Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02596 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IKJT

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [F] [W] [S] [M]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [X] [D] [R]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Véronique BLAZY, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 juin 2017, Monsieur [F] [M] a donné à bail à Madame [X] [R] et Monsieur [G] [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 475,00 euros outre une provision sur charges de 58,00 euros.

Suivant avenant au contrat de bail signé le 1er février 2022, Madame [X] [R] est devenue seule titulaire du contrat de bail précédemment mentionné à compter du 1er juillet 2021.

Monsieur [F] [M] a fait délivrer le 1 février 2024 à Madame [X] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 137,58 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 2 février 2024, Monsieur [F] [M] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 4 juin 2024 et remise par dépôt à étude, Monsieur [F] [M] a attrait Madame [X] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] ;

— de condamner Madame [X] [R] au paiement des sommes suivantes :

2 273,38 € au titre de sa créance locative arrêtée au 5 mai 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [F] [M] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 5 juin 2024.

Le dossier a été retenu à l’audience en date du 12 novembre 2024 pour finalement être renvoyé aux audiences du 18 mars 2025, du 08 avril 2025 et finalement du 10 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Monsieur [F] [M], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 5 943,49 € sa créance locative arrêtée au 5 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse. Le bailleur a précisé avoir été avisé de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 2] rendue le 13 mars 2025. En outre, il a également été avisé de la décision de la même commission du 17 avril 2025 qui oriente le dossier de Madame [X] [R] vers des mesures imposées prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du Code de la consommation.

Madame [X] [R], représentée par son conseil, a indiqué qu’une procédure de surendettement est actuellement en cours.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [X] [R] le 1 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 137,58 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [X] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 avril 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] verse aux débats un décompte arrêté au 5 juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5 943,49 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de Monsieur [F] [M] la somme de 99,42 euros qui correspond aux frais du commandement de payer et qui entrent donc dans les dépens.

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [R] à payer la somme de 5 844,07 € actualisée au 5 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Ainsi, selon le même article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Toutefois, le paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, accorder des délais de paiement jusqu’au jugement imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du Code de la consommation.

En l’espèce, il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 5 juin 2025, que Madame [X] [R] a repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, juin 2025 inclus, les frais de recouvrement ayant été expurgés, d’une somme totale de 5 844,07€ à l’égard du bailleur.

Il apparaît, par ailleurs, que la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 2] a orienté le dossier de Madame [X] [R] vers des mesures imposées prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du Code de la consommation.

En outre, il ressort du décompte versé par le bailleur que Madame [X] [R] a effectivement repris le paiement du loyer courant et effectué deux versements de 301,00 euros le 21 mai 2025 et le 05 juin 2025, justifiant ainsi le versement du loyer courant qui s’élève à 593,25 euros.

Dès lors, au regard du paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [X] [R] sur la base de 36 mensualités à hauteur de 162,30 euros.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Monsieur [F] [M].

En outre, dans cette hypothèse, Madame [X] [R] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [F] [M], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [F] [M] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 1 février 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [M] l’ensemble des frais qui n’entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [X] [R] à lui verser la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 8 juin 2017 entre Monsieur [F] [M] et Madame [X] [R] concernant le bien sis [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 2 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 5 844,07 € arrêtée au 5 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [X] [R] à se libérer en 35 mensualité de 162,30 euros, la 36ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [F] [M] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [X] [R] dans le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 2 avril 2024 et Madame [X] [R] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [X] [R] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 5], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Monsieur [F] [M] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [R] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Monsieur [F] [M] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1 février 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à verser à Monsieur [F] [M] la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE