MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00600 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GR5O

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A. d’Economie Mixte Immobilière de Normandie SEMINOR, dont le siège social est sis 16 Place du Général Leclerc – 76400 FECAMP

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [H] [D] épouse [F]

née le 23 Novembre 1976 à FECAMP (76400), demeurant 6 rue de la Vielle Europe – Résidence Saint Benoist – Logt 206 Immeuble DELFT – 76400 FECAMP

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Pascal LE MOAN, Juge honoraire au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 14 Octobre 2024, le délibéré ayant été fixé le 16 décembre 2024

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Pascal LE MOAN, juge honoraire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 avril 2023, la société d’Economie Mixte SEMINOR a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [D] épouse [F] sur des locaux situés au 6, rue de la Vieille Europe logt 206 Imm DELFT résidence Saint Benoist – 76400 – FECAMP, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494,53 euros et d’une provision pour charges de 119,28 euros, ainsi que d’un parking moyennant le paiement d’une somme de 42,85 euros par mois et d’une provision pour charge de 14,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2306,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [H] [D] épouse [F] par déclaration le 9 novembre 2023.

Par assignation du 23 mai 2024, la société d’Economie Mixte SEMINOR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [D] épouse [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4049,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 14 octobre 2024, la société d’Economie Mixte SEMINOR maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 octobre 2024, s’élève désormais à 4316,22 euros. La société d’Economie Mixte SEMINOR considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, elle s’oppose aux délais de paiement considérant que l’arriéré est trop important.

Mme [H] [D] épouse [F] expose qu’elle a repris le paiement du loyer avec 50 euros en plus et que, dans la mesure où elle a retrouvé un emploi, elle peut verser une somme de 130 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [H] [D] épouse [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [D] épouse [F] a indiqué avoir depose un dossier mais ne verse aux débats aucun élément en ce sens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d’Economie Mixte SEMINOR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2306,16 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [H] [D] épouse [F] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 120 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [H] [D] épouse [F] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société d’Economie Mixte SEMINOR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 octobre 2024, Mme [H] [D] épouse [F] lui devait la somme de 4316,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [H] [D] épouse [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [D] épouse [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’Economie Mixte SEMINOR ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [D] épouse [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société d’Economie Mixte SEMINOR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 avril 2023 entre la société d’Economie Mixte SEMINOR, d’une part, et Mme [H] [D] épouse [F], d’autre part, concernant les locaux situés au 6, rue de la Vieille Europe logt 206 Imm DELFT résidence Saint Benoist – 76400 – FECAMP est résilié depuis le 23 janvier 2024, ainsi que l’emplacement de parking,

CONDAMNE Mme [H] [D] épouse [F] à payer à la société d’Economie Mixte SEMINOR la somme de 4316,22 euros (quatre mille trois cent seize euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024,

AUTORISE Mme [H] [D] épouse [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [D] épouse [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [D] épouse [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce, tant sur le logement que la place de parking,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [H] [D] épouse [F] sera condamnée à verser à la société d’Economie Mixte SEMINOR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [H] [D] épouse [F] à payer à la société d’Economie Mixte SEMINOR la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [D] épouse [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023 et celui de l’assignation du 23 mai 2024.

Ainsi jugé le 16 DECEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Pascal LE MOAN