T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/07629 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNFF

MINUTE n° : 2025/ 160

DATE : 19 Mars 2025

PRÉSIDENT : M. Yoan HIBON

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDEURS

Madame [G] [U], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représenté par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 15/01/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 05/03/2025 et prorogée au 19/03/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Rémy CERESIANI

M^e Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Rémy CERESIANI

M^e Alain-david POTHET

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] sont copropriétaires au sein de la résidence [Adresse 7], des lots n°15 et 19, sise [Adresse 5].

Leurs voisins directs, Monsieur et Madame [W], ont au cours du premier trimestre 2024, installé un système de gouttière sur la façade de leur propriété.

Exposant que l’installation du système de gouttière a été effectuée en leur absence, sans aucun préavis ni accord et arguant d’un préjudice esthétique qui affecterait notamment la partie commune de la copropriété ; suivant exploits de commissaire de justice du 9 octobre 2024, Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] ont fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise à [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, Monsieur [P] [W] et Madame [S] [W], aux fins, de voir condamner les époux [W] à procéder au retrait de la gouttière qu’ils ont installée en façade de leur lot, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; de voir condamner les époux [W] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre s’entendre condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, en date du 18 décembre 2024, Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] maintiennent l’ensemble de leurs demandes, prétentions et moyens. Ils complètent leurs demandes en sollicitant que la mesure d’astreinte à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, soit applicable pendant un délai de quatre mois passé lequel Monsieur [K] [I] et Madame [G] [U] auront la possibilité de faire liquider l’astreinte. Ils demandent en outre que le juge des référés se réserve la compétence sur la liquidation de l’astreinte ; outre de voir condamner également le [Adresse 8] [Adresse 7] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, Monsieur [P] [W] et Madame [S] [W] ont constitué avocat le 22 octobre 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2025, Monsieur [P] [W] et Madame [S] [W], demandent au juge des référés de débouter Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; de voir condamner Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, le [Adresse 8] [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, demande au juge des référés de voir débouter Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; de voir condamner Monsieur [K] [I] et Madame [G] [I] à payer au [Adresse 8] [Adresse 7] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, enrôlée sous le n° RG 24/07629, a été appelée à l’audience du 15 janvier 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2025, prorogée au 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile en sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit par ailleurs : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il convient de rappeler que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. […] – le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; […] – tout élément incorporé dans les parties communes. »

Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et Monsieur [P] [W] et Madame [S] [W], versent aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 16 mai 2024, dans lequel il est mentionné que :

— la résolution numéro 12 concerne : « les travaux sur les façades » et indique que : « Les frais de ravalement de façade, de nettoyage, de peinture et de réparation de façade, extérieurs des fenêtres, des persiennes, garde-corps, balustrades, appuis des balcons et fenêtres de chaque villa sont à charge de chaque copropriétaire. Il devra obtenir l’accord du conseil syndical sur la teinte du ravalement de façon à ne pas compromettre l’harmonie de l’ensemble du domaine» ;

— la résolution n°13 concerne : « le cahier des charges pour les prochaines installations de gouttières » et précise : « DIAMETRE 25CM ; COULEUR SABLE/PIERRE ; ATTACHE SUR TOIT AVEC CROCHET ».

Par ailleurs, Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] versent aux débats le procès-verbal de constats d’huissier de justice établi en date du 13 juin 2024 par Maître [D] [B], Commissaire de Justice à [Localité 6], duquel il ressort que « la majorité des toitures de la résidence ne dispose pas de gouttières. La villa mitoyenne des requérants disposent d’une terrasse ouverte au Sud. La toiture surplombant leur terrasse, ne dispose pas de gouttière. La villa mitoyenne voisine, à l’Ouest, a quant à elle installé une gouttière. Cette gouttière parcourt toute la longueur de la toiture de la villa mitoyenne voisine, pour se jeter dans une descente de gouttière, le long de la façade voisine, en limite de propriété des deux villas. L’extrémité de la gouttière et son bouchon, avant la descente, surplombent le bord de leur terrasse des requérants contre lequel est notamment installé un salon de jardin. Dans la configuration précédente, en l’absence de gouttière, le déversement des eaux pluviales se répartissait sur l’ensemble de la toiture et des tuiles « canal ». […] Je constate que le tuyau de descente des eaux forme un coude au niveau du sol, le long de la limite des propriétés. Ce dernier s’arrête ainsi à quelques mètres de la façade, et semble susceptible de générer un déversement canalisé des eaux, sur la limite de propriété, voire sur la propriété des requérants qui est constitué d’un talus en terre et en pierres […] ».

Par courrier produit aux débats, Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] ont adressé à leur syndic de copropriété, représenté par Madame [H], une demande de retrait ou de modification de l’installation de la pose de gouttière, précisant que celle-ci leur cause un préjudice esthétique ainsi qu‘une aggravation d’écoulement des eaux pluviales sur leur propre balcon, notamment sur les meubles, et que cela affecte la valeur de leur bien immobilier.

Par courrier en réponse du 27 mars 2024 produit aux débats, Madame [F] [H], gestionnaire de la copropriété, a constaté la conformité de la gouttière installée sur la façade de Monsieur et Madame [Y] en précisant que celle-ci a été installée dans les règles de l’art et a été mise en place pour canaliser les eaux de pluies provenant du toit.

Selon le règlement de copropriété du 20 mars 2018 produit aux débats, les parties communes sont définies comme « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles forment une copropriété avec indivision forcée et considérées comme parties accessoires et intégrantes de la partie divise de chacun des copropriétaires. […] » Les parties privatives sont définie par ledit règlement de copropriété comme « celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires. Elles comportent, dans les lieux constituant ce lot la totalité des aménagement, en ce compris l’entretien et la réfection de la toiture, qui composent la maison individuelle prévue sur ce lot ainsi que le droit d’usage exclusif du sol ‘assiette de cette construction et du jardin y attenant […]. »

Toutefois, il n’est pas clairement établi si les façades relèvent des parties commune ou privative par ledit règlement de copropriété, de sorte qu’il n’existe pas en l’espèce de violation évidente de la règle de droit, la qualification de parties communes et/ou parties privatives ainsi que conséquences devant être examinées par le Juge du fond afin de statuer sur les responsabilités et de se prononcer sur les éventuels travaux de retrait des gouttières.

De plus, la décision de retrait des gouttières pourrait être en lien notamment concernant la validité ou de la remise en cause de résolutions d’assemblée générales, ce qui n’est pas de la compétence du juge des référés qui reviendrait à nier les effets des décisions adoptées par les assemblées générales de copropriétaires alors qu’elles n’ont pas fait l’objet d’annulation.

Par conséquent, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] seront déboutés de toutes ses demandes tendant à voir ordonner à Monsieur [P] [W] et Madame [S] [W] le retrait de la gouttière qu’ils ont installée en façade de leur lot, sous mesure d’astreinte.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

DEBOUTONS Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNONS Madame [G] [U] et Monsieur [K] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT