TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [I] [S]

Madame [X] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Marc [Localité 7]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJI

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 17 février 2025

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 5]

Société dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C962

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [S]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [X] [S]

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 10]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NJI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2023, la SCI [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [I] [S] sur des locaux situés au [Adresse 6] (5ème étage droite, porte D), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1379 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement solidaire de Mme [X] [S].

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 532 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 2 mai 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [S] le 18 avril 2024.

Par assignations des 1er et 18 juillet 2024, la SCI [Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, de manière subsidiaire la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [I] [S], le transport et la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [X] [S] au paiement des sommes suivantes :

2 000 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction en cas d’occupation supérieure à un an à compter de la résiliation du bail, 3 904 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 décembre 2024, la SCI [Adresse 5], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 décembre 2024, s’élève désormais à 5 332 euros. Elle considère par ailleurs qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 du fait d’un virement de M. [I] [S] de 7 626 euros le 28 novembre 2024.

M. [I] [S] comparait en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement de 6 mensualités afin de régler la dette locative, en plus du loyer et des charges courants.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré, Mme [X] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

M. [I] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI [Adresse 5] a indiqué ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [I] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 532 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience que M. [I] [S] fait preuve de bonne foi en se présentant à l’audience et en ayant effectué un virement de 7 626 euros le 28 novembre 2024, ce qui laisse, de surplus, supposer qu’il peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 889 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, comme demandé à l’audience.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [I] [S] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, M. [I] [S] lui devait la somme de 5 332 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 509 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI [Adresse 5] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [S] et Mme [X] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SCI [Adresse 5] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 novembre 2023 entre la société SCI [Adresse 5], d’une part, et M. [I] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] (5ème étage droite, porte D) est résilié depuis le 18 juin 2024,

CONDAMNE M. [I] [S] solidairement avec Mme [X] [S], à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 5 332 euros (cinq mille trois cent trente-deux euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus,

AUTORISE M. [I] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 889 euros (huit cent quatre-vingt-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [I] [S] sera condamné solidairement avec Mme [X] [S] à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [I] [S], solidairement avec Mme [X] [S], à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [S], solidairement avec Mme [X] [S], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2024 et de sa dénonciation à la caution du 2 mai 2024 et celui des assignations des 1er et 18 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025, et signé par la juge et la greffier susnommés.

Le Greffier La Juge