TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [K] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie LAGREE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BZY

N° MINUTE :

18 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 29 avril 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie LAGREE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [K] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 avril 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/02001 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4BZY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 septembre 2021, la société HENEO a donné à bail à Madame [K] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation dans la résidence sociale située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel charges comprises de 462,02 euros.

Le contrat stipule qu’il a été conclu pour une durée d’un an, soit jusqu’au 31 août 2022, sous réserve du respect des plafonds PLUS d’une part, et de l’inscription du locataire dans l’une des situations suivantes : étudiant boursier, étudiant effectuant ses études en alternance et bénéficiant d’une aide sociale, d’une bourse, ou dont la situation sociale nécessite l’attribution d’un logement conventionné, étudiant international effectuant ses études dans un établissement parisien boursier, ou non boursier occupant un emploi, mais dont la situation sociale nécessite l’attribution d’un logement conventionné, étudiant non boursier répondant aux critères d’attribution d’un logement conventionné. Il est non renouvelable tacitement.

Par courriel du 1 septembre 2022, le [3] a informé la société HENEO que Madame [K] [Z] n’était plus boursière à compter de l’année 2022-2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 septembre 2022, la société HENEO a mis en demeure Madame [K] [Z] de quitter les lieux le 31 décembre 2022, date à laquelle il serait mis fin à son contrat de sous-location.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la société HENEO a fait assigner Madame [K] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l’expulsion dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir de Madame [K] [Z], des occupants de son chef et de tous biens, sous astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,condamner Madame [K] [Z] à payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle actuelle augmentée des charges à compter de la date de la résiliation jusqu’à complète libération des lieux,rejeter tous délais de grâce et dans l’hypothèse où ils seraient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire,condamner Madame [K] [Z] à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2024.

La société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux sollicités en défense.

Madame [K] [Z] comparait en personne. Elle reconnaît son occupation sans droit ni titre et sollicite un délai pour quitter les lieux. Elle expose vivre seule avec son premier enfant et attendre un second enfant, ne pas travailler et percevoir environ 800 euros mensuellement au titre de prestations sociales, hors allocation logement.

A l’issue des débats, décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant Madame [K] [Z] et la société HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l’article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l’article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat liant Madame [K] [Z] et la société HENEO comprend une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment si le sous-locataire ne répond pas aux conditions pour bénéficier du logement fourni et notamment s’il perd le statut d’étudiant boursier, qui lui fait perdre le bénéfice du droit au bail.

Il a été délivré le 2 septembre 2022 un courrier recommandé avec avis de réception mettant Madame [K] [Z] en demeure de quitter les lieux le 31 décembre 2022, date de fin de son contrat de sous-location, en raison de la perte de son statut d’étudiant boursier.

Madame [K] [Z] ne conteste pas ne plus avoir la qualité d’étudiante, qui avait justifié la mise à disposition des lieux.

Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 31 décembre 2022.

Sur l’expulsion

Madame [K] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion des lieux, ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La société HENEO ne justifiant pas de la nécessité d’assortir cette expulsion d’une astreinte, elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. La société HENEO sera déboutée sur ce point.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L. 412-7 du code des procédure civiles d’exécution que les dispositions des articles L.412-3 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution « ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d’étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition ».

Madame [K] [Z] sera donc déboutée de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

En revanche, les articles L.412-1 et L.412-2 du même code demeurent applicables et en l’espèce, il n’apparaît pas justifié de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux afin de procéder à expulsion, afin de permettre à Madame [K] [Z] de disposer d’un temps d’organisation nécessaire à son déménagement.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant de la redevance et des charges qui aurait dû être payées en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, à partir du 1 janvier 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés la société HENEO ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande en revanche de ne pas condamner Madame [K] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 1 septembre 2021 entre la société HENEO et Madame [K] [Z] concernant un appartement meublé à usage d’habitation dans la résidence sociale située [Adresse 1] sont réunies à la date du 1 janvier 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [K] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de Madame [K] [Z] dans un délai de 48 heures;

DEBOUTE Madame [K] [Z] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande relative au sort des meubles de la locataire ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès le 1 janvier 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 29 avril 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge