RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00400 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HI44

MINUTE N° :26/00076

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [U]

Mme [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MALET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 MARS 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparant en personne

Madame [H] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 7 juin 2023, Monsieur [S] [P] a, par l’entremise d’un mandataire, l’agence TEKA IMMO, donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Localité 2], pour un loyer mensuel de 700 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, se prévalant d’un arriéré locatif et de l’existence de dégradations locatives constatées lors du départ des lieux des locataires intervenu le 1er juillet 2024, Monsieur [S] [P] a assigné Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de les voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, solidairement condamnés à lui payer la somme de 5.595,98 euros au titre des travaux de remise en état du logement, ainsi que des loyers échus et impayés à la date du 30 juin 2024, date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues, ainsi que la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience à compter du 3 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties puis d’un calendrier de procédure, pour être retenue à l’audience du 2 février 2025, avec la possibilité pour les parties de transmettre les photographies prises lors de l’état des lieux de sortie dans le cadre d’une note en délibéré sous un mois.

Suivant ses dernières conclusions en date du 30 janvier 2026, auxquelles il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, le conseil de Monsieur [S] [R] maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Suivant leurs écritures et leurs observations orales, Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] ne contestent pas la somme réclamée au titre de l’arriéré locatif mais estiment en revanche que la somme demandée au titre des réparations locatives à hauteur de 2978,49 euros est excessive et largement injustifiée, et soulignent qu’un seul un devis est produit au soutien des demandes de Monsieur [S] [R], à l’exclusion de toute facture. Ils sollicitent ainsi la réduction du montant de leur condamnation au titre des dégradations locatives en tenant compte de la vétusté, de l’humidité et de la remise à neuf du logement, ainsi que la réduction du montant des frais irrépétibles demandés. Enfin, ils sollicitent le bénéfice de délais de paiement.

La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [S] [P] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, qui n’est au demeurant pas contestée, en produisant notamment le contrat de bail signé et un décompte des sommes dues par Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] au titre des loyers et charges demeurés impayés après leur départ des lieux, à hauteur de 2.617,49 euros.

Dès lors, Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] [P] la somme de 2.617,49 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

En vertu des dispositions de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

Aux termes de l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, exceptée ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, Monsieur [S] [P] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme 2.978,49 euros au titre des réparations locatives.

Au soutien de sa demande, il produit aux débats notamment :

l’état des lieux d’entrée contradictoire du 15 juin 2023,l’état des lieux de sortie contradictoire du 1er juillet 2024,un devis en date du 16 septembre 2024 pour un montant de 2.978,49 euros,diverses photographies non datées prises lors de l’état des lieux de sortie selon le demandeur, circonstances non contestées par les défendeurs qui ont eux-même sollicité la production de ces photographies au cours des débats ;

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que les défendeurs, qui avaient pris possession des locaux en bon état, les ont rendus avec les désordres suivants :

escalier : « mur sale, peinture abîmée sous fenêtre (infiltrations) »jardin : « en état, voir photos, nombreux déchets »terrasse : « voir photos, sale, en état, mur sale, portail abîmé »salon :plafond en bon état mais « trace »sol en bon état mais « traces peinture, impacts, trous » étant précisé dans les commentaires une remontée d’humidité et des problèmes d’infiltrations dans cette piècemurs en état moyen : « sale, traces »chambre 1 :porte en état moyen : « sale »plafond en état moyen : « moisissure, trace, fissure »plinthes en état moyen : « trace peinture »murs en mauvais état : « traces, sale, trace bleu »chambre 2 :porte en état moyen : « sale »plafond en état moyen : « trace moisissure »sol en bon état mais « traces »murs en mauvais état : « sale, traces, à repeindre, avec papier collé »WC :abattant : « mauvais état, bouge »chasse d’eau casséesalle de bain :porte en état moyen : « sale, trace »sol en bon état mais « légèrement sale »éclairage en état moyen : « manque cache »rangement/placard : « tiroir fond abîmé »évier en bon état mais « manque bonde »joint en état moyencuisine :plafond en état moyen : « traces »sol en état moyen : « impact, sale, traces »murs en mauvais état : « très sale, remontée humidité »éclairage en mauvais état : « douille sortie »rangement/placard en mauvais état : « très abîmé, sale »évier en état moyen, sans précisionsplaques de cuisson en état moyen : « très sale, non testé »hotte en état moyen : « très sale, non testé »plan de travail en bon état mais « sale »

Or, les locataires étaient tenus, en vertu des dispositions précitées de l’article 1730 du code civil, de rendre les locaux dans l’état dans lequel ils les avaient reçus, sauf cas de force majeure ou vétusté.

Par ailleurs, il ressort du devis fourni, étant précisé qu’un tel devis peut suffire à rapporter la preuve du montant des réparations locatives dès lors qu’il est suffisamment détaillé et soumis aux observations contradictoires des parties, que ces réparations s’élèvent en l’espèce à la somme totale de 2.978,49 euros.

Toutefois, l’analyse de l’état des lieux de sortie et des photographies prises à cette occasion permet de constater que les désordres justifiant dans le devis la reprise de l’enduit et de la peinture dans tout le logement pour une somme globale de 1800 euros résultent en grande partie d’un cas de force majeure non imputable aux locataires, à savoir d’une remontée d’humidité et d’infiltrations présentes dans le logement. Le montant alloué pour les travaux de reprise d’enduit et de peinture sera ainsi réduit à la somme de 100 euros, au titre des traces bleues visibles sur l’un des murs de l’une des chambres et manifestement imputables aux locataires, à la différence du surplus des traces mentionnées dans l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, il convient de déduire du montant demandé au titre des réparations locatives les deux sommes de 55 euros figurant au devis au titre du « hublot salle de bains » d’une part et au titre du « pot DCL cuisine » d’autre part, qui ne correspondent à aucune dégradation figurant sur l’état des lieux de sortie.

Pour le reste, les sommes figurant au devis relatives à la reprise des joints et au nettoyage intérieur et extérieur du logement sont pleinement justifiées au regard des mentions figurant sur l’état des lieux de sortie et après étude des photographies du logement prises à cette occasion. Les sommes relatives aux frais de déplacement de l’entreprise mandatée par le bailleur doivent également être supportées par les défendeurs.

Dès lors, en tenant compte des montants HT figurant au devis (compte tenu du manque de clarté de ce document s’agissant du calcul des montants TTC) Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] seront solidairement condamnés à verser au demandeur la somme de 1.110 euros au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard au montant de la condamnation, aux faibles ressources des débiteurs dont ils justifient et à leur proposition de procéder à des règlements d’un montant de 450 euros par mois pour apurer leur dette, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et solidairement au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] à verser à Monsieur [S] [P] la somme de 2.617,49 euros au titre du solde de l’arriéré locatif, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] à verser à Monsieur [S] [P] la somme de 1.110,00 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] ;

DIT que Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] devront s’acquitter de la somme due en procédant, sauf meilleur accord entre les parties, à 8 versements mensuels de 450 euros minimum et un dernier versement correspondant au solde de la dette, et ce avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf déduction des éventuels versements intervenus dans l’intervalle ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la totalité de la dette restant à recouvrir deviendra immédiatement et de plein droit exigible à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant l’envoi d’une mise en demeure de payer ;

DEBOUTE Monsieur [S] [P] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] à verser à Monsieur [S] [P] la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [H] [X] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection