Expéditions le : Minute n° 26/00027

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00476 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F66U

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur et Madame [U] et [E] [K], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Nicolas CHAMBET – SELARL CHAMBET NICOLAS, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [M] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 23 avril 2022, M. [U] [K] et Mme [E] [K] (ci-après le bailleur) ont donné en colocation à M. [N] [M] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le contrat a été modifié par avenant du 21 février 2023, afin d’inscrire M. [N] [M] [Z] comme unique locataire.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 000,00 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2025, M. [U] [K] et Mme [E] [K] ont fait assigner M. [N] [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 11 août 2025 ;

— Condamner M. [N] [M] [Z] à quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— Autoriser M. [U] [K] et Mme [E] [K] à procéder à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, en se faisant assister au besoin d’un serrurier et à user du concours de la [Localité 3] publique ;

— Condamner à titre provisionnel M. [N] [M] [Z] à verser aux M. [U] [K] et Mme [E] [K] la somme de 4 152,00 euros due au titre des loyers ;

— Condamner M. [N] [M] [Z] à verser chaque mois aux M. [U] [K] et Mme [E] [K] une indemnité d’occupation d’un montant de 1 000,00 euros et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner M. [N] [M] [Z] à déplacer sans délai le véhicule accidenté lui appartenant, stationné sur le parking de la résidence ;

— Autoriser M. [U] [K] et Mme [E] [K] à faire enlever ce véhicule et à le placer dans une casse automobile, aux frais de M. [N] [M] [Z] ;

— Condamner M. [N] [M] [Z] à verser à M. [U] [K] et Mme [E] [K] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, M. [U] [K] et Mme [E] [K], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 10 000,00 euros au 15 décembre 2025, incluant le mois de janvier 2026. Ils expliquent que M. [N] [M] [Z] n’a pas produit de justificatif d’assurance et qu’il a quitté le logement, mais sans restituer les clés, aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. De plus, il maintient un véhicule immobilisé sur le parking de la copropriété.

M. [N] [M] [Z] comparaît en personne. Il affirme qu’il a quitté les lieux en avril, en présence des forces de l’ordre et des bailleurs. Il conteste devoir la somme de 10 000 euros et indique n’être redevable que du loyer d’avril. Il travaille en tant qu’agent de sécurité en C.D.I. et perçoit la somme de 1 500,00 euros par mois. Il indique qu’il est désormais sans domicile fixe et qu’il dort dans sa voiture.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 juin 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 août 2025 pour une audience fixée au 7 janvier 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 10 juin 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 3 000,00 euros.

M. [N] [M] [Z] affirme avoir quitté les lieux au mois d’avril 2025 et qu’il ne serait donc redevable que de cette seule échéance.

Or, bien que les bailleurs reconnaissent qu’il n’occupe plus l’appartement de sa personne, il reste tenu au paiement des loyers et des charges jusqu’à sa restitution complète et définitive, matérialisée par la remise des clés.

M. [N] [M] [Z] ne parvient pas à prouver qu’il a effectivement quitté le logement en avril 2025, ni qu’il a restitué les clés aux bailleurs.

Dès lors, M. [N] [M] [Z] est réputé occuper l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Le décompte arrêté au 15 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 juin 2025 et le 11 août 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 11 août 2025 et que M. [N] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

Il y a lieu d’ordonner à M. [N] [M] [Z] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [N] [M] [Z], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux, y compris d’un éventuel véhicule stationné sur le parking de la copropriété, sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [N] [M] [Z] sera condamné à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 000,00 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, M. [U] [K] et Mme [E] [K] soutiennent, à l’appui du décompte du 15 décembre 2025, que M. [N] [M] [Z] leur est redevable de la somme de 10 000,00 euros, incluant l’échéance de janvier 2026.

Il ressort du contrat de bail que le loyer est dû d’avance, avant le 20 de chaque mois.

Or, le décompte est daté du 15 décembre 2025, il restait donc cinq jours à M. [N] [M] [Z] pour payer le loyer de janvier 2026. Aucun décompte postérieur ne permet de démontrer que M. [N] [M] [Z] ne s’est pas exécuté.

Aussi, selon le dernier décompte arrêté au 15 décembre 2025, M. [N] [M] [Z] est redevable d’une somme totale de 9 000,00 à cette date.

Comme il a été expliqué précédemment, M. [M] [Z], échouant à démontrer qu’il a quitté le logement en avril, il est redevable des loyers sollicités.

En conséquence, M. [N] [M] [Z] sera condamné à payer à titre provisionnel à M. [U] [K] et Mme [E] [K] la somme de 9 000,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès

M. [N] [M] [Z] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [N] [M] [Z], sera condamné à verser la somme de 100 euros à M. [U] [K] et Mme [E] [K] titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [U] [K] et Mme [E] [K],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 avril 2022 entre M. [U] [K] et Mme [E] [K], d’une part, et M. [N] [M] [Z],d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 11 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [N] [M] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [N] [M] [Z]de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [N] [M] [Z] de s’exécuter volontairement, M. [U] [K] et Mme [E] [K] pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux, y compris d’un éventuel véhicule stationné sur le parking de la copropriété, sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [N] [M] [Z] à payer à titre provisionnel à M. [U] [K] et Mme [E] [K] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 000,00 euros (mille euros), indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [N] [M] [Z] à payer à titre provisionnel à M. [U] [K] et Mme [E] [K] la somme de 9 000,00 euros (neuf mille euros)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 15 décembre 2025, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter 10 juin 2025 sur la somme de 3 000,00 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M. [N] [M] [Z] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [N] [M] [Z] à payer à M. [U] [K] et Mme [E] [K] somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE