires, la procédure judiciaire en cours initiée par Madame [H] à l’encontre de la SCI Camelia et du syndicat des copropriétaires n’a pas pour objet de déterminer si le conduit de cheminée litigieux est une partie commune ou non mais pour objet de déterminer l’origine des infiltrations qu’elle subit, de sorte que la contestation de l’imputabilité du changement de conduit de cheminée dans les charges générales de l’exercice 2021 n’a pas d’objet.

En outre, dans son courrier du 3 juin 2022, M. [G] avait demandé au syndic d’inscrire dans l’ordre du jour complémentaire la résolution suivante :

« Résolution 3 Etat des procédures judiciaires en cours à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Il est fait injonction au syndic d’informer l’assemblée générale sur l’existence (ou pas) d’une procédure d’expertise judiciaire diligentée par un (ou une) copropriétaires à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En cas de procédure, il convient de transmettre la copie de l’assignation dans le présent PV d’assemblée générale »

Or le syndic a inscrit en résolution 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2022 la résolution suivante :

« Information du syndic aux copropriétaires

Le syndic informe les copropriétaires qu’une expertise judiciaire a été ouverte le 10 novembre 2021 auprès du tribunal judiciaire de Meaux par le conseil de Madame [H] propriétaire d’un appartement qui subit des infiltrations dans sa chambre depuis de nombreux mois. L’objet de cette expertise est de déterminer les responsabilités de chacune des parties, la SCI Camélia, du cabinet Besse (courtier pour l’assurance de l’immeuble) et du syndicat des copropriétaires.

Une réunion d’expertise a eu lieu le 24 mars 2022 sur le lieu de l’immeuble.

Le rapport est joint à la présente convocation »

Il en résulte que contrairement à ce que prétend M. [G], le syndic a bien inscrit à l’ordre du jour la résolution qu’il demandait sur l’existence des procédures judiciaires en cours à l’encontre du syndicat des copropriétaires. M. [G] n’est pas fondé à contester le fait que cette résolution ait été inscrite comme un point d’information dès lors que lui-même dans la rédaction de sa résolution fait injonction au syndic d’informer les copropriétaires sur les procédures en cours et qu’en outre une telle résolution n’est pas de nature à entraîner un vote puisque par définition le syndicat des copropriétaires ne peut pas se soustraire à une procédure diligentée à son encontre aux termes d’un vote des copropriétaires.

Enfin, il ressort de la convocation que le syndic a bien communiqué dans le cadre de l’assemblée générale du 26 juillet 2022 le rapport d’expertise.

En conséquence, le syndicat a bien informé les copropriétaires de l’existence des procédures judiciaires en cours conformément à la demande de M. [G] de sorte que le moyen n’est pas fondé et sera écarté.

Sur le refus d’inscription à l’ordre du jour complémentaire de la dégradation de l’état de la courette Dans son courrier du 3 juin 2022, M. [G] a demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour complémentaire la résolution suivante :

« Résolution 2 état très dégradé de la copropriété (présence de rats dans les parties communes, conséquences de l’affaissement de la cour, incidence des divers dégâts sur les fondations de l’immeuble)

La copropriété est dans un état très dégradé au niveau des parties communes.

Le syndic est invité à donner des éléments d’information et si possible joindre les justificatifs au présent procès-verbal d’assemblée générale ;

— présence de rats dans les parties communes (cours, couloirs de cave). Il est demandé au syndic d’indiquer aux copropriétaires, les mesures prises pour lutter contre cette invasion. La pose de pièges n’est pas suffisante pour le long terme. Il faut lutter contre la cause et non les conséquences. Pour les copropriétaires résidant aux RDC et même au premier étage il y a un risque.

Affaissement de la cour. La cour présente des signes d’affaissement important et désormais nous avons un trou béant. Il est demandé au syndic si un sinistre a été déclaré à l’assurance et les mesures prises pour résoudre cette fragilisation du sol.

Comme nous avons des dégâts des eaux répétés maintenant un trou, le sol des caves est humide constamment depuis deux ans. Il est demandé au syndic de vérifier si les fondations de l’immeuble ne sont pas fragilisées ».

À l’instar de la résolution 3 qu’il avait proposée, il apparaît que la résolution proposée par M. [G] s’analyse comme une demande d’information et non une résolution susceptible de faire l’objet d’un vote dans la rédaction adoptée par M. [G]. Pour autant le syndic a pour obligation de suppléer aux lacunes des demandes des copropriétaires, ce qu’il a fait, puisque dans la résolution n° 7, il a été proposé au vote le financement des travaux de réparation de la cour suite à une étude de sol qui avait été menée auparavant. De même, dans la résolution n°13, le syndic a mis au vote la réalisation d’un diagnostic technique global concernant l’immeuble.

Ainsi, contrairement à ce que prétend M. [G] en votant l’approbation de l’exercice 2021, les copropriétaires étaient informés de la réalisation de travaux concernant la cour et d’un diagnostic technique concernant l’état de conservation de l’immeuble à venir. Il est relevé que ces votes concernent des travaux qui vont être imputés sur l’exercice 2022 de sorte que l’information ou pas des copropriétaires sur leur existence est inopérante s’agissant de l’approbation des comptes de l’exercice 2021.

Dès lors le moyen n’est pas fondé et sera écarté.

En conséquence, sans qu’il soit besoin de renter dans le détail de l’argumentation des trois parties, M. [G] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°5.

Sur la demande indemnitaire de M. [G]

Aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 « Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice ».

En l’espèce il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M. [G] échoue à rapporter la preuve d’une faute de gestion imputable au syndic et au syndicat des copropriétaires concernant l’inscription ou la non inscription des résolutions qu’il avait proposées dans son courrier du 3 juin 2022. En outre, concernant l’erreur de comptabilité dans la répartition des charges de l’année 2019 entre les copropriétaires, si celle-ci est imputable au syndic, il apparaît que M. [G] n’apporte aucune justification des préjudices qu’il prétend avoir subis ni du lien de causalité avec la faute du syndic étant précisé que le propriétaire peut récupérer une partie des charges de copropriété sur ses locataires. Enfin, il est constant que le quantum de 5000 € demandé n’est manifestement pas justifié au regard des fautes qu’il impute au syndic et au syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [G] sera débouté de sa demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de M. [G] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

En l’espèce compte tenu de la solution du présent litige à l’issue duquel M. [G] voit ses prétentions rejetées, il n’y a pas lieu de dispenser M. [G] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires concernant cette instance.

M. [G] sera donc débouté de sa demande de se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires concernant cette instance

Sur les demandes accessoires

M. [G] qui succombe à l’instance, sera tenu d’en supporter les dépens lesquels seront recouvrés concernant le syndicat des copropriétaires par Maître Jean-Toussaint BARTOLI conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs particulièrement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires et du syndic GSI les sommes qu’ils ont été contraints d’exposer en justice pour la défense de leurs intérêts.

Il conviendra ainsi de condamner M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] sera également condamné à payer au syndic GSI la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] sera débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic GSI à lui payer la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [N] [G] de sa demande d’annulation des résolutions n°5 et n°6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2022 ;

DEBOUTE M. [N] [G] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16]) représenté par son syndic le cabinet SAS CERSOY ET GIRARD et du cabinet SAS CERSOY ET GIRARD à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE M. [N] [G] de sa demande de se voir dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 17] représenté par son syndic le cabinet SAS CERSOY ET GIRARD concernant cette instance ;

CONDAMNE M. [N] [G] aux dépens qui seront recouvrés concernant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 16]) représenté par son syndic le cabinet SAS CERSOY ET GIRARD par Maître Jean-Toussaint BARTOLI conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 15] ([Adresse 11]) représenté par son syndic le cabinet SAS CERSOY ET GIRARD la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [G] à payer à payer au cabinet SAS CERSOY ET GIRARD la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [N] [G] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic à lui payer la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE