Minute n°25/26

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/00293 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-HZ3J

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Guillaume GRUNDELER Vice-Président du Tribunal Judiciaire

assisté, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 08 Novembre 2024

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET IMMO DE FRANCE IFV, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e DREVET RIVAL DE LA SARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [G] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [M] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Janvier 2025

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par courrier recommandé avec avis de réception envoyé le 03 novembre 2022 et reçu le 07 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 8]» situé [Adresse 6] et [Adresse 1], représenté par Maître [C] [Y] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1 751,69 euros à Monsieur [P] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, sollicitant sa condamnation à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  1 935,71 euros en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts et capitalisation des intérêts,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre la condamnation de Monsieur [P] [I] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 07 novembre 2023, le tribunal a renvoyé l’affaire par mention au dossier à une audience de la formation chargée de connaître des demandes en justice inférieures à 5 000 euros.

Par jugement du 12 avril 2024, le tribunal a rouvert les débats, aux motifs que :

— le relevé de compte établi par le syndicat des copropriétaires comprend un solde antérieur au 1e octobre 2022 dont le montant n’est pas justifié et qu’il n’est pas possible de reconstituer au moyen des seules données figurant sur les appels de fonds.

— eu égard à l’abondance des documents constitutifs du règlement de copropriété, il convient également de permettre au syndicat des copropriétaires de préciser à la juridiction sur quels documents (règlement de copropriété de 1977, état descriptif de division de 1973, modificatif au règlement de copropriété de 1990 ou modificatif au règlement de copropriété de 2020) et à quelles pages figurent les tantièmes attachés aux lots n° 1321 et 1335.

Par jugement du 13 septembre 2024, le tribunal a rouvert les débats, aux motifs que, lors de l’audience du 07 juin 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a produit un décompte remontant au 30 septembre 2020, mais n’a pas précisé, comme le lui avait demandé le tribunal, sur quels documents (règlement de copropriété de 1977, état descriptif de division de 1973, modificatif au règlement de copropriété de 1990 ou modificatif au règlement de copropriété de 2020) et à quelles pages figurent les tantièmes attachés aux lots n° 1321 et 1335.

A l’audience du 08 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et précisé que les lots identifiés 1321 et 1335 renvoient en réalité aux lots 321 et 335.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— un extrait de matrice cadastrale attestant de la propriété des lots n° 1321 et [Cadastre 4], y attachant 2 et 37 tantièmes ;

— le règlement de copropriété avec état descriptif de division ;

— l’ordonnance du 1e février 2021 du président du tribunal de Saint-Etienne désignant la SARL AJUP, prise en la personne de Me [C] [Y], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, puis l’ordonnance subséquente du 13 janvier 2023 prorogeant sa mission ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires antérieurs à la nomination de l’administrateur provisoire, approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel et les travaux ;

— la décision de l’administrateur provisoire fixant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ;

— les appels de fonds ;

— un relevé de compte du 03 octobre 2023.

Cependant, si le syndicat des copropriétaires explique que les lots identifiés 1321 et 1335 renvoient en réalité aux lots 321 et 335, il n’apporte aucun élément d’explication ou de preuve en ce sens.

A titre surabondant, il sera observé qu’il y aurait en tout état de cause lieu de déduire des sommes réclamées le solde antérieur et le poste « répartition des charges (01.10.2021-30.09.2022) » non justifiés, ainsi que le poste « remplacement du robinet », dont il n’est pas expliqué pour quelle raison il a été mis à la charge du copropriétaire, si bien que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune créance à l’encontre de Monsieur [P] [I].

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de paiement des charges.

Sur la résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi de Monsieur [P] [I], ni d’un préjudice distinct du retard indemnisé par les intérêts moratoires, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de sa demande de condamnation pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 8]» situé [Adresse 6] et [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 8]» situé [Adresse 6] et [Adresse 1] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois, et an susdits, et après lecture faite, le président a signé avec le Greffier.

Le GREFFIER LE PRESIDENT

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— retour dossier