RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00864 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJQ7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 26 JANVIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6] ([Localité 7])

représenté par Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [L] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 6] ([Localité 7])

représentée par Maître Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION substitué par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [H] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 8] [Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Novembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R], représentés par leur mandataire immobilier, ont donné à bail à Monsieur [O] [H] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 20 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 650 euros charges comprises.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un premier commandement de payer le 11 février 2025, puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 1.996,40 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] ont fait assigner Monsieur [O] [H] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;

— la libération des lieux loués dès la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [H] [W];

— la condamnation de Monsieur [O] [H] [W] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 1.809,95 euros arrêtée au 15 juin 2025 , avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 665,04 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— sa condamnation au paiement d’une somme de 500 euros au titre de leur préjudice financier ;

— sa condamnation au paiement d’une somme de 500 euros au titre de leur préjudice moral ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux commandements de payer.

A l’audience du 3 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en actualisant leur créance à la somme de 2.200,77 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2025 à l’étude, Monsieur [O] [H] [W] ne s’est ni présenté à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [O] [H] [W] étant non comparant lors de l’audience du 3 novembre 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 15 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le contrat de bail conclu le 20 novembre 2023 contient toutefois une clause résolutoire stipulant un délai de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [O] [H] [W] le 14 avril 2025, pour la somme en principal de 1.996,40 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 14 juin 2025 conformément aux stipulations contractuelles qui sont plus favorables au locataire que la loi.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [O] [H] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 14 juin 2025, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] produisent un décompte démontrant que Monsieur [O] [H] [W] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 1.804,99 euros à la date du 16 juillet 2025. Monsieur [O] [H] [W], non comparant à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] la somme de 1.804,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025, date du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Monsieur [O] [H] [W], non comparant, n’a pas justifié du paiement du loyer depuis le 16 juillet 2025.

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [O] [H] [W] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion.

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Monsieur [O] [H] [W] sera également condamné à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] une indemnité d’occupation mensuelle de 665,04 euros révisable, à compter du 1er août 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES AUTRES DEMANDES :

A défaut pour Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, il y a lieu de les débouter de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier.

En outre, le préjudice moral allégué n’est pas davantage justifié, de sorte que la demande de dommages et intérêts présentée à ce titre doit également être rejetée.

Monsieur [O] [H] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R], Monsieur [O] [H] [W] sera condamné à leur verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2023 entre Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] et Monsieur [O] [H] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 14 juin 2025.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [W] à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] la somme de 1.804,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 juillet 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [O] [H] [W].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [O] [H] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [H] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [O] [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [W] à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] une indemnité d’occupation mensuelle de 665,04 euros révisable, à compter du 1er août 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier et de leur préjudice moral.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [W] à verser à Monsieur [B] [J] et Madame [L] [R] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [O] [H] [W] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE