N° RG 24/01254 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IETQ

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

ENTRE :

Monsieur [O] [N]

né le 15 Juillet 1980 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Geneviève SEGUIN JOURDAN de la SELARL CSJ AVOCATS, avocat au barreau de LYON

Madame [J] [W] épouse [N]

née le 04 Août 1986 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Geneviève SEGUIN JOURDAN de la SELARL CSJ AVOCATS, avocat au barreau de LYON

ET :

S.A.R.L. [P] & ASSOCIES

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Alicia VITELLO

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 12 Mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2025.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant promesse de vente du 22 février 2021, rédigée par Maître [U] [P] de la SELARL [P] & Associés, Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] ont conféré à M. [B] [F] [V] la faculté d’acquérir un ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Dans la promesse, était prévu un délai pour réitérer la vente au 30 avril 2021, associé au versement d’une indemnité d’immobilisation de 12 400,00 €. Le bénéficiaire s’est engagé à verser dans les 10 jours de la promesse la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 6 200,00 €, à titre de dépôt de garantie.

Suivant courrier signé le 24 août 2021, l’acquéreur s’est retiré de la vente et a reconnu ne pas avoir versé dans le délai de 10 jours de la signature de la promesse la moitié du montant de l’indemnité d’immobilisation. Il s’est engagé à verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation aux vendeurs.

Par ordonnance de référé du 9 février 2023, le tribunal a condamné M. [B] [F] [V] à payer à Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] la somme de 12 400,00 € à titre provisionnel au titre de l’indemnité d’immobilisation, ordonnance opposable à la SELARL [P] & Associés.

Dans le cadre de la signification du jugement, le commissaire de justice a établi un procès-verbal de recherches infructueuses à l’égard de M. [B] [F] [V] le 9 juin 2023.

Par courriel du 12 septembre 2023, puis par courrier du 11 octobre 2023, Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] ont mis en demeure la SELARL [P] & Associés de régler la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte délivré par commissaire de justice le 7 mars 2024, Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] ont fait assigner la SARL [P] & Associés devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne aux fins d’engager leur responsabilité.

Par conclusions notifiées le 2 juillet 2024, Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] demandent à la juridiction de :

– Condamner la SCP [P] & Associés à leur payer les sommes de :

—  12 400,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 octobre 2023 ;

—  9 000,00 € sur le différentiel de prix de vente ;

—  7 573,10 € au titre des loyers avancés pendant la durée d’immobilisation jusqu’à la vente effective du bien ;

—  3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens;

– Débouter la SCP [P] & Associés de l’ensemble de ses demandes ;

– Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa de l’article 1240 du Code civil, ils font valoir que le notaire a engagé sa responsabilité extracontractuelle en manquant à son obligation de conseil et d’information à l’égard des parties. Ils affirment que l’acquéreur a écrit six mois après la signature de la promesse qu’il se retirait et qu’il a reconnu ne pas avoir versé la moitié du montant acté au titre de l’indemnité d’immobilisation. Ils estiment que le notaire devait veiller à la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige. Ils soutiennent que le notaire n’a jamais avisé les vendeurs du non versement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation alors qu’il avait la charge de la récupérer, la relance datant du jour de la signature. Ils lui reprochent de n’avoir accompli aucune diligence pour obtenir le versement de l’indemnité, à l’exception d’une relance, réalisée un mois après la date limite de versement, sans suite. Ils déclarent qu’il a privé la clause pénale de toute efficacité et a commis une faute professionnelle, en relation directe avec le dommage subi par les vendeurs.

Sur leurs préjudices, ils prétendent que l’immobilisation du bien immobilier aurait pu être évitée si le notaire avait veillé au versement de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation après signature et réclamé le solde de l’indemnité d’immobilisation. Ils ajoutent que le notaire ne leur a jamais signalé ce non-paiement et que le bien a été immobilisé plus de six mois sans garantie. Ils ajoutent avoir perdu une chance de vendre le bien au prix initialement convenu, en ce qu’il a été vendu plus tard, moins cher, du fait de la remontée des taux d’intérêts et du durcissement des banques sur l’octroi de prêts. Ils indiquent avoir pris une location du fait la vente prévue, qu’ils n’auraient pas pris s’ils avaient connu l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par conclusions notifiées le 30 mai 2024, la SARL [P] & Associés sollicite de la part de la juridiction de :

– Débouter Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] de l’intégrité de leurs prétentions à l’encontre de la SCP [P] & Associés et à l’encontre de la SELARL [P] & Associés ;

– Condamner in solidum Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] à lui payer les sommes de :

—  3 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

—  3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au visa de l’article 1240 du Code civil, elle déclare que la SCP [P] & Associés n’est pas assignée et qu’elle n’a pas commis de manquement. Elle soutient ne pas être restée inactive et n’avoir aucun moyen de coercition pour obtenir le paiement d’une indemnité d’immobilisation. Elle ajoute avoir relancé régulièrement le bénéficiaire, y compris au moment de la fixation du rendez-vous de signature. Elle indique que les époux [N] savaient que la vente ne pouvait être régularisé le jour de la signature, aucun fonds n’étant versé dans la comptabilité de l’étude. Elle estime que les époux [N] sont défaillants dans la démonstration d’un préjudice indemnisable lié aux griefs allégués. Elle relève que les époux [N] considérant que M. [B] [F] [V] n’avait aucune intention de tenir ses engagements, elle n’aurait pas pu obtenir le versement de l’indemnité d’immobilisation. Elle explique ne pas être intervenue dans la seconde vente et que les vendeurs auraient pu refuser de vendre, si le second prix ne leur convenait pas. Elle estime que la location était prématurée, puisqu’ils n’avaient pas encore vendu le bien, et qu’elle s’est poursuivie au-delà du renoncement à l’acquisition.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 mai 2025.

Par note en délibérée autorisée par le juge et reçue le 23 mai 2025, les époux [N] ont sollicité la rectification de leurs conclusions, la SCP [P] & Associés étant en réalité la SARL [P] & Associés, arguant d’une erreur matérielle.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, les époux [N] ont demandé la condamnation de la SCP [P] & Associés au lieu de la SARL [P] & Associés. Ils ont sollicité la modification de la dénomination sociale du défendeur.

Cette modification s’analyse en la rectification d’une erreur purement matérielle, qui sera prise en compte.

Sur la responsabilité du notaire

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir de conseil du notaire, rédacteur de l’acte, n’est pas limité à l’établissement de l’acte et au suivi du processus de vente mais comprend celui d’informer et de conseiller les parties sur leurs droits, leur situation juridique, la nature et la portée de l’opération qu’ils entreprennent, les avantages et les inconvénients qui en résulteront. Le notaire doit veiller à la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit.

En l’espèce, la promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 12 400 €, sur lequel le bénéficiaire s’engageait à verser à titre de dépôt de garantie la somme de 6 200 € au plus tard le 3 mars 2021.

Le reliquat du montant de l’indemnité d’immobilisation devait être versé au plus tard dans le délai de 15 jours à l’expiration du délai offert au bénéficiaire pour lever l’option, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Si le notaire verse un document fourni à M. [B] [F] [V] avec le décompte de 6 700 € à régler, la date est illisible et les époux [N] soutiennent qu’il a été remis le jour de la promesse.

Le notaire ne rapporte donc pas la preuve, qui lui incombe, qu’il a relancé M. [B] [F] [V] en vue d’obtenir le paiement de la somme de 6 700 euros, due au 3 mars 2021.

Le notaire a envoyé deux courriers à l’acquéreur, les 15 avril 2021 et 22 juin 2021, dans lesquels il réclame le versement de l’acompte, puis la totalité du coût de la vente.

