Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02119 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJD3

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection, assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [G], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [O] [W] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [V] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 4 février 2022, la S.A ALLIADE HABITAT a donné à bail à Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 276,82 euros outre une provision sur charges de 127,15 euros.

La S.A ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 15 septembre 2023 à Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] :

une mise en demeure de justifier de l’occupation ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 915,93 €.

Par courrier simple du 1 septembre 2023, la S.A ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 23 avril 2024 et signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses, la S.A ALLIADE HABITAT a attrait Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés,

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N],

— de condamner solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] au paiement des sommes suivantes :

—  2 101,37 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 31 mars 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 15 septembre 2023,- une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,- 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,- des entiers dépens.

S.A ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 24 avril 2024.

L’audience s’est tenue le 8 octobre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT, représentée, s’est désistée de ses demandes tenant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion du locataire, indiquant que ceux-ci ont définitivement quitté les lieux le 10 juillet 2024. En outre, il a actualisé à la somme de 3 836,06 € sa créance locative arrêtée au 1 octobre 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, ainsi que la somme de 763,56€ au titre des réparations locatives, demandant le paiement de cet arriéré locatif ainsi que les dépens et l’article 700.

Le fait que la S.A ALLIADE HABITAT n’effectue pas de demandes sur le fondement des indemnités d’occupations postérieures et le fait que les occupants aient rendus les clefs permet d’établir qu’elle se désiste aussi de sa demande au titre des indemnités d’occupation postérieures au dernier décompte.

Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N], bien qu’ayant été régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé la nouvelle adresse des locataires étant inconnue du preneur.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

A l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT a entendu abandonner ses demandes tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] et fixer une indemnité d’occupation.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces chefs de demandes.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 1 octobre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 836,06 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire les sommes de 736,56 euros et de 27,00 euros qui sont liées à des réparations locatives et non à l’arriéré locatif. Dès lors, ces sommes seront examinées postérieurement au titre des réparations locatives.

La créance de la S.A ALLIADE HABITAT s’élève donc à 3 072,50 €.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] à payer la somme de 3 072,50 € actualisée au 1 octobre 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure,

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur,

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement »,

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, il est versé aux débats un état des lieux d’entrée établi le 11 février 2022, un état des lieux de sortie effectué le 10 juillet 2024 et une facture qui s’élève à un montant de 763,56 euros toutes taxes comprises.

Concernant les réparations locatives, il apparaît sur le décompte que le bailleur a retenu la somme de 27,00 euros le 01 octobre 2024. Concernant cette dernière, aucun justificatif n’a été fourni par le bailleur. Il conviendra donc de la rejeter.

Par contre, concernant la somme de 736,56 euros facturée le 05 juin 2024, une facture a été émise le 12 août 2024 alors que le service d’élimination des « rejets » se trouvant dans la cave, tel qu’indiqué par la facture, a été effectué le 19 juillet 2024.

Dès lors, au regard du poste de travaux invoqué, « l’élimination des rejets du logement », celui-ci est justifié par le fait qu’en commentaire général, il est indiqué « nettoyage à commander et encombrants à enlever » ce qui n’a pas été contesté par les locataires.

Dès lors, la somme de 763,56 euros est justifiée et Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la S.A ALLIADE HABITAT au titre des frais de réparation locative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision rendue par défaut mise à disposition des parties au greffe et en dernier ressort,

CONSTATE que la S.A ALLIADE HABITAT s’est désisté de ses demandes au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation postérieure au décompte du 1 octobre 2024,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 3 072,50 € arrêtée au 1 octobre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2023 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] à payer à la S.A ALLIADE HABITAT la somme de 763,56 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [F] et Monsieur [O] [W] [N] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE