RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00487 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HLJQ

MINUTE N° : 26/

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SIDR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SIDR

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Mme [E] [T] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [U] [I] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE [Localité 3] (SIDR) a donné à bail à Madame [P] [U] [I], selon contrat de location du 3 avril 2007, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 317,28 euros outre 54,07 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [P] [U] [I] pour la somme en principal de 1.311,41 euros correspondant à des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 26 septembre 2025, la SIDR a fait citer Madame [P] [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Benoît, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [U] [I],

— condamner Madame [P] [U] [I] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.388,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— condamner Madame [P] [U] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 494,66 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, jusqu’au parfait délaissement des lieux,

— condamner Madame [P] [U] [I] au paiement de la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5,55 euros souscrite par le bailleur pour le compte du locataire,

— condamner Madame [P] [U] [I] aux dépens.

A l’audience du 24 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SIDR a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant le montant de sa créance à la somme de 2.405,87 euros.

Madame [P] [U] [I], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer.

Elle déclare 568 euros de ressources mensuelles, 700 euros de charges mensuelles, que son fils va l’aider pour le règlement de son arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 3] qui en a accusé réception le 2 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SIDR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [P] [U] [I] par courrier du 30 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées.

L’action de la SIDR est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 3 avril 2007 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Madame [P] [U] [I] le 25 février 2025, pour la somme en principal de 1.311,41 euros.

Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 25 avril 2025.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [P] [U] [I] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 25 avril 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIFo

La SIDR produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de poursuite de 314,05 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [P] [U] [I] est débitrice de la somme de 2.091,82 euros.

Madame [P] [U] [I] n’a produit aucun élément susceptible de contester le principe ou le quantum de la dette locative.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la SIDR la somme de 2.091,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2025.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…)

L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte produit par la SIDR que Madame [P] [U] [I] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette.

Dans cette hypothèse, la SIDR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [U] [I] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 494,66 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date 6de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [P] [U] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2007 entre la SIDR et Madame [P] [U] [I], concernant le logement à usage d’habitation situé au139 [Adresse 5], [Localité 4] [Adresse 6], sont réunies au 25 avril 2025,

CONDAMNE Madame [P] [U] [I] à verser à la SIDR la somme de 2.091,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 novembre 2025,

AUTORISE Madame [P] [U] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 58 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation de 61,82 euros,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et le premier versement dans le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise,

DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

DANS CE CAS et EN CONSEQUENCE :

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [U] [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [P] [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE Madame [P] [U] [I] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 494,66 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [P] [U] [I] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 février 2026.

LA GREFFIERE LE JUGE