TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01302

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBF6

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 22 Juillet 2025

[G] [W], poursuites et diligences de la SAS LAMY

[J] [L] épouse [W], poursuites et diligences de la SAS LAMY

C/

[V] [K] [U] [D] [F]

[B] [M] [T] épouse [F]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Juillet 2025

à la SCP CABINET MERCIE

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 22/07/25

JUGEMENT

Le Mardi 22 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [W], poursuites et diligences de la SAS LAMY,

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître BRUMM de la SCP BRUMM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Régis MERCIE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [J] [L] épouse [W], poursuites et diligences de la SAS LAMY

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître BRUMM de la SCP BRUMM ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON substituée par Maître Régis MERCIE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [K] [U] [D] [F],

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [B] [M] [T] épouse [F],

[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 juillet 2020, Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] ont loué à Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] un appartement à usage d’habitation et deux places de stationnement situés [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 600€ et une provision sur charges de 80€.

Le 11 octobre 2024, invoquant un arriéré locatif, Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] ont fait signifier à Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 21 janvier 2025, Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] ont finalement assigné Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion ainsi que la condamnation des intéressés au paiement de sa dette locative.

A l’audience du 22 mai 2025, Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L], représentés par leur conseil, actualisent leur créance et sollicitent de :

— constater la résiliation de plein droit du bail,

— en conséquence, ordonner leur expulsion et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5122,43 € arrêté au 7 mai 2025 au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, outre intérêts au taux légal,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.

Ils précisent qu’un virement d’une somme de 1300€ aurait été fait le 13 mai 2025 mais qu’ils n’ont pu le vérifier et qu’ils s’opposent par principe aux délais de paiement.

Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T], comparants, reconnaissent la dette, demandent à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement proposant de verser tous les mois 200€ en plus du loyer courant pour apurer la dette locative. Ils font valoir que Madame est tombée malade l’année dernière et que Monsieur a perdu son emploi. Ils précisent que Monsieur perçoit désormais un salaire de 800€ par mois et Madame un salaire de 1300€ environ. Ils ajoutent avoir fait une demande de surendettement en mai 2025 mais ne pas avoir d’autres dettes que la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 et le conseil des demandeurs a été autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé.

Par note en délibéré autorisée, le conseil des demandeurs a produit un décompte faisant apparaître un versement de 1300€ ramenant la dette à la somme de 3822,43€.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 2 juillet 2020 entre Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] d’une part et Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] d’autre part contient une clause résolutoire (article 4.3.2.1).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2024 pour la somme en principal de 2307,75€ par Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L].

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé (virement de 1000€ le 06/12/24). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est donc resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2024.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] produisent le décompte actualisé au 26 mai 2025 démontrant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 3822,43 €, mensualité de mai 2025 incluse.

Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 3822,43€ avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il est constant et non contesté que le paiement intégral du loyer a été repris depuis plusieurs mois et il ressort du décompte fourni que Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] ont fait des efforts significatifs pour apurer la dette au regard notamment des derniers versements de 1500€ le 17/04/25 et de 1300€ le 20/05/25, la dette ayant diminué depuis la délivrance de l’assignation. En outre, Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] apparaissent en situation de régler leur dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Ils seront donc autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] sollicitent par ailleurs à rester dans les lieux, demande qui peut s’analyser en demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les locataires ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de préciser que le paiement irrégulier des loyers ne peut perdurer et de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L], Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] seront également condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 juillet 2020 entre Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] d’une part et Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et deux places de stationnement situés [Adresse 9] sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] à verser à Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] la somme de 3822,43 € au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus et impayés arrêtés au 26 mai 2025 (mensualité de mai 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 200€, la 20ème mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] soient condamnés à verser à Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés sous déduction des prestations sociales versées aux bailleurs le cas échéant ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] à payer à Monsieur [G] [W] et Madame [J] [W] née [L] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [F] et Madame [B] [F] née [M] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente