TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Décembre 2024

N° RG 21/03084 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WRB6

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5]

C/

[I] [R], [F] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence sise [Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI – HARZIC – NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0058

DEFENDERESSES

Madame [I] [R]

[Adresse 3]

[Localité 8]

défaillant

Madame [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T., avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 732

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 18 Décembre 2024.

M. [N] [R] était propriétaire des lots n° 22 et 59 dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 6].

Il est décédé le 20 octobre 2013, laissant pour lui succéder sa fille, Mme [I] [R].

Par un jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 23 juillet 2019, M. [N] [R] a également été reconnu comme étant le père de Mme [F] [U].

Par actes d’huissier de justice des 24 et 29 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mmes [I] [R] et [F] [U], devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en paiement de charges de copropriété et de frais de recouvrement impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mmes [R] et [U] à lui payer la somme de 1 589,76 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 4 ème trimestre 2022, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

— condamner solidairement Mmes [R] et [U] à lui payer les sommes de :

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

— condamner solidairement Mmes [R] et [U] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 février 2023, Mme [U] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— cantonner le montant des frais de recouvrement à la somme de 140 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires au remboursement de la somme de 7 499,79 euros sur le compte copropriétaire de la succession [R],

— à titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions la demande du syndicat des copropriétaires afférentes aux dommages et intérêts.

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— lui laisser la charge des dépens.

Mme [I] [R], pourtant régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 654 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 septemb re 2023.

Par des conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de procéder à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Le conseil de Mme [U] n’a émis aucune observation quant à cette demande.

L’affaire a été appelée devant la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre le 16 octobre 2023. Avant l’ouverture des débats, le juge de la mise en état n’a pas procédé à la révocation de l’ordonnance de clôture. Puis, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2023. Ce délibéré a fait l’objet de plusieurs prorogations.

Par bulletin en date du 12 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats au visa de l’article 444 alinéa 2 du code de procédure civile devant la 1ère chambre civile, et a été fixée à l’audience du 11 septembre 2024.

Les parties ont déposé leur dossier de plaidoirie.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Se fondant sur les dispositions de l’article 784 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture, invoquant un changement de syndic en raison de la procédure de liquidation judiciaire dont a fait l’objet le précédent syndic de copropriété, ainsi qu’un changement de conseil et la nécessité de communiquer deux nouvelles pièces, en l’espèce les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 8 décembre 2020 et 22 juin 2021.

Appréciation du tribunal,

En application de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce et premièrement, il n’est justifié ni du prononcé d’une mesure de liquidation judiciaire du syndic de copropriété, ni d’un changement de syndic de copropriété, non plus que d’un changement d’avocat du syndicat des copropriétaires qui seraient intervenus postérieurement à l’ordonnance de clôture rendue le 7 septembre 2023.

Deuxièmement, la lecture comparative de l’entête des dernières conclusions notifiées pour le syndicat des copropriétaires le 4 janvier 2023 – soit avant le prononcé de l’ordonnance de clôture -, et de l’entête des conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées le 15 octobre 2023, fait apparaître, au contraire de ce qui est soutenu, l’identité d’un même syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires (la société Concept Gestion Plus) et d’un même conseil (M^e Eva Chouraqui, AARPI Chouraqui – Harzic).

Enfin, les deux nouvelles pièces produites au soutien de la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sont manifestement antérieures à son prononcé.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires ne justifiant d’aucune cause grave qui se serait révélée depuis que le prononcé de l’ordonnance de clôture, il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes relatives aux charges de copropriété et aux frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mmes [I] [R] et [F] [U] restent lui devoir la somme de 1 589,76 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2022 et sollicite en conséquence leur condamnation solidaire au paiement de cette somme.

Mme [U] réplique que, si au titre des seules charges de copropriété, la somme de 21 152,63 euros arrêtée au 1er janvier 2022 était effectivement due, les demandes formées au titre des frais de recouvrement sont mal fondées au-delà de la somme de 140 euros, correspondant aux frais relatifs à une mise en demeure et à une relance, qu’il aurait pu être justifié de lui adresser. Elle considère en effet que les sommes sollicitées au titre des multiples relances et mises en demeure revendiquées à bref intervalle, ainsi que des frais de suivi de dossier ne peuvent être considérées comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et que les frais de transmission de dossier à l’avocat, honoraires d’avocat ou d’huissier de justice relèvent des frais irrépétibles ou des dépens.

Elle ajoute que la succession de M. [R] ayant procédé au règlement de la somme de 27 813,59 euros le 23 septembre 2021 et de la somme de 978,83 euros le 8 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un trop perçu d’un montant de 7 499,79 euros, dont elle demande la restitution sur le compte copropriétaire de la succession [R].

Appréciation du tribunal,

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Par ailleurs, l’article 10-1 de cette même loi dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et conformément à ces dispositions, il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité des sommes dont le paiement est poursuivi. Cela concerne à la fois le montant des charges de copropriété et les frais de recouvrement.

Se fondant sur le décompte des charges arrêté au 26 février 2021 (pièce n° 2 en demande) et des appels de fonds du 3ème trimestre 2015 au 1er trimestre 2021 (pièce n° 3 en demande), le syndicat des copropriétaires soutient qu’au 1er janvier 2021, la succession de M. [R] restait lui devoir la somme totale de 25 516,09 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, comprenant des frais de relance, frais de transmission à l’avocat, frais de suivi de procédure, frais de mise en demeure et honoraires d’huissier de justice.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires indiquait qu’à cette date, les charges de copropriété s’élevaient à la somme de 19 860,36 euros et les frais de recouvrement à la somme de 6 069,31 euros.

Mme [U] produit quant à elle en pièce n° 1 un extrait du compte de la succession, consolidé du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2022, établi par le syndic de copropriété, faisant apparaître au débit la somme totale de 29 129,12 euros, calculée à partir du solde précédant au 1er janvier 2021 à hauteur de 25 516,09 euros, auquel sont ajoutées les charges de copropriété et les frais de recouvrement pour l’année 2021.

Mme [U] critique la présentation de ces pièces qui ne ventilent pas les sommes dues au titre des charges et celles qui sont dues au titre des frais de recouvrement. En outre, elle relève, à juste titre, que si le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes des exercices 2014 à 2019 (pièce n° 4), il ne produit pas en revanche les procès-verbaux d’approbation des comptes des exercices clos les 31 décembre 2020 et 31 décembre 2021.

Pour autant, elle admet que la succession de M. [R] était redevable, à l’égard du syndicat des copropriétaires, au 1er janvier 2022, de la somme de 21 152,63 euros au titre des charges de copropriété. Dès lors, et en l’absence de production des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes des exercices 2020 et 2021, il sera tenu pour acquis que la succession de M. [R] était redevable, au 1er janvier 2022, de ladite somme de 21 152,63 euros au titre des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit enfin un dernier extrait de compte actualisé au 1er octobre 2022, en pièce n°10, qui fait apparaître au débit la somme totale de 30 382,18 euros, additionnant, sans aucune ventilation, les sommes réclamées au titre des charges de copropriété et celles qui le sont au titre des frais de recouvrement.

En l’absence de production d’un procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2022 ainsi que du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2022, ainsi que de toute reconnaissance par Mme [U] des sommes réclamées au titre des charges pour les mois de janvier à octobre 2022, il sera retenu que le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter quelconque somme, au titre des charges de copropriété, sur cette période.

Partant, il est établi que la succession de M. [R] est redevable à l’égard du syndicat des copropriétaires de la somme totale de 21 152,63 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er janvier 2022.

S’agissant des frais de recouvrement, ainsi que le soutient Mme [U], ils ne sauraient inclure, en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les frais de “suivi de procédure” comptabilisés à de multiples reprises, à hauteur de 200 euros à chaque fois, parfois mensuellement au cours de périodes longues, de plus de six mois d’affilée, sans qu’ils ne soient justifiés ni n’apparaissent constituer des diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement ; qu’au contraire, les actes de suivi de dossier constituent des diligences entrant dans la mission de base du syndic, ne donnant lieu qu’à des frais d’administration courante, répartis entre tous les copropriétaires. Les demandes formées à ce titre seront par conséquent rejetées.

Il en ira de même des frais de transmission à l’avocat qui ne sont en l’espèce justifiés par la production d’aucune pièce.

S’agissant des lettres de relance, le syndicat des copropriétaires, n’en produit aux débats que deux, datées des 3 février et 13 mai 2016 (pièce n° 6), dont il est relevé en premier lieu, qu’il ne justifie pas de leur envoi, et en deuxième lieu, qu’elles ne font suite à aucune lettre de mise en demeure. Ainsi, les demandes formées au titre de l’envoi de lettres de relance seront rejetées.

Les différents frais d’avocat retenus dans les relevés de compte au titre des frais de recouvrement relèvent quant à eux de l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ne peuvent en conséquence être retenus, de même que les frais d’huissier exposés pour la signification de l’assignation, qui sont compris dans les dépens, outre qu’ils ne sont justifiés par la production d’aucune pièce.

En définitive, il n’est justifié que de l’envoi à Mme [U] d’une lettre de mise en demeure datée du 16 février 2021, qu’elle produit elle-même aux débats, dont il résulte du décompte qu’elle verse en pièce n° 1, qu’elle a été facturée par Me [C] au syndicat des copropriétaires à hauteur de 240 euros.

En conséquence, il y a lieu de retenir que la succession de M. [R] devait au syndicat des copropriétaires la somme de 21 152,63 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 1er janvier 2022, ainsi que la somme de 240 euros au titre des frais de recouvrement.

Il est constant que la succession [R] a procédé au règlement de la somme de 27 813,59 euros le 23 septembre 2021 et de la somme de 978,83 euros le 8 octobre 2021, soit de la somme totale de 28 792,42 euros.

Partant, Mme [U] est bien fondée à solliciter le versement, sur le compte copropriétaire de la succession [R], de la somme de 7 639,79 euros ((28 792,42 – (21 152,63 + 240)), tandis que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1 589,76 euros.

Subséquemment, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il prétend avoir subi, résultant du non paiement par les héritières de M. [R], des charges et frais de recouvrement précités.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en sa demande, est condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à Mme [U] la somme de 2 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] à verser la somme de 7 639,79 euros sur le compte copropriétaire de la succession [R],

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] à payer à Mme [F] [U] le somme de 2 500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 4] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Jugement signé par Alix FLEURIET, Vice-présidente par suite d’un empêchement du président et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT