TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/54697 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAB3C

AS M N° : 2

Assignation du :

13 et 17 Juin 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSES

S.A.S. BE MINE

[Adresse 2]

[Localité 8]

non représentée

Madame [H] [E]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2023, la société Pardes Patrimoine a donné à bail commercial à la société Be mine des locaux commerciaux situés [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 12], pour une durée de trois, six, neuf ou douze années à compter du 12 juin 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, étant précisé qu’un allégement de loyer de 4 000 euros est octroyé la première année et de 2 000 euros la deuxième année.

Par acte sous seing privé en date du 12 juin 2023, Mme [E] s’est portée caution solidaire de la société Be mine au profit de la société Pardes patrimoine.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Pardes patrimoine a, par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, fait délivrer à la société Be mine un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 29 035, 24 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 2 avril 2025.

Ce commandement de payer a été dénoncé, par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, à la caution solidaire, Mme [E].

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice en date des 13 et 17 juin 2025, la société Pardes Patrimoine a fait assigner la société Be mine et Mme [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile et L. 145-1 du code de commerce, aux fins de voir :

«  – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la SCI PARDES PATRIMOINE et la Société BE MINE

— En conséquence, DIRE ET JUGER que la société BE MINE ainsi que tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de leur ordonner de quitter les lieux, sans délais ;

— ORDONNER l’expulsion de la société BE MINE ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe à [Adresse 11] [Localité 3] [Adresse 1]

Etant précisé que faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ORDONNER le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues

— CONDAMNER in solidum la société BE MINE et Mme [E] [H] à payer par provision à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 28 387,84 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 2 ème trimestre 2025 inclus.

— CONDAMNER in solidum la société BE MINE et Mme [E] à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— CONDAMNER in solidum la société BEMINE et Mme [E] [H] à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— CONDAMNER in solidum la société BE MINE et Mme [E] [H] en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de la présente assignation et du commandement délivré en date du 4 avril 2025 et de la dénonciation à caution du 9 avril 2025. "

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 18 septembre 2025, la société Pardes patrimoine a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignées à l’étude et par procès-verbal de recherches infructueuses, la société Be mine et Mme [E] n’ont pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile (anciennement 808) dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code (anciennement 809), le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 4 avril 2025 par la société Pardes patrimoine à la société Be mine pour avoir paiement de la somme de 29 035, 24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 avril 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Or, la lecture du décompte produit arrêté au 8 septembre 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 mai 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société Be mine

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la société Be mine jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Pardes patrimoine.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Pardes patrimoine sollicite la condamnation de la société Be mine à lui régler la somme de 28 387, 84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation (deuxième trimestre 2025 inclus).

Il ressort du contrat de bail, des justificatifs joints et des décomptes actualisés produits que cette somme est due par la société Be mine.

La société Be mine sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme non sérieusement contestable de 28 387, 84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtée au 22 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus).

Sur les demandes de condamnation solidaire de Mme [E]

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Suivant l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès et ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 2297, alinéa 1 et 2, du même code, " A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. "

En l’espèce, Mme [E] s’est, par acte sous seing privé en date du 12 juin 2023, portée caution solidaire de la société Be mine envers la société Pardes patrimoine du paiement de toute les sommes dues en principal, accessoires, frais et intérêts, impôts, taxes et redevances à quelque titre que ce soit en vertu du bail, dans la limite d’une somme égale à 12 mois de loyers, soit 26 000 euros, pendant toute la durée du bail et ses éventuels renouvellements et pendant une durée de 36 mois à compter de la fin du bail.

Cet acte contient bien les mentions exigées par l’article 2297 du code civil.

Dès lors, l’obligation pour Mme [E], en sa qualité de caution, de prendre en charge les loyers, charges et accessoires non payés par la société Be mine n’est pas sérieusement contestable.

Toutefois, son engagement de caution étant limitée à la somme de 26 000 euros, elle ne sera condamnée à payer solidairement avec la société Be mine que cette somme au titre des loyers, charges et accessoires et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de sa condamnation solidaire au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Be mine et Mme [E] seront condamnées in solidum au paiement des dépens.

Par suite, la société Be mine et Mme [E] seront condamnées in solidum au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 4 mai 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Be mine et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 12], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Be mine à la société Pardes patrimoine, à compter de la résiliation du bail, soit du 5 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [E] au paiement de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons, par provision, la société Be mine à payer à la société Pardes patrimoine la somme de 28 387, 84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtée au 22 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus) solidairement avec Mme [E] pour la somme de 26 000 euros ;

Condamnons in solidum la société Be mine et Mme [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation et des assignations ;

Condamnons in solidum la société Be mine et Mme [E] à payer à la société Pardes patrimoine la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 16 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