RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01103 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMRE

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 20/04/2026

à :

— [W] [A] [O]

— [N] [C]

Copie exécutoire délivrée

le : 20/04/2026

à : M^e Amandine JAN

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 20 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION ([Z])

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [W] [A] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O], co-propriétaires des lots n° 4 (appartement) et n° 19 (parking) de la [Adresse 5] [Adresse 6] située au [Adresse 7] sont débiteurs de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société [Z], les a fait assigner, par des actes de commissaire de justice séparés des 12 novembre et 12 décembre 2025, devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.336,85 euros au titre des charges impayées et provisions échues, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date de première mise en demeure, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 80 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la société [Z], et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance principale à la somme de 3.698,30 euros et les frais à la somme de 80 euros.

Bien que régulièrement convoqués par des actes de commissaire de justice séparés des 12 novembre et 12 décembre 2025 délivrés respectivement à l’étude et selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] ne se sont pas présentés, ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] produit notamment à l’appui de sa demande :

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée d’un an du 1er avril 2025 au 31 mars 2026;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 février 2023, du 26 mars 2024 et du 23 janvier 2025 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2023 à 2025 ;

— une première mise en demeure du 24 novembre 2023 ;

— un décompte arrêté au 2 février 2026.

Il ressort de ces éléments que la dette de charges de copropriété de Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O], arrêtée au 2 février 2026, s’élève à la somme de 3.608,30 euros, déduction faite des frais réclamés pour un montant de 80 euros et des frais de mise en demeure antérieurs à la première mise en demeure du 24 novembre 2023 qui est versée aux débats.

Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O], non comparants, n’apportant aucun élément justifiant l’extinction de leur obligation, il y a lieu de les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la société [Z], la somme de 3.608,30 euros arrêtée au 2 février 2026 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date de première mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux » ou « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d’actes de commissaire de justice qui sont compris dans les dépens.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement engagés à hauteur de 80 euros. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] à lui payer la somme de 80 euros à ce titre.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il appert à la lecture du décompte produit que Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] n’ont effectué aucun versement depuis le mois d’avril 2024.

La carence systématique et sans motif légitime de Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O], succombant à l’instance, supporteront les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la société [Z], la somme de 3.608,30 euros arrêtée au 2 février 2026 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023.

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la société [Z], la somme de 80 euros au titre des frais de recouvrement.

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la société [Z], la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic, la société [Z], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [C] et Madame [W] [A] [O] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE