Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03353 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I3GO

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ENTRE :

S.A.S. SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [W] [S] [M]

né le 10 Février 2000

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 27 mars 2023 prenant effet à compter du 01 avril 2023, Monsieur [G] [N], représenté par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [W] [S] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 340,00 euros outre une provision sur charges de 18,00 euros.

Par acte séparé du 9 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a consenti au bailleur une garantie VISALE au titre de laquelle elle s’est portée caution solidaire de Monsieur [W] [S] [M] pour le paiement des loyers et des charges locatives, pour une durée équivalente à celle du contrat de location.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance par le locataire, Monsieur [G] [N] a actionné la caution (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) qui a pris en charge les loyers impayés.

Le 04 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES déclarant venir en qualité de subrogé dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [W] [S] [M] un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 2 249,96€.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 04 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 07 juillet 2025, signifiée par dépôt à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [G] [N], a attrait Monsieur [W] [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

de dire et juger recevable et bien fondé la société Action Logement Services en son action ;à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [S] [M] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;de condamner Monsieur [W] [S] [M] au paiement des sommes suivantes :3067,19€ au titre de sa créance locative, outre intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 04 juin 2024 sur la somme de 2 249,96€ et à compter de la présente assignation pour le surplus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par notification électronique le 09 juillet 2025.

L’audience s’est tenue le 09 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes tout en actualisant à la somme de 3 498,60 euros sa créance locative arrêtée au 05 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Monsieur [W] [S] [M], comparant en personne, a sollicité le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il a détaillé ses difficultés financières, faisant état de ressources s’élevant à hauteur de 800/900 euros par mois et précisé être dans l’attente d’une formation Pôle Emploi. Il a également indiqué avoir voulu payer la dernière échéance de loyer auprès de ce son bailleur, paiement qui lui avait été refusé, Monsieur [G] [N] ayant déjà actionné la garantie Visale.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le recours de la société Action Logement Services

Conformément à l’article 2309 du Code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». En outre, la caution qui a payé la dette locative est donc subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action ayant pour but le recouvrement des loyers que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire.

En outre, l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

L’article 8.1 du Contrat de cautionnement Visale prévoit également que « la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [G] [N] à l’encontre de son locataire, Monsieur [W] [S] [M], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [W] [S] [M] le 04 juin 2024 pour un arriéré de loyers de 2 249,96, euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [W] [S] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 05 août 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Par application de ce texte, la subrogation accordée à la caution qui a payé n’opère que pour les droits du créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE produit énonce bien le contrat de bail initial entre Monsieur [G] [N] et Monsieur [W] [S] [M] et indique dans son préambule que le « bailleur déclare donner en location, au titre d’un bail meublé, le 27/03/2023, prenant effet au 01/04/2023 qui sera réputée être la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 2], d’une superficie de 41,0 m² à Monsieur [W] [S] [M] (10/02/2000), pour un loyer d’un montant mensuel de 340,00 euros et un montant mensuel de charges provisionnées de 18,00 euros ».

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse une quittance subrogative émanant du bailleur, en date du 31 juillet 2025 pour la somme de 3 791,04€. Il convient de déduire de ce montant, la somme de 292,44 euros qui correspond à des versements effectués au bailleur.

Suivant décompte transmis par le demandeur, il apparaît donc que sa créance locative, arrêtée au 05 août 2025, s’élève donc à 3 498,60 euros, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Celle-ci est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [S] [M] à payer la somme de 3 498,60 euros actualisée au 05 août 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [W] [S] [M] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. S’il prétend avoir tenté de payer sa dernière échéance entre les mains du bailleur, lequel lui aurait refusé ayant déjà actionné la garantie visale, il n’apporte aucune preuve au soutien de sa prétention. Le représentant d’ ACTION LOGEMENT SERVICES n’est en outre pas en mesure d’attester ou non de l’action de la garantie pour l’échéance du mois d’août 2025. Dès lors, il y a lieu de constater la carence de Monsieur [W] [S] [M] au paiement du loyer courant, empêchant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La résiliation est donc constatée sans que puisse être suspendus les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [W] [S] [M] n’ayant toujours pas restitué les clés du logement, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [S] [M] et de dire que faute par Monsieur [W] [S] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Si aucun délai de paiement ne peut être accordé sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l’octroi de délais de grâce.

En l’espèce, Monsieur [W] [S] [M] sollicite des délais de paiement en proposant de régler au demandeur la somme de 50 euros par mois. Il indique ainsi percevoir entre 800 et 900 euros d’allocation chômage et être en recherche d’emploi.

Il ressort du décompte locatif que depuis le commandement de payer, délivré le 04 juin 2024, Monsieur [W] [S] [M] s’est acquitté du paiement de son loyer entre les mois de septembre 2024 et de juin 2025 (paiement partiel).

Dans ces conditions et au regard de la mobilisation du débiteur pour ne pas aggraver sa dette, il convient d’accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [S] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

Toutefois, en cas d’occupation sans titre par Monsieur [W] [S] [M] et en application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé.

Ainsi, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer la condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois de août 2025, puisqu’elle n’a pas encore réglé ces sommes.

Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Ainsi, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues à compter du mois d’août 2025 ne peut bénéficier qu’au bailleur.

Or, celui-ci n’est pas partie à la présente procédure et ne forme pas une telle demande. Ainsi, la présente juridiction ne peut pas prononcer une telle condamnation.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de cette demande, à charge pour elle d’engager une nouvelle action en paiement si elle est amenée à verser de nouvelles sommes au bailleur, le cas échéant.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [S] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 04 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que le bail conclu le 27 mars 2023 entre Monsieur [G] [N] et Monsieur [W] [S] [M] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 05 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [S] [M] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 498,60 euros actualisée au 05 août 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [W] [S] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE Monsieur [W] [S] [M] de sa demande visant le gel de la clause résolutoire ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites relatives aux condamnations financières de Monsieur [W] [S] [M] ;

AUTORISE Monsieur [W] [S] [M] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, accessoires, dépens et frais.

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou réparations locatives puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure,

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE la demande relative à la condamnation de Monsieur [W] [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 04 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE