Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00448 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FI3

JUGEMENT

DU : 03 Septembre 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[V] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Septembre 2025

Jugement rendu le 03 Septembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Anne CHRISTIEN, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Mme [D] [J], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [V] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS : 03 Juillet 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00448 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FI3 et plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 03 Septembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 février 2022, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [V] [H] sur des locaux situés [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360,49 euros et d’une provision pour charges de 140,55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1550,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [V] [H] le 8 novembre 2024.

Par assignation du 25 mars 2025, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ; dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion du défendeur de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner le défendeur au paiement de la somme en principal de 2587,02 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 21 mars 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ; fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 21 mars 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner le défendeur en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 juillet 2025, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2025, s’élève désormais à 3708,79 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [V] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 7 février 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales visant un délai de six semaines et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 décembre 2024.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Toutefois, il ressort de l’historique des versements que la somme de 1550,79 euros n’a pas été réglée par ce dernier, ni dans un délai de six semaines, ni dans un délai de deux mois. En effet, il convient de relever qu’aucun versement n’a été effectué par le défendeur depuis le 5 septembre 2024, date du dernier versement. Ainsi, il y a lieu de considérer que le défendeur n’a pas subi de grief en raison de l’inscription du mauvais délai dans le commandement de payer, de sorte que le commandement de payer est bien valide.

Dès lors, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux d’un locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 542,62 euros, du 24 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, M. [V] [H] lui devait la somme de 3708,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, soustraction faite des frais de procédure.

Il sera déduit de cette somme les frais de défaut d’assurance non justifiés (5,64 euros).

M. [V] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 3703,15 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2587,02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [V] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique du défendeur, l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 7 février 2022 entre l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT, d’une part, et M. [V] [H], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] est résilié depuis le 24 février 2025 ;

ORDONNE à M. [V] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 542,62 euros (cinq cent quarante deux euros et soixante-deux centimes) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [V] [H] à payer à l’E.P.I.C PAS DE CALAIS HABITAT la somme de 3703,15 euros (trois mille sept cent trois euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 30 juin 2025, loyer du mois de juin inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2587,02 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [V] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024 et celui de l’assignation du 25 mars 2025 ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2025, et signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,