TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e CHAREUN [Localité 8]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à Mme [M] et M. [V]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02258 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6KF5

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [K], domicilié : chez SYNDIC SAS LAMY, [Adresse 3]

représenté par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [X] [M]

née le 18 Mars 1944 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

assistée par Madame [J] [L], sa petite fille

Monsieur [T] [V]

né le 25 Février 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 octobre 1995, M. [K], représenté par sa mandataire, la société Cabinet Berdah, a donné à bail à Mme [X] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] dans le [Localité 6], pour un loyer mensuel de 1.300 francs, outre 350 francs de provisions sur charges.

Par acte sous signature privée du 16 octobre 1995, M. [T] [V] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

M. [F] [K] a hérité de ce bien immobilier suite au décès de Mme [G] [B], sa mère et veuve du bailleur, survenu le 8 novembre 2019.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [F] [K] a fait signifier à Mme [X] [M] par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 939 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, M. [F] [K] a fait assigner Mme [X] [M], ainsi que M. [T] [V], en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion Mme [X] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner à titre provisionnel et solidairement Mme [X] [M] et M. [T] [V], en sa qualité de caution, à lui payer les loyers et charges impayés au 14 mars 2025, soit la somme de 1.664,54 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Mme [X] [M] et M. [T] [V], en sa qualité de caution, à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, M. [F] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 septembre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, M. [F] [K], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 1.850,53 euros, selon décompte en date du 3 juin 2025, terme de juin inclus. Sur la demande de délais de paiement, il fait valoir son âge, de 65 ans, et l’impact des impayés sur sa situation financière. Il donne son accord pour l’octroi d’un délai de paiement de neuf mois.

Mme [X] [M], assistée par sa petite fille Mme [J] [L], et M. [T] [V], comparaissant en personne, reconnaissent la dette locative et sollicitent des délais de paiement de 9 mois, avec la suspension des effets de la clause résolutoire. Mme [J] [L] explique que Mme [X] [M] n’arrive plus à gérer ses comptes, le juge des tutelles ayant été saisi. Mme [X] [M] indique souhaiter rester dans les lieux.

Le tribunal a donné lecture à l’audience de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur le nom de la défenderesse, il convient de retenir non pas [M] mais [M] conformément à sa carte nationale d’identité produite sur l’audience.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [K] justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 octobre 1995 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 septembre 2024 pour la somme en principal de 939 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [X] [M] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [X] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de la condamner solidairement avec M. [V] [T] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [X] [M] reste devoir la somme de 1.563,32 euros, à la date du 3 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin inclus, déduction faite des frais de procédure (102,66 + 184,55).

Mme [X] [M] et M. [T] [V] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

L’acte de cautionnement, régulier, est versé au débat. Il est établi pour une durée indéterminée.

Mme [X] [M] et M. [T] [V] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 1.563,32 euros, au titre de loyers et charges impayés au 10 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte une reprise du versement du loyer courant depuis le 13 avril 2025.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Mme [X] [M], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [X] [M], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée solidairement avec M. [V] [T] à verser à M. [F] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit une somme de 420,48 euros à ce jour,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [M] et M. [T] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [F] [K] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle seule la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 1995 entre M. [K] et Mme [X] [M] concernant le logement, situé [Adresse 7] dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [M] et M. [T] [V] à verser à M. [F] [K], à titre provisionnel, la somme de mille cinq cent soixante-trois euros et trente-deux centimes (1.563,32 euros) décompte arrêté au 3 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés ;

AUTORISE Mme [X] [M] et M. [T] [V] à s’acquitter de leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision par 8 acomptes successifs et mensuels de cent soixante-dix euros (170 euros) et une 9ème mensualité correspondant au solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [X] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [X] [M] et M. [T] [V], en sa qualité de caution, seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, soit une somme de quatre cent vingt euros et quarante-huit centimes (420,48 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [M] et M. [T] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [X] [M] à verser à M. [F] [K] une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière La Présidente