DU 04 Juin 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00231 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIQX

Code NAC : 30B

Monsieur [M] [I] [K]

Monsieur [O] [Z] [U] [K]

C/

Monsieur [W] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [I] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 258, M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1383

Monsieur [O] [Z] [U] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Damien PENETTICOBRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 258, M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1383

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 2]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 07 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 04 Juin 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 28 juin 2023, M. [M] [I] [K] et Mme [O] [Z] [U] [K] née [S] ont consenti un bail commercial à M. [W] [C], portant sur un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 12.360 euros.

Le 14 janvier 2025, les époux [K] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de M. [W] [C], portant sur la somme de 7 546,30 euros en principal.

Le 14 janvier 2025, les époux [K] ont également délivré à M. [W] [C], une sommation d’exploiter les locaux loués, sans délai.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, les époux [K] a fait assigner en référé M. [W] [C] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

Juger Monsieur [M] et Madame [O] [K] recevables et bien fondés en leurs demandes,Constater que Monsieur [W] [C] se trouve forclos à solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au profit des bailleurs,Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par Monsieur [M] et Madame [O] [K] à [W] [C],Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial,

Ordonner par conséquent l’expulsion de M. [W] [C] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,Ordonner l’enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix des bailleurs, aux frais, risques et périls de [W] [C] et ce en garantie des sommes qui pourront être dues,Condamner [W] [C] à payer à Monsieur [M] et Madame [O] [K] à titre de provision à la somme de 8.594 € TTC correspondant au montant des loyers puis à titre d’indemnités d’occupations dues;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme contractuellement prévue au titre du loyer mensuel, charges incluses, soit 1.033 € HT, à compter de l’expiration du délai d’un mois au jour de la signification du commandement de payer en date du 14 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

Juger que le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs,Condamner M. [W] [C] à payer à Monsieur [M] et Madame [O] [K] la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens incluant les frais du commandement de payer et de la sommation de faire d’un montant de 355,78 €. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 mai 2025 à laquelle M. [W] [C], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

M. [M] [I] [K] et Mme [O] [Z] [U] [K] née [S] maintiennent leurs demandes aux termes de leur assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 28 juin 2023 contient une clause résolutoire (page 7) qui stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges et accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 14 janvier 2025 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 14 janvier 2025 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14 février 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 8 594 euros au 1er février 2025. La société demanderesse verse à l’audience du 7 mai 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 11 737,10 euros arrêtée au 1er mai 2025.

Le défendeur n’étant pas comparant à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de M. [W] [C] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8.594 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 1er février 2025.

Dès lors, il conviendra de condamner M. [W] [C] par provision au paiement de cette somme.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

L’indemnité d’occupation due par M. [W] [C] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 28 juin 2023 prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 3 090 euros, représentant trois terme se loyer et qu’en cas de résiliation, « toute somme remise à titre de dépôt de garantie restera acquise au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de tous dommages-intérêts ».

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie a pour objet de réparer le préjudice lié à la résiliation du contrat de bail.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par les époux [K] eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [C], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner M. [W] [C], partie qui succombe, à payer aux époux [K] la somme de 1.800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 28 juin 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 14 février 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [W] [C] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [W] [C] à payer à M. [M] [I] [K] et Mme [O] [Z] [U] [K] née [S] la somme provisionnelle de 8.594 € au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 comprise ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [W] [C] à M. [M] [I] [K] et Mme [O] [Z] [U] [K] née [S], à compter du 14 février 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons M. [W] [C] au paiement de cette indemnité ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par les bailleurs eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

CONDAMNONS M. [W] [C] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [W] [C] à payer à M. [M] [I] [K] et Mme [O] [Z] [U] [K] née [S] la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 04 Juin 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT