TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/08331 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4ZB

Minute : 25/265

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [W] [K] [F]

Monsieur [E] [R]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Mars 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [W] [K] [F],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [R],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 1987, la société IMMOBILIERE 3F a consenti à Monsieur [D] [L] [J] [R], un contrat de location portant sur un appartement, de type F4, n° 12 sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Monsieur [J] [R] est décédé le 31 décembre 2019 à [Localité 11], étant précisé que l’acte de décès mentionne que Monsieur [R] est décédé à son domicile, [Adresse 3] dans cette même commune.

Par courrier en date du 22 janvier 2020 à la bailleresse, Madame [W] [K] [F] divorcée de Monsieur [R] en 1998 a sollicité l’ajout de son fils, Monsieur [E] [R], sur le contrat de location.

Par courrier en date du 21 février 2020 la société IMMOBILIERE 3 F a demandé au susnommé de produire divers documents, afin de pouvoir examiner sa demande.

En l’absence de réponse, la société IMMOBILIERE 3 F a mandaté un commissaire de justice, le 19 décembre 2023, aux fins de vérifier les conditions d’occupation. Il résulte de cet acte que Monsieur [E] [R], présent, a indiqué vivre dans les lieux avec sa mère Madame [W] [K] [F], ex-femme de son père, précisant avoir, lui-même, toujours vécu dans les lieux avec son père.

Invité par l’officier ministériel à régulariser la situation auprès de la bailleresse, aucune démarche n’a été entreprise en ce sens par les occupants des lieux, une sommation de quitter l’appartement a alors été délivrée, le 2 janvier 2024, à Monsieur [E] [R], ainsi qu’à Madame [W] [K] [F].

Suite à cette sommation, la société IMMOBILIERE 3 F a reçu Monsieur [E] [R], lequel s’est, sans suite effective, engagé à produire les éléments qui permettraient un transfert du bail ; cette carence impliquant la délivrance aux occupants d’une seconde sommation de quitter les lieux, intervenue le 4 juillet 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 29 août 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

— Constater que le bail de Monsieur [J] [R] a été résilié de plein droit à son décès le 31 décembre 2019,

— Constater que Monsieur [E] [R] et Madame [W] [K] [F] sont occupants sans droit ni titre du [Adresse 2], sis [Adresse 2] à [Localité 9],

En conséquence :

— Ordonner l’expulsion immédiate des susnommés ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la société IMMOBILIERE 3 F du respect du délai de deux mois visé à l’article L412-1 2ème phrase du Code des procédures civiles d’exécution,

— Autoriser la société IMMOBILIERE 3F à faire séquestrer les objets et mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et péril des défendeurs,

— Condamner, in solidum, Monsieur [E] [R] et Madame [W] [K] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges normalement quittancés si le bail s’était poursuivi, à compter du décès de Monsieur [J] [R], et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— Condamner d’ores et déjà les susnommés, in solidum, à payer à la bailleresse une somme de 1 735,48 euros au titre des indemnités d’occupation dues au terme du mois de juillet 2024,

— Condamner, in solidum, Monsieur [E] [R] et Madame [W] [K] [F] à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à celle de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— SOUS TOUTES RESERVES.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

À l’audience, la société IMMOBILIERE 3 F représentée s’en remet aux termes de son assignation, en précisant que le logement, de type T4, est inadapté au nombre d’occupants, lesquels n’ont pas produits les documents propres à leur permettre de régulariser le bail en litige. La bailleresse souligne qu’un versement de 1 000 euros est intervenu le 9 décembre 2024. Elle actualise sa demande relative à l’indemnité d’occupation à la somme de 2 031,31 euros, arrêtée au 21 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Les défendeurs, l’un et l’autre assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 469 du Code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R] régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande principale :

Il résulte des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que : " Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : " L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

L’article 7 du Code de procédure civile dispose que : « Le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat. Parmi les éléments du débat, le juge peut prendre en considération même les faits que les parties n’auraient pas spécialement invoqués au soutien de leur prétentions ».

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Il appert que :

— Le bail consenti le 15 février 1987 (pièce 1) est au nom de Monsieur et Madame [R], et non pas exclusivement au nom de Monsieur [J] [R].

— Madame [W] [K] [F] souligne dans son courrier à la bailleresse en date du 22 janvier 2020, être toujours inscrite sur le bail, ce qui l’a conduite à solliciter l’ajout de son fils sur ledit bail.

Il s’impose toutefois d’observer que le jugement de divorce en date du 23 juin1998 entre les époux [R], confère à Monsieur [J] [R], seul, (page 5) la jouissance du logement situé [Adresse 2] à [Localité 9], et que, dès lors, Madame [W] [K] [F] ne dispose d’aucun droit locatif sur ce logement.

Relativement à son fils, Monsieur [E] [R], il n’apparait pas, alors qu’il revendique dans les pièces produites à la cause, avoir toujours habité dans les lieux avec son père, qu’il ait produit à la société IMMOBILIERE 3 F les éléments nécessaires au transfert du bail à son nom ; sans préjudice du fait que l’acte de décès de son père, Monsieur [J] [R], stipule qu’il est décédé le 31/12/2019, en un lieu désigné comme son domicile [Adresse 3] sur la commune de [Localité 11] dans l’OISE ; et étant entendu, qu’en tout état de cause, le logement revendiqué apparaît surdimensionné au regard du nombre d’occupants.

En conséquence, il convient, en premier lieu, de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [R] à compter du 31 décembre 2019, date de son décès, en second lieu, de déclarer Madame [W] [K] [F] et son fils Monsieur [E] [R], occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 9], et en troisième et dernier lieu, d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux susmentionnés, dans les conditions définies au dispositif ; le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d’une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion ; et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ; la demande à ce titre sera rejetée.

Sur le paiement de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation des lieux et de leur indisponibilité pour le propriétaire.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

La société IMMOBILIERE 3F verse aux débats, le décompte des indemnités d’occupation échues, établi le 21 janvier 2025, d’un montant de 2 031,31 euros, terme de décembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamnés, in solidum, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R], à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2 031,31 euros au titre des indemnités d’occupation, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il convient également, à la suite du terme de décembre 2024, de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, au montant du loyer et des charges normalement quittancés, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R], seront condamnés, in solidum, à verser à la société IMMOBILIERE 3F ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R], qui succombent à la présente instance, seront, in solidum, condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R], seront en conséquence condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

CONSTATE la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [R] à compter du 31 décembre 2019, date de son décès ;

CONSTATE que Madame [W] [K] [V] et Monsieur [E] [R] sont occupants sans droit ni titre du [Adresse 2] situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [K] [V] et Monsieur [E] [R], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration du mobilier ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R], à payer à la société IMMOBILIERE 3 F SA d’HLM dont le siège est sis[Adresse 4] à [Localité 10], la somme de 2 031,31 euros (deux mille trente et un euros et trente et un centimes), au titre des indemnités d’occupation arrêtées au terme du mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

FIXE, à compter du 1er janvier 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R], au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, in solidum, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R] à payer ladite indemnité mensuelle à la société IMMOBILIERE 3F SA d’HLM, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3F SA d’HLM la somme de 500 euros (cinq cents euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, in solidum, Madame [W] [K] [F] et Monsieur [E] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3F SA d’HLM de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT