MINUTE

ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2025

DOSSIER N° : RG 25/00434 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZWQ

AFFAIRE : S.C.I. S.C.I. DE LA REVEILLERE C/ S.A. QUICK GESTION, S.A.S.U. FLODAN BURGER RESTAURATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA REVEILLERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Pierre REYNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A. QUICK GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 7] [Adresse 2]

représentée par la SCP BERNARD ROUSSET, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Virginie DELANNOY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

S.A.S.U. FLODAN BURGER RESTAURATION, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant, Maître Olga ZAKHAROVA-RENAUD de la SCP BOURGEON GUILLIN BELLET & Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 25 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 16 Octobre 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 18 juin 1998, la SCI de la Réveillère a consenti à la société Quick Invest France SNC un bail à construction d’une durée de 25 ans portant sur un terrain à bâtir lui appartenant, situé [Adresse 6].

Le preneur s’est engagé à y édifier un bâtiment à usage de restaurant.

Le bail prévoit un loyer annuel proportionnel au chiffre d’affaires (5% du CA HT de l’exploitant du fonds de commerce), avec un minimum garanti. Le loyer est payable mensuellement.

En 2019, la SAS Quick Gestion est venue aux droits et obligations de la société Quick Invest France.

L’exploitant actuel du fonds de commerce est la SASU Flodan Burger Restauration, qui a conclu avec la société France BKR un contrat de franchise, et avec la société Quick Gestion un contrat de location-gérance.

Le bail à construction est venu à son échéance le 17 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 13 juin 2025, la SCI de la Réveillère a fait assigner la SAS Quick Gestion et la SASU Flodan Burger Restauration devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, afin de voir :

— Condamner in solidum la SAS Quick Gestion et la SASU Flodan Burger Restauration, ou l’une à défaut de l’autre, à verser à la SCI de la Réveillère, à titre de provision, la somme de 148.779 € au titre du solde de l’indemnité d’occupation de l’année 2024 ;

— Condamner in solidum la SAS Quick Gestion et la SASU Flodan Burger Restauration, ou l’une à défaut de l’autre, à verser à la SCI de la Réveillère, à titre de provision, en deniers ou quittances la somme de 21 757,22 € au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01/01/2025, jusqu’à parfaite libération des lieux;

— Ordonner l’expulsion de la SAS Quick Gestion et de SASU Flodan Burger Restauration, de tout occupant de leur chef des locaux sis à [Adresse 8] avec, si nécessaire, l’intervention d’un commissaire de justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier ;

— Ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la SCI de la Réveillère, aux frais et risques des défendeurs ;

— Assortir l’obligation de libérer les lieux ordonnée à la SAS Quick Gestion et à la SASU Flodan Burger Restauration. d’une astreinte provisoire de 3.000 € par jour, passé un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce pour une durée de trois mois ;

— Condamner in solidum la SAS Quick Gestion et la SASU Flodan Burger Restauration, ou l’une à défaut de l’autre, à payer à la la SCI de la Réveillère la somme de 3.000 €, au titre des frais irrépétibles ;

— Rappeler que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;

— Débouter la SAS Quick Gestion et la SASU Flodan Burger Restauration de toutes prétentions plus amples ou contraires ;

— Condamner in solidum la SAS Quick Gestion et la SASU Flodan Burger Restauration, aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expulsion et d’exécution forcée des condamnations à intervenir.

L’affaire est retenue à l’audience du 25 septembre 2025. Au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, la SCI de la Réveillère maintient ses demandes et expose que la SCI de la Réveillère est devenue, à l’expiration du bail à construction, pleinement propriétaire du bâtiment construit sur son terrain ; que le bail à construction stipule, à son expiration, une promesse de bail irrévocable au profit du preneur, mais sans prix déterminée ou même déterminable ; que depuis juin 2023, la SAS Quick Gestion paye chaque mois une indemnité d’occupation, qui prend la forme d’un minimum fixe de loyers ; que sur la base du CA HT de 2024 de l’exploitant, le bailleur a émis le 5 février 2025 une facture représentant la régularisation du loyer de l’année 2024 ; que le 5 mars 2025, la SAS Quick Gestion a contesté la part variable du loyer postérieure au 17 juin 2023, et a réclamé l’établissement d’un avoir de 118 730,90 euros TTC ; que la SAS Quick Gestion refuse de payer plus que le minimum garanti au bail ; que l’engagement unilatéral prévu dans le bail à construire est privée de toute force contraignante pour le promettant, la conclusion du contrat promis dépendant alors de la seule volonté de l’autre partie, revêtant un caractère purement protestatif, donc nul.

La SAS Quick Gestion sollicite de voir :

A titre principal,

— DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions la SAS Quick Gestion ;

— SE DECLARER incompétent et ORDONNER n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— JUGER mal fondées la demande de condamnation provisionnelle et la demande d’expulsion de la SCI de la Réveillère ;

A titre reconventionnel,

— ORDONNER une mesure d’instruction avec mission de :

oConvoquer les parties et se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

o Visiter les locaux sis [Adresse 5] et [Adresse 3] et les décrire ;

o Entendre les parties en leurs dires et explications ;

o Rechercher la valeur locative des locaux au 18 juin 2023, au regard de leurs caractéristiques, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties… et déterminer si des correctifs s’appliquent tels des abattements ou majorations ;

o Fournir tous éléments techniques ou de fait permettant à la présente juridiction de déterminer le prix du bail commercial ;

o Rendre compte de sa mission dans un avis motivé ;

o Dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

— FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer appelé dans le cadre du bail à construction, hors loyer variable, en Juin 2023 soit la somme annuelle en principal de 108.901 € hors taxes hors charges ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI de la Réveillère de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la SCI de la Réveillère à payer la somme de 5 000 € à la SAS Quick Gestion ;

— CONDAMNER la SCI de la Réveillère aux entiers dépens, dont la provision à valoir sur les frais d’expertise et subsidiairement sur ce point, ORDONNER la prise en charge par moitié des frais d’expertise.

La SAS Quick Gestion expose qu’aux termes du bail à construire, le bailleur s’est engagé irrévocablement à accorder au preneur, à l’issus du bail à construire, un bail soumis au statut des baux commerciaux ; que quelques mois avant le terme du bail à construire, le bailleur a fait signifier un acte extra-judiciaire du 17 janvier 2023 intitulé « congé donné par le bailleur du bail à construction avec offre de bail commercial », signifié à la société BK INVEST France ; que la société QUICK France a indiqué à la SCI de la Réveillère et à son gestionnaire que l’acte était irrégulier et qu’il lui était inopposable pour avoir été signifié à la société BK INVEST France alors que la SAS Quick Gestion est le preneur et seul bénéficiaire de la promesse de bail commercial prévue au bail à construire ; que la SAS Quick Gestion a confirmé sa volonté de bénéficier de la « promesse de location à l’expiration du bail à construction » mais a contesté les conditions locatives proposées dans l’acte du 17 janvier 2023, proposant d’entrer en discussion afin d’échanger sur les termes du bail commercial à intervenir ; la SAS Quick Gestion a proposé la signature d’une convention d’occupation dans l’attente de la signature d’un bail commercial, mais aucun accord n’a pu intervenir ; que le gestionnaire a continué de facturer un loyer variable alors que les conditions du bail à construire, arrivé à échéance, ne pouvaient plus s’appliquer ; que le conseil du bailleur a indiqué expressément que face au refus de la SAS Quick Gestion d’accepter les conditions exorbitantes imposées par le bailleur, celui-ci retirait son offre de bail commercial ; que parallèlement la SAS Quick Gestion a saisi le juge du fond suivant assignation du 12 juin 2025, afin de voir juger parfait l’engagement unilatéral de la SCI de la Réveillère de lui consentir un bail commercial, devant s’analyser comme une promesse unilatérale de bail, et a demandé la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission notamment de rechercher la valeur locative des locaux ; que la demande de condamnation in solidum de la SAS Quick Gestion et de son locataire-gérant se heurte à des contestations sérieuses, puisqu’elle implique d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par le bailleur et la qualification de la promesse de bail contenue dans le bail à construire ; que la demande du bailleur au titre d’un montant de loyer variable ne repose sur aucun fondement légal ou contractuel ; que la SAS Quick Gestion n’est pas dépourvue d’un titre d’occupation, dès lors qu’elle est titulaire d’un bail commercial qui a pris effet le 18 juin 2023, ce qu’a reconnu expressément le bailleur d’abord dans son acte du 17 janvier 2023, puis dans les échanges postérieures entre les parties et / ou leurs conseils.

La SASU Flodan Burger Restauration sollicite de voir :

Au principal,

— JUGER que les demandes de provision de la SCI de la Réveillère formulées à l’encontre de la SASU Flodan Burger Restauration au titre des indemnités d’occupation se heurtent à des contestations sérieuses, et en conséquence, l’en DEBOUTER ;

— JUGER que la SCI de la Réveillère ne subit aucun dommage imminent ou trouble manifestement illicite du fait de la SASU Flodan Burger Restauration et en conséquence, la DEBOUTER de sa demande d’expulsion des Lieux sous astreinte formulée à l’encontre de la SASU Flodan Burger Restauration ;

En conséquence,

— JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la SAS Quick Gestion à payer, à titre de provision, à la SASU Flodan Burger Restauration toute somme à laquelle celle-ci pourrait être condamnée à supporter dans le cadre la présente instance ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la SCI de la Réveillère de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, formulées à l’encontre de la SASU Flodan Burger Restauration ;

— CONDAMNER la SCI de la Réveillère à payer à la SASU Flodan Burger Restauration la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SASU Flodan Burger Restauration expose qu’elle est à jour du paiement de ses factures de location-gérance ; que l’existence de l’obligation pour elle de quitter les lieux est sérieusement contestable car la SASU Flodan Burger Restauration et la SCI de la Réveillère sont totalement tierces, que la SASU Flodan Burger Restauration a un titre lui permettant d’occuper les lieux légalement, et que question de la régularité du titre de la SAS Quick Gestion lui permettant de donner en location-gérance le fonds de commerce exploité dans les lieux loués relève des juges du fond ; qu’elle ne peut pas être appelée à payer une seconde fois ce qu’elle a déjà payé au loueur du fonds de commerce, car elle a payé à la SAS Quick Gestion les montants correspondants aux loyers et charges du bail à construction ; que la SCI de la Réveillère et la SAS Quick Gestion ont toutes les deux donné leur consentement au principe du bail commercial ; que seul était contesté le montant du loyer proposé par le bailleur, celui-ci n’étant pas conforme à ce qui était prévu dans la promesse de bail commercial contenu dans le bail à construction ; que c’est au juge du fond de statuer sur l’existence ou non du bail commercial entre la SAS Quick Gestion et la SCI de la Réveillère, et donc sur la régularité du titre de la SAS Quick Gestion lui permettant de donner en location gérance le fonds de commerce.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Sur les demandes au titre du solde de l’indemnité d’occupation de l’année 2024 et au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle depuis le 1er janvier 2025

Aux termes de l’article 1124 du Code civil, " La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ".

La promesse doit contenir tous les autres éléments nécessaires à la formation du futur contrat, en fonction de la nature de celui-ci.

En l’espèce, le bail à construction conclu le 18 juin 1998 contient un paragraphe intitulé « Promesse de location à l’expiration du bail à construction » qui prévoit que « Aux termes du présent bail à construction le bailleur s’engage irrévocablement et engage de la même manière tous ses ayants droit ou ayants cause à accorder au preneur ou à ses ayants cause, lorsque ce dernier aura à l’expiration du bail à construction arrivé au terme ou résiliation amiable, perdu la propriété des constructions par suite du droit d’accession du bailleur, un contrat de location commerciale d’une durée de 9 ans renouvelables soumis aux règles spéciales de législation régissant le statut des baux commerciaux en vigueur à l’époque de sa conclusion portant sur l’ensemble immobilier, terrain et bâtiments, objet du bail à construction ».

Si la clause prévoit le local objet du bail et la durée de celui-ci, il ne dit rien du montant du loyer convenu entre les parties. De plus, la SCI de la Réveillère a, par acte extra-judiciaire du 17 janvier 2023, donné congé avec offre de bail commercial, mais il a adressé son offre à la société BK INVEST France, partie extérieure au présent litige.

Il existe donc une contestation sérieuse quant au régime de la clause contenue dans le bail, et donc sur la nature des relations contractuelles actuelles entre la SCI de la Réveillère et la SAS Quick Gestion.

Il n’est pas du pouvoir du juge des référés d’interpréter les clauses contenues dans le contrat liant les parties.

En outre, il convient de relever que la SAS Quick Gestion a, par assignation délivrée le 12 juin 2025, saisi le juge du fond afin qu’il se prononce sur l’existence d’un bail commercial liant les deux parties.

Il n’est donc pas possible de considérer qu’il existe un bail commercial entre les deux parties, comme il n’est pas permis de déterminer que la SAS Quick Gestion est occupante sans droit ni titre.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes principales de la SCI de la Réveillère.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, par assignation délivrée le 12 juin 2025, la SAS Quick Gestion a saisi le juge du fond.

Il n’y a ainsi pas lieu à référé sur la demande de désignation d’expert, un procès au fond étant déjà pendant.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI de la Réveillère, qui succombe, est condamnée aux dépens. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE les parties de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI de la Réveillère aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :

M^e Pierre REYNAUD ( par M^e PAQUET-CAUET)

COPIES

— M^e ZAKHAROVA-RENAUD (par M^e MALLON)

— M^e DELANNOY ( par M^e ROUSSET)

— DOSSIER

Le 16 Octobre 2025