TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUTTON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GUITTON

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10137 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5H7M

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 8], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502

DÉFENDERESSE

La S.C. ICHIRANE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5H7M

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile ICHIRANE est propriétaire des lots de copropriété n°59,140 et 244 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure à plusieurs reprises la société civile ICHIRANE de payer ses charges de copropriété, notamment à hauteur de 4 923,11 euros selon un commandement de payer par acte d’huissier de justice signifié à personne le 17 mai 2022.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la société civile ICHIRANE en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 5 mars 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner la société civile ICHIRANE au paiement de la somme de 22 230,64 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 inclus, représentant:

21 761,20 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;355,20 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;214,24 euros au titre des frais d’huissier, relevant des dépens ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la société civile ICHIRANE d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

de la mise en demeure notifiée par la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 8], Syndic, en date du 3 juin 2021 d’avoir à payer la somme de 1 156,86 eurosde la mise en demeure notifiée par la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 8], Syndic, en date du 1er février 2022 d’avoir à payer la somme de 3 433,29 euros ;du commandement notifié par la SCP ABC JUSTICE, Huissier, en date du 17 mai 2022 d’avoir à payer la somme de 4 923,1l euros ;de la lettre de mise au contentieux notifiée par la Société FONCIERE ETIMMOBILIERE DE [Localité 8], Syndic, en date du 31 janvier 2023 d’avoir à payer la somme de 9 830,82 euros ;de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société civile ICHIRANE au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la société civile ICHIRANE au paiement des entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 214,24 euros, les frais de signification et de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvres par Maitre Xavier Guitton, membre de l’AARPI

AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société civile ICHIRANE au paiement de la somme de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 655 et 658 du code de procédure civile, la société civile ICHIRANE n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mars 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 8 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société civile ICHIRANE est propriétaire des lots n°59,140 et 244 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 octobre 2021, 24 mai 2022, 20 juin 2023 et 25 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— le contrat de syndic ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— les relevés individuels de charge et les relevés généraux des dépenses sur la période considérée ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 22 330,64 euros.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5H7M

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société civile ICHIRANE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 21 761,20 euros.

La société civile ICHIRANE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont notamment pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 355,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En l’absence de mise en demeure selon les formes fixées par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, soit par lettre recommandée avec avis de réception, non communiqué en l’espèce, les frais de mise en demeure et de relance ne sont pas justifiés.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’ensemble de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société civile ICHIRANE de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la société civile ICHIRANE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021, et ce sans justification particulière, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Cependant, le demandeur ne fait état d’aucun préjudice spécifique distinct du retard dans le paiement des charges et en particulier ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, même au vu de l’importance des sommes en cause, ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise des courriers de mise en demeure envoyés par le syndic au destinataire, l’intérêt au taux légal sera dû sur la somme de 4 923,11 euros à compter du 17 mai 2022, date du commandement de payer, conformément à l’article 1231-6 du code civil, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5H7M

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société civile ICHIRANE, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Les dépens comprennent les débours tarifés et les émoluments des officiers publics ou ministériels en application de l’article 695 du code de procédure civile mais non le coût de la sommation de payer qui relève des frais irrépétibles.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société civile ICHIRANE sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 700 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne La société civile ICHIRANE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  21 761,20 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 4 923,11 euros, et à compter du 26 juillet 2024 pour le surplus ;

—  1 700,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Rejette la demande au titre des frais de recouvrement ;

Rejette la demande indemnitaire ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne la société civile ICHIRANE au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Xavier Guitton, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente