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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 21/00432 – N° Portalis DB3Z-W-B7F-FXGJ

NAC : 50D

JUGEMENT CIVIL

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. AMVF EXCELLENCE, société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 17] 843 804 170, ayant son siège social [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 10]

Rep/assistant : M^e Eloïse ITEVA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Edith RE-MORELLO, de la SELAS LEGITEAM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

M. [V] [D] [S]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Amina GARNAULT, de la SELAS AMINA GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Me [G] [K] Notaire Associé, membre de la SAS [G] [K] – BERTRAND [F] – STEPHANE [R] – HAROUN PATEL

domicilié : chez Office Notarial P. [K] B. [F] S. [R] et H. PATEL Notaires

[Adresse 4]

[Localité 13]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. [G] [K] – BERTRAND [F] – STEPHANE [R] – HAROUN PATEL Société par actions simplifiée de notaires, Notaires Associés, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-DENIS (974) sous le numéro 313 553 513, représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 13]

Rep/assistant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Me [A] [E]

domicilié : chez Office notarial

[Adresse 9]

[Localité 13]

Rep/assistant : M^e Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIER- RDI SARL

Immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 811 593 763, représentée par songérant en exercice

[Adresse 5]

[Localité 15]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : Maître Alain de ANGELIS, de la SCP ANGELIS&ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A. ALLIANZ IARD , prise en en sa double qualité d’assureur RCS de la SARL R.D.I et de B.H.L PROPHYLAXIE SARL

[Adresse 1]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : Maître Alain de ANGELIS, de la SCP ANGELIS&ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. B.H.L. PROPHYLAXIE

SARL immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 335 016 887, représentée par son gérant en exercice.

[Adresse 8]

[Localité 14]

Rep/assistant : M^e Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :25.11.2025

Expédition délivrée le :

à Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, M^e Amina GARNAULT,Me [V] HOARAU,M^e Eloïse ITEVA, M^e Marie françoise LAW YEN,M^e Edith RE-MORELLO, M^e Sophie VIDAL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

Madame Patricia BERTRAND, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C.

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 23 Septembre 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 25 Novembre 2025.

JUGEMENT :Contradictoire, du 25 Novembre 2025, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 16 et 17 février 2021, la SCI AMVF EXCELLENCE a fait assigner Monsieur [V] [S], Maître [G] [K], la SAS [K], [F], [R] et PATEL, Maître [A] [E], les SARL DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et BHL PROPHYLAXIE ainsi que la SA ALLIANZ IARD en restitution d’une partie du prix d’achat de leur bien immobilier et en paiement de dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande, la SCI AMVF EXCELLENCE expose qu’aux termes d’un acte notarié du 15 février 2019, elle a acquis de Monsieur [S] un bien immobilier situé [Adresse 6], d’une surface totale de 68a et 95ca, pour le prix de 832.000 euros se décomposant comme suit :

—  781.700 euros pour la maison

—  50.300 euros pour les meubles ;

que, début mars 2019, son gérant, Monsieur [I], a constaté la présence de sciures de bois dans le salon en provenance des meubles ;

qu’aussi, il a écrit au notaire le 17 mars 2019 pour le lui signaler et a confié à l’entreprise AUSTRALE EXPERTISES un diagnostic termites qu’elle a effectué le 26 mars 2019 et qui a révélé la présence massive d’indices d’infestation de termites.

La SCI AMVF EXCELLENCE fait valoir que la situation ne pouvait être ignorée du vendeur, du technicien diagnostiqueur et des notaires qui ont passé sous silence la réalité de la situation au moment de la signature de l’acte authentique de vente en biaisant sciemment l’information donnée à l’acquéreur ;

que le vendeur n’a pas révélé l’existence d’une ancienne infestation dont il a eu connaissance à l’occasion de sa propre acquisition en 2011 ;

que la SARL RDI a commis une faute en établissant un diagnostic erroné au vu d’une mission de repérage non conforme à la norme applicable.

La SCI AMVF précise avoir mandaté le cabinet CO-EXPERT qui a préconisé le remplacement intégral de la charpente et a, au surplus, mis en évidence une fissure extérieure traversante en façade que le vendeur a maquillée.

Elle indique que son gérant, expert-comptable, devait s’y installer avec ses collaborateurs afin de lui payer un loyer.

Elle demande la condamnation de Monsieur [S] à lui restituer une partie du prix de vente du bien immobilier correspondant à la perte de sa valeur, soit la somme de 464.601 euros et à lui payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice moral subi ainsi que la somme de 3.553,08 euros correspondant au coût de la reprise de la fissure extérieure traversante sur façade nord.

La SCI AMVF demande la condamnation de Monsieur [S], des SARL RDI et BHL PROPHYLAXIE ainsi que la compagnie d’assurance ALLIANZ à lui payer la somme de 505.671,91 euros en réparation du préjudice matériel subi et correspondant au coût de réfection intégrale de la toiture, la somme de 352.191 euros en réparation du préjudice économique et financier subi et la somme de 18.000 euros au titre du coût du relogement pendant la durée des travaux de réfection.

Elle demande la condamnation de Maître [G] [K],de la SAS [K], [F], [R] et PATEL et de Maître [A] [E] à lui payer la somme de 50.000 euros en réparation du préjudice subi au titre de la responsabilité civile professionnelle notariale.

Elle demande la condamnation de l’ensemble des défendeurs à lui payer chacun la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le remboursement des factures de AUSTRALE EXPERTISES et de CO-EXPERT.

Monsieur [S] réplique que la demande s’élevant à la somme totale démentielle de 1.404.016,99 euros apparaît tant irrecevable qu’infondée ;

que tant le rapport partial et orienté de la société EXPERTISE AUSTRALE, mandatée dans le plus grand secret et dont les investigations n’ont pas été portées à sa connaissance, que celui de CO-EXPERT ne lui sont opposables, faute d’avoir respecté le principe du contradictoire.

Il fait valoir, par ailleurs, qu’au visa des articles 1641 et suivants du Code civil, la jurisprudence rendue en matière d’insectes xylophages présents dans le bien objet de la vente exclut toute qualification de vice caché dès lors que l’acquéreur était informé de la présence de tels insectes dans l’acte de vente ;

qu’en l’espèce, la SCI AMVF apparaît particulièrement de mauvaise foi alors qu’elle était en possession d’un état relatif à la présence de termites délivré par RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS le 11 février 2019 ;

qu’en fait, en formulant une demande exorbitante sans démontrer l’existence d’un préjudice,

la SCI AMVF révèle qu’elle n’a jamais eu d’autre objectif que de rentabiliser un vice qui ne lui a jamais été caché ;

qu’en n’évoquant même pas la possibilité de de refaire traiter la charpente prétendument gravement infestée, elle démontre son intention de se faire payer par le vendeur la réfection d’une toiture dont il n’est même pas avéré qu’elle a besoin de l’être ;

qu’en fait, la SCI AMVF ne prouve pas l’existence d’un préjudice direct, certain et personnel.

Monsieur [S] conclut au débouté de la demande et sollicite la condamnation de la SCI AMVF à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette action abusive et la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL BHL PROPHYLAXIE expose qu’en 2011, à la demande des vendeurs, elle a effectué un traitement des charpentes hors faux plafonds contre les termites souterrains ;

que les produits utilisés étaient certifiés CTB P+ ;

qu’elle a délivré une attestation de garantie de réintervention et, à ce titre, elle a été sollicitée à huit reprises et, pour la dernière fois, le 18 octobre 2012.

La SARL BHL PROPHYLAXIE fait valoir que les rapports établis par la société AUSTRALE EXPERTISES ( par ailleurs inopposable car non contradictoire) et par la société RUN DIAGNOSTIC IMMOBILIERS révélaient la présence de termites de bois sec dans les menuiseries et dans les huisseries, zones qu’elle n’avait pas traitées ;

qu’en tout état de cause, la réapparition des termites est un risque inéluctable ;

que depuis 2012 jusqu’à l’assignation, neuf ans se sont écoulés sans que la SCI AMVF ne daigne alerter d’un quelconque problème dans la réalisation de sa mission ;

qu’ayant rempli ses engagements contractuels, sa responsabilité délictuelle ne peut être recherchée en raison d’un quelconque manquement dommageable de son fait.

Elle précise que les deux devis produits par la SCI AMVF pour tenter de justifier sa demande émanent de deux sociétés dont l’une est liquidée depuis 2013 et l’autre fermée depuis 2020.

Elle conclut au débouté de la demande et réclame la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL RDI fait valoir que la norme NF P 03-201 prévoit qu’un état relatif à la présence de termites réalisé dans le cadre d’une vente immobilière est effectué sans investigations destructrices ;

qu’ainsi, l’inspection visuelle se limite aux parties visibles et accessibles ;

qu’elle a constaté des termites de bois sec dans le bien immobilier litigieux et a émis des réserves dans son rapport ;

qu’elle n’a commis aucune faute dans l’accomplissement de sa mission.

Elle conclut ainsi que son assureur la société ALLIANZ IARD au débouté des demandes.

Elles réclament la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure.

Maître [K] et la SAS [K]-[F]-[R]-PATEL font valoir que le notaire doit s’assurer de l’effectivité d’un rapport joint à l’acte de vente mais en aucun cas n’a à se substituer au diagnostiqueur professionnel, ce qui est logique dans la mesure où il n’a pas à se déplacer sur les lieux.

Ils soutiennent qu’au vu des sommes réclamées par la SCI AMVF, celle-ci tend à récupérer l’intégralité du prix réglé au vendeur, le tout majoré d’une plus-value ;

qu’ils n’entendent pas participer à l’enrichissement sans cause de la requérante qui espère récolter le plus possible en les mettant abusivement en cause dans la présente procédure.

Ils concluent au débouté des demandes et réclament les sommes de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Maître [E] conclut aux mêmes fins et formule les mêmes demandes.

ET SUR QUOI

Il est constant qu’aux termes d’un acte notarié dressé le 15 février 2019 en l’étude de Maître [K], la SCI AMVF EXCELLENCE, société familiale, expose qu’elle a acquis de Monsieur [S] un bien immobilier situé [Adresse 6], d’une surface totale de 68a et 95ca, pour le prix de 832.000 euros se décomposant comme suit :

—  781.700 euros pour la maison

—  50.300 euros pour les meubles ;

qu’aux termes de l’acte de vente sont annexés les diagnostics immobiliers prévus par les articles L.271-4 à L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation et, notamment, le rapport de l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment établi le 11 février 2019 par l’entreprise RUN DIAGNOSTICS IMMOBILIERS ;

que l’opérateur a relevé la présence de termites de bois sec au sous-sol dans les huisseries bois du rangement et dans les ossatures bois et plafonds des charpentes ;

que l’opérateur a toutefois noté dans ses conclusions que des investigations approfondies dans l’ensemble de la maison n’avaient pas été faites car elles auraient entraîné des destructions d’ouvrage ;

qu’il apparaît ainsi avoir effectué sa mission conformément à la norme NF P 03 201 ;

que, par courrier du 17 mars 2019 adressé à Maître [K], Monsieur [I], gérant de la SCI AMVF EXCELLENCE, informait le notaire de la présence de termites sur 8 meubles et sur la structure du plafond ;

qu’entre temps, la SCI AMVF EXCELLENCE avait fait appel à l’entreprise AUSTRALE EXPERTISES qui a constaté, lors de sa visite du 26 mars 2019, la présence de termites de bois sec dans une quinzaine d’endroits au niveau des huisseries, portes, volets, fenêtres et plafonds en bois ainsi que sur la plupart des meubles en bois.

En vertu de l’article 1642 du Code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’acquéreur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu’il en avait connaissance au moment de la vente sauf si le vendeur lui a volontairement et donc de façon dolosive dissimulé l’ampleur réelle du vice.

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier acquis par la SCI AMVF est considéré comme un bien d’exception situé dans un lieu qui ne l’est pas moins ;

que la surface habitable de la maison est de 470 m² et la surface du terrain de 6.800 m² ;

Que sa valeur locative avait été estimée à la somme mensuelle de 5.191 euros.

Il est également constant que la maison a été construite en 1950 et que les éléments en bois prédominent, d’où l’inquiétude légitime sur la présence de termites ;

qu’à cet égard, par arrêté du 11 avril 2001( reproduit dans l’acte de vente), le Préfet à déclaré l’ensemble des Communes de l’île de [Localité 16] infestée par les termites ;

que d’ailleurs, le vendeur, Monsieur [S], au moment de son acquisition du bien immobilier en 2011, avait fait effectuer ( ou son propre vendeur) un traitement curatif de la charpente par la société BHL Prophylaxie.

C’est dans ces conditions que le 31 juillet 2018, Monsieur [I] et Madame [M] ont signé une promesse de vente avec Monsieur [S] et ont constitué la SCI AMVF, laquelle a conclu la vente par acte notarié du 15 février 2019, aux termes duquel était annexé un état relatif à la présence de termites daté du 11 février 2019.

Le vendeur a rempli son obligation de fournir un état parasitaire de moins de six mois.

Il est patent que les traitements anti-termites ne sont pas infaillibles puisqu’il est impossible d’éliminer définitivement ces nuisibles de l’environnement.

Ainsi, l’acquéreur informé de la présence de termites ne pouvait ignorer la possibilité de leur propagation.

Il a fait un choix en toute connaissance de cause car, dès sa « découverte » très rapidement après son entrée dans les lieux d’une infestation de termites, il a mandaté la société AUSTRALE EXPERTISE le 13 mars 2019, soit un mois seulement après le diagnostic de la société RDI dont le rapport aurait pu justifier un demande d’expertise judiciaire en référé mais qui ne constitue en aucun cas une expertise opposable aux défendeurs qui n’en avaient pas connaissance.

Au lieu de cela, la SCI AMVF a préféré, deux ans après, assigner le vendeur, les notaires et les entreprises de prophylaxie.

Ce n’est qu’au cours de cette procédure qu’elle a mandaté un expert en bâtiment dont le rapport du 22 juillet 2021 doit être, tout autant que celui de la société AUSTRALE EXPERTISE, déclaré inopposable aux parties en défense car non contradictoire.

En effet, il est de jurisprudence constante que le juge qui doit faire observer en toutes circonstances le principe de la contradiction, ne peut se fonder exclusivement sur le rapport établi à la suite d’une expertise réalisée de manière non contradictoire.

A cet égard, par ordonnance du 4 juillet 2023, le Juge de la mise en état, saisi sur incident par la SCI AMVF, a rejeté sa demande d’expertise judiciaire au motif qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l’administration de la charge de la preuve et a indiqué : « L’expertise sollicitée apparaît non seulement particulièrement tardive mais ne pourrait porter que sur l’état actuel du bien au jour de l’expertise et non au moment de la vente intervenue quatre ans auparavant, sachant au surplus que l’acte de vente mentionnait expressément une infestation par les termites ».

En ce qui concerne la demande relative aux vices de construction, il suffit de préciser qu’il est impossible de déterminer si ces vices étaient antérieurs à la vente, connus du vendeur et dissimulés à l’acquéreur.

Il ressort de cet exposé qu’aucun des mis en cause n’a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Il convient de débouter la SCI AMVF EXCELLENCE de l’ensemble de ses demandes.

Le droit d’agir en justice est un principe fondamental mais son abus peut être sanctionné sur le fondement de l’article 1240 du Code civil dès lors qu’il est démontré à son encontre une faute ou une légèreté blâmable .

En l’espèce, il est patent que la SCI AMVF n’ignorait pas au moment de la vente la présence de termites dans le bien immobilier acquis ;

que pour s’assurer de l’importance de l’infestation, elle aurait dû faire procéder à des investigations supplémentaires ;

qu’elle a délibérément pris un risque en ne l’ayant pas fait ;

qu’elle n’a pas davantage sollicité la désignation judiciaire d’un expert sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile ;

que ce n’est qu’en février 2021, deux ans après son acquisition, et, au vu d’un rapport du 26 mars 2019 émanant d’une société de prophylaxie requise par ses soins, rapport non contradictoire et non communiqué ne serait-ce qu’au vendeur, qu’elle a introduit cette procédure, sans aucun préalable, à l’encontre de tous les intervenants à la vente ;

que ce n’est qu’en cours d’instance qu’elle a demandé l’instauration d’une mesure d’expertise, demande qu’a rejeté le juge de la mise en état dans son ordonnance du 4 juillet 2023 ;

que cette légèreté est devenue particulièrement blâmable et fautive au regard du montant extravagant des demandes bien supérieures au prix d’acquisition du bien immobilier, la requérante réclamant à la fois la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnisation du coût de réfection de la toiture, produisant des devis inexploitables et invoquant des chefs de préjudice ni certains ni personnels et d’un montant qui n’a cessé de croître depuis l’assignation initiale.

Il s’agit là d’une procédure abusive qui a nécessairement porté préjudice aux défendeurs.

Il convient, en conséquence, de condamner à ce titre la SCI AMVF à payer à Maître [K] et à Maître [E] la somme de 3.000 euros pour chacun et à Monsieur [S] la somme de10.000 euros.

L’équité commande en la cause d’allouer à Monsieur [S] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A ce titre, il sera alloué à Maître [K] et la SAS [K]-[F]-[R]-PATEL la somme de 2.000 euros , à la société ALLIANZ IARD et la société RDI la somme de 2.000 euros et à la société BHL PROPHYLAXIE la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI AMVF EXCELLENCE de l’ensemble de ses demandes,

LA CONDAMNE à payer à Maître [K] et à Maître [E] pour chacun la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

LA CONDAMNE à payer à Monsieur [W] [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

LA CONDAMNE à payer à Monsieur [S] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LA CONDAMNE à payer à Maître [K] et la SAS [K]-[F]-[R]-PATEL la somme de 2.000 euros , à la société ALLIANZ IARD et la société RDI la somme de 2.000 euros et à la société BHL PROPHYLAXIE la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

LAISSE les dépens à sa charge.

EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE