N° RG 24/01313 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFWI

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

ENTRE:

Monsieur [L] [N]

né le 31 janvier 1961 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Julien MALLON de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Monsieur [X] [H] [Z]

né le 08 Décembre 1957 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [A] [F] [E] [J] épouse [Z]

née le 14 Août 1959 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Géraldine VILLAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 16 Septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Mr [N] est propriétaire sur la commune de [Localité 7] (Martinique [Localité 7]) d’un lot de copropriété n°382 acquis en VEFA auprès de la SNC ANESE EMERAUDE correspondant à un appartement de type F3 portant le n°16 pris dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [3] », sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Sté ANTILLES GESTION IMMOBILIER.

Mr [N] habitant en Métropole, il a confié la gestion de la location de cet appartement à la Sté SECOM IMMOBILIER.

Courant 2016, la Sté SECOM IMMOBILIER faisait part à Mr [N] d’importants problèmes d’infiltrations dans l’une des chambres ayant déjà nécessité des travaux l’année précédente.

Les mêmes désordres, outre une panne des climatiseurs, devaient à nouveau se produire courant janvier 2018.

Mr [N] saisissait le président du Tribunal Judiciaire de Saint Etienne d’une demande d’expertise par exploit des 27 et 28 novembre 2019.

Par ordonnance du 17 janvier 2020, le président a fait droit à cette demande et nommé Mr [W] [G] en qualité d’expert.

Mr [G] a organisé une première réunion d’expertise faisant ressortir la nécessité d’appeler aux opérations d’expertise les propriétaires des appartements n°21 et 26 situés au-dessus de l’appartement de Mr [N].

L’appartement n°21 appartient à Mr [X] [Z] et Mme [A] [Z].

L’appartement n°26 appartient à Mr [B] [C].

Mr [N] leur faisait délivrer le 21 juillet 2021 une assignation aux fins de voir étendues les opérations d’expertise au contradictoire notamment des époux [Z].

Suivant ordonnance du 26 novembre 2021, le président du Tribunal Judiciaire de FORT DE FRANCE faisait droit à cette demande.

Monsieur [G] déposait son rapport le 28 juin 2023.

Suivant correspondance officielle du 11 octobre 2023, le conseil de Mr [N] invitait les époux [Z], via leur conseil, à procéder aux travaux de reprise des désordres affectant leur appartement.

Suivant correspondance officielle du 25 janvier 2024, le conseil de Mr [N] mettait en demeure les époux [Z], par la voie de leur conseil, de procéder aux travaux de reprise ainsi que d’indemniser Mr [N] des conséquences des désordres objectivés par l’expert et de leur persistance engendrée par leur inertie.

Par acte du 13 mars 2024, Mr [N] assignait les époux [Z] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Dans ses dernières conclusions, Mr [N] demande, au visa des articles 1240 et suivants du Code Civil, de :

— Condamner solidairement M. [X] [Z] et Mme [A] [Z] à procéder, sous astreinte de 150 € par jour passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, aux travaux tels que décrits par l’Expert [G] dans son rapport du 28 juin 2023, à savoir :

« Dans les 2 salles d’eau de l’appartement de M. [Z] (21) quand le sol sera sec :

— Desceller la rangée du bas de faïence murale

— Desceller le carrelage au sol de l’espace douche

— Appliquer une étanchéité liquide sur la cloison placoplâtre à l’endroit de la rangée retirée et sous carrelage

— Appliquer un joint élastomère à l’angle entre cloisons et douche, et cloison et sol

— Coller une nouvelle rangée de faïence et carrelage de sol

— Appliquer un deuxième joint élastomère entre faïence murale et douche, et entre faïence murale et carrelage de sol »

— Condamner solidairement M. [X] [Z] et Mme [A] [Z] à lui verser les sommes de :

—  3 029,87 € TTC à titre d’indemnisation des travaux de réfection de son appartement

—  14 600 € à titre de dommages et intérêts venant indemniser la perte de loyers qu’il a subie

— Condamner solidairement M. [X] [Z] et Mme [A] [Z] à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— Les condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont droit de recouvrement direct au profit de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, Avocats, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans leurs dernières conclusions, les époux [Z] demandent de :

— Débouter Mr [N] de l’ensemble de ses demandes

— Le condamner aux dépens incluant le coût du rapport de l’expert.

— Le condamner à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

MOTIFS,

L’article 1240 du Code Civil dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faut duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 1241 du même Code précise que :

« Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

L’article 1242 du même Code, premier alinéa, retient que :

« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. »

1- Sur la demande concernant la reprise des désordres

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise que :

— en conclusion de son rapport ( page 14), l’expert indique :

« L’étanchéité des douches des deux salles d’eau de l’appartement 21 ([Z]) est seule responsable des désordres puisque :

— le mortier situé derrière les bacs à douche est humide

— la structure métallique des cloisons placo sont fortement oxydées

— les joints posés sont inefficaces

— les climatisations de l’appartement ne sont plus en cause puisque, bien qu’elles ne soient plus utilisées, l’humidité perdure » ;

— l’expert fait, par ailleurs, remonter le commencement des désordres en mai 2016 (page 14 du rapport) ;

— le rapport d’expertise (page 15) liste les travaux nécessaires à la reprise des désordres à l’origine du sinistre, et ce, en ces termes :

« Dans les 2 salles d’eau de l’appartement de M. [Z] (21) quand le sol sera sec :

— Desceller la rangée du bas de faïence murale

— Desceller le carrelage au sol de l’espace douche

— Appliquer une étanchéité liquide sur la cloison placoplâtre à l’endroit de la rangée retirée et sous carrelage

— Appliquer un joint élastomère à l’angle entre cloisons et douche, et cloison et sol

— Coller une nouvelle rangée de faïence et carrelage de sol

— Appliquer un deuxième joint élastomère entre faïence murale et douche, et entre faïence murale et carrelage de sol » ;

— l’expert évalue ces travaux à la somme de 1 025 € TTC.

À ce titre, les époux [Z] produisent :

— une attestation de Mr [K] selon laquelle les travaux de la première salle de bains auraient débuté le 2 octobre 2024 et se seraient achevés le 23 octobre 2024 ;

— des photographies et un mail du 4 novembre 2024 de Mme [M] [V], gestionnaire Technique du suivi des travaux ;

— une photographie du 28 octobre 2024 et des mails échangés avec Mr [K] et avec le gestionnaire concernant le suivi des travaux ;

— un mail de Mr [K] du 14 novembre 2024 concernant l’état actuel de la salle de bains qui aurait été intégralement rénovée ;

— une facture qui leur a été adressée le 17 février 2025 concernant la nature des travaux effectués.

Il en résulte que tout porte à croire que les travaux réalisés par l’expert ont été réalisés de façon conforme par les époux [Z].

Mr [N] affirme que les désordres continueraient encore de dégrader son appartement.

Or il ne produit à ce titre qu’un mail de ACCORD IMMOBILIER MARTINIQUE du 28 juin 2024 et une photo jointe, soit d’une date antérieure aux travaux allégués par les époux [Z].

Dans ces conditions, la demande de condamnation visant à faire réaliser les travaux sous astreinte dans la salle d’eau de l’appartement des consorts [Z] est devenue sans objet, et la demande de Monsieur [N] à ce titre sera rejetée.

2- Sur la demande de Mr [N] concernant la réfection de son appartement

En l’espèce, le rapport chiffre à la somme de 3 029,87 € TTC les travaux de réfection de l’appartement de Mr [N] consécutifs au sinistre.

Les époux [Z] observent à ce titre que Mr [N] ne justifierait pas des travaux effectués à ce titre.

Or les travaux ne peuvent être utilement réalisés qu’une fois les travaux de reprise des causes du sinistre réalisés dans l’appartement [Z] : les causes du sinistre n’étant pas alors traitées, celui-ci se poursuit et l’humidité actuelle des murs est en tout état de cause incompatible avec tout travaux de peinture.

Dans ces conditions, les époux [Z] seront condamnés solidairement à verser la somme sollicitée à Mr [N].

3- Sur la demande de Mr [N] concernant le préjudice locatif.

En l’espèce, au soutien de ses demandes à ce titre, Mr [N] met en avant que :

— il aurait perdu ses locataires le 23 septembre 2018 en raison des désordres objet du présent litige ;

— comme le confirmerait la Sté SECOM, alors en charge de la gestion de ce bien, retrouver des locataires aurait été particulièrement compliqué, l’ensemble des locataires potentiels exigeant la reprise des désordres en préalable à la signature du bail ;

— il n’ aurait retrouvé des locataires que le 8 juillet 2019 mais uniquement pour un loyer de 650 € hors charges au lieu de 800 €, comme cela serait précisé en page 4 du bail ;

— l’appartement se trouvant à nouveau vide, celui-ci aurait été finalement loué mais moyennant une franchise de loyer du 4 au 31 janvier 2022 et un loyer diminué à 700 €;

— le préjudice locatif s’établit en conséquence ainsi :

— perte totale de loyers période du 24.09.18 au 08.07.19

— période de loyer minorée de 150 € du 08.07.19 au 25.11.21

— franchise de loyer du mois de janvier 2022

— période de loyer minorée de 100 € du 01.02.22 à ce jour ;

— les époux [Z] devraient en conséquence être condamnés à lui verser la somme de 14 600 €.

A ce titre, Mr [N] produit :

— une lettre de Mme [U] [T] à Mr [L] [N] du 27.06.2016,

— un état des lieux sortant du 13.11.2017,

— un mail de la Sté SECOM à Mr [N] du 30.01.2019,

— un bail d’habitation du 05.07.2019,

— un bail d’habitation du 02.12.2021,

— un avenant au bail du 11.03.2022.

Pour leur part, les époux [Z] affirment que :

— ils ne sauraient se voir imputer des frais relatifs à l’inertie de Mr [N] qui ne justifierait pas les avoir avertis, eux ou leur mandataire, de difficultés entre septembre 2016 et 2021, date de la première assignation en référé ;

— entre septembre 2016 et l’assignation en référé en 2021 soit pendant près de 5 ans, aucune demande n’ aurait été formulée.

Quoi qu’il en soit, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— la lettre de Mme [U] [T] à Mr [L] [N] fait certes état du mécontentement des locataires mais elle date du du 27.06.2016, alors que les consorts [T] [Y] n’ont quitté les lieux que le 13 novembre 2017 ;

— dans un mail produit, Mr [N] écrit à Mr [I] en janvier 2019 en indiquant :

« Mais Non !! depuis octobre vous avez décidé de ne pas présenter mon logement à la location, alors que vous aviez des dossiers.

Votre mail du 18.12.2018 en atteste.

Non au contraire, vous mettez une condition sine qua none que la réparation du plafond soit faite via une déclaration de dégâts avant toute relocation de votre part. Cette réponse intervenait alors que je vous avais écrit pour décrire les difficultés dans lesquelles je me trouvais en partie par une mauvaise gestion de la location par Mme [O] (défaut de me faire parvenir les photos de mes bloc clims percutés par les noix de coco pour ma déclaration auprès de mon assureur) ( pas mis au courant de la défaillance du 2eme bloc) (pas averti de la décision du remplacement des blocs clim par les époux [S] ni de leur départ qui se faisait avec un préavis réduit car mutation au Canada, qui en fait s’est transformé en préavis normal pour une adresse à Maurice où ils ne se trouvent pas !!!

….deuxièmement, si je peux comprendre qu’il soit plus difficile de louer un appartement qui souffre d’un problème d’infiltration d’eau, cela n’est pas impossible puisque les époux [S] l’ont fait.

… toutefois mon avocat m’a conforté dans cette pensée au vu des photos du sinistre l’appartement n’est pas impropre à la location, il faudrait qu’il soit frappé d’insalubrité, ce qui n’est pas le cas.

… depuis mi-septembre 2018 vous n’avez pas tenu vos engagements, je constate suivant vos dires et vos mails que le fait qu’il n’ait pas été reloué, vient d’une volonté de votre part.

Au lieu de diminuer les difficultés quant à la résolution du sinistre via la MAIF ou AGI vous les avez augmentées financièrement par la non-relocation de cet appartement qui par ailleurs présente tous les avantages à une habitation saine et agréable »,

de sorte qu’il ressort de ce mail que le seul problème de cet appartement résiderait alors dans l’absence de réfection du plafond et que ce désordre ne s’opposerait pas à la location du bien, selon le propre aveu de Mr [N] ;

— l’expert note, dans son rapport en page 17 :

« Partie gauche dont la responsabilité repose sur Mr [Z] :

La perte totale de loyer d’une durée aussi longue de 17 mois, ne semble pas justifiée au vu du désordre.

La franchise de loyer de 700 € tient plus du geste commercial » ;

— l’absence de location sur une période de 17 mois reste contestable au vu de la déclaration du voisin Mr [K] qui indique :

« Après le couple [Y] [T], il y a eu un autre couple, puis une dame. Je n’ai eu aucune remontée de leur part de la persistance du problème, ni de leur part, ni de l’agence ORPI ni d’aucun autre tiers ».

Il en résulte que Mr [N] ne démontre pas le lien de causalité entre les désordres litigieux et l’absence de location, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

4- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner solidairement les époux [Z] à payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [X] [Z] et Mme [A] [Z] à verser à M. [L] [N] la somme de 3 029,87 € TTC à titre d’indemnisation des travaux de réfection de l’appartement de M. [L] [N] ;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Condamne solidairement M. [X] [Z] et Mme [A] [Z] à verser à M. [L] [N] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamne les époux [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Julien MALLON de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON

M^e Géraldine VILLAND

Le