Pour autant, ces courriers sont intervenus bien après l’expiration du délai de 10 jours prévu par la promesse de vente.

Le notaire ne justifie pas avoir informé les époux [N] de l’absence de versement de l’acompte dans le délai convenu, ayant même fixé la date de vente au 30 juin 2021.

Le versement de cet acompte devait être effectué sur le compte du notaire, de sorte que les époux [N] n’avaient aucun moyen de savoir qu’aucun versement n’avait été effectué, en l’absence d’information du notaire.

Il était du devoir du notaire d’informer les époux [N] de cette absence de règlement et de les conseiller sur ses conséquences.

En s’abstenant de le faire, le notaire a manqué à son obligation de conseil envers les époux [N], ce qui constitue une faute engageant sa responsabilité.

Sur les préjudices

Sur l’indemnité d’immobilisation

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de cette absence d’information, les époux [N] ont laissé leur bien immobilisé jusqu’à ce que M. [B] [V] informe le notaire qu’il se retirait de la vente. Si ce courrier n’est pas daté, les parties l’ont signé le 24 août 2021.

Malgré une première procédure judiciaire, les époux [N] ne sont pas parvenus à récupérer le montant de l’indemnité d’immobilisation auprès de l’acquéreur.

Le défaut de diligences du notaire a eu pour effet d’empêcher les époux [N] de recouvrer l’indemnité qui leur était contractuellement due et a entraîné une immobilisation purement vaine du bien des époux [N], qui, informés du défaut de règlement du dépôt de garantie, auraient été mis en mesure de remettre leur bien à la vente.

Les époux [N] sont bien fondés à réclamer l’indemnisation de leur préjudice auprès de la SARL [P] & Associés, laquelle est donc condamnée à leur payer la somme de 12 400 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023, date de la mise en demeure, en application de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur le différentiel du prix de vente

Les époux [N] justifient avoir revendu leur bien le 14 avril 2022 pour 115 000 €, soit un prix inférieur de 9 000 € à celui qui figurait dans la promesse de vente.

Toutefois, les époux [N] ne produisent aucun élément qui tendrait à établir qu’informés suffisamment rapidement du défaut de règlement de l’acompte par le bénéficiaire de la promesse, ils auraient été en mesure de trouver un autre acquéreur au même prix.

Ils n’établissent pas davantage l’existence d’une baisse du marché qui les aurait logiquement amenés à vendre le bien dans des conditions financières moins favorables, plusieurs mois après la signature de la promesse.

Par conséquent ils sont déboutés de leur demande.

Sur les loyers avancés

Contrairement à ce que prétend le notaire, les époux [N] justifient d’un déménagement le 18 juin 2021, en prévision de la vente fixée au 30 juin 2021. Ce déménagement n’était donc pas prématuré. Ils sont restés en location jusqu’en avril 2022, date de la revente.

Il ne peut être reproché aux époux [N] de ne pas avoir déménagé à nouveau dans le bien qu’ils mettaient en vente, compte tenu de la contrainte d’un déménagement et de son coût.

Ils ont dû régler la somme de 328,17 € pour le loyer de juin 2021, puis 757,31 € de juillet 2021 à avril 2022.

La SARL [P] & Associés est condamnée à leur régler la somme de 7 573,10 € au titre des loyers avancés, conformément à la demande des époux [N].

La SARL [P] & Associés succombant au principal, sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL [P] & Associés succombant à l’instance, elle est condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL [P] & Associés, partie perdante, est condamnée à verser à Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

CONDAMNE la SARL [P] & Associés à payer à Mme [J] [W] épouse [N] et M. [O] [N] les sommes de :

—  12 400 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 ;

—  7 573,10 € au titre des loyers avancés ;

—  3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL [P] & Associés de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SARL [P] & Associés aux dépens.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK

M^e Geneviève SEGUIN-JOURDAN de la SELARL CSJ AVOCATS

Le