N° RG 23/02106 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H2C2

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

ENTRE:

Madame [O] [M] veuve [J]

née le 28 Février 1949 à [Localité 5] (HAUTS-DE-SEINE)

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marine CHAZOT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Madame [S] [K] épouse [Y]

née le 23 Avril 1954 à [Localité 7]

demeurant es qualité d’exploitante de l’enseigne “Au Roi de Coeur” – [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 17 Juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er janvier 2001, Monsieur et Mme [J] ont consenti un bail commercial à M. [D] [P] et son épouse Mme [V] [B] portant sur un local commercial au rez-de-chaussée avec arrière-boutique, un appartement de 4 pièces au 1er étage, 2 caves au sous-sol et une pièce à l’entresol, le tout étant situé [Adresse 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2001 et pour un loyer annuel de 48.000 francs, payables par trimestre.

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2005, le bail a été transféré à Mme [S] [K] épouse [Y] à la suite de la cession du fonds de commerce des consorts [P]/[B] en date du 5 août 2005.

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2010, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans, à compter du 1er janvier 2010.

Mme [K] épouse [Y] exploite dans son local, sous le statut d’entrepreneur individuel, une activité de commerce de vêtements à l’enseigne « AU ROI DE CŒ[Localité 8] ».

L’activité exploitée par Mme [K] épouse [Y] a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du Tribunal de commerce de ST-ETIENNE en date du 27 mai 2015.

Le 22 juin 2016, le Tribunal de commerce de ST-ETIENNE a fixé un plan de redressement, prévoyant notamment que la créance de la bailleresse s’élevant à 7.510,99€ doit être réglée à raison de 751.10 € par an sur dix annuités.

Un commandement de payer les loyers a été signifié le 21 octobre 2022 à Mme [Y] pour la somme principale de 39 754,94 euros, sur une période allant de 1er juillet 2015 au 30 septembre 2022, terme de septembre 2022 inclus, hors loyers concernés par la procédure de redressement judiciaire.

Par acte d’huissier en date du 28 décembre 2022, la bailleresse a assigné Mme [K] épouse [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE, aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges locatives.

Le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a condamné la bailleresse à verser 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La juridiction a motivé sa décision comme suit :

« Dans un courriel du 5 janvier 2022, la bailleresse indique qu’elle réduit le loyer à 500 euros à compter d’août 2019 compte tenu du dégât des eaux non réglé par le syndic et qui ampute la surface commerciale de la moitié de sa surface. Les infiltrations se poursuivent dans le local commercial selon le constat signé avec le syndic et le rapport d’expertise de novembre 2022.

Si les remises de loyer accordées par la bailleresse pendant la crise sanitaire ont bien été déduites du montant des loyers dus dans le commandement de payer, la remise en raison du manquement à l’obligation de délivrance pour cause d’infiltrations dans les locaux loués n’apparaît pas dans le commandement de payer qui a donc été délivré pour un montant erroné.

La délivrance d’un commandement de payer dans ces circonstances pour des loyers non dus, susceptible de caractériser un usage de mauvaise foi par le bailleur de ses prérogatives contractuelles, se heurte ainsi à une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire constatée en référé.

Il n’y a pas lieu à référé tant sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire que sur le montant des loyers dus dont une partie se heurte à une contestation sérieuse, en l’absence d’un décompte de créance des loyers réellement dus. »

Par acte d’huissier en date du 12 mai 2023, la bailleresse a saisi le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, Madame [O] [M] veuve [J] demande, au visa des articles L. 145-41 du Code de Commerce, de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 14 novembre 2000, transféré à Madame [Y] par avenant en date du 1er décembre 2005 et renouvelé par avenant en date du 4 mai 2010,

— PRONONCER la résiliation du bail commercial liant les parties,

En conséquence,

— CONDAMNER Madame [S] [Y] née [K] à libérer les lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 6] et, à défaut de départ volontaire des lieux,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [Y] née [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— CONDAMNER Madame [Y] née [K] à lui payer la somme de 39.754,94 € au titre des loyers et charges impayés du deuxième trimestre 2015 au troisième trimestre 2022, et ce avec intérêts de droit au taux légal,

— CONDAMNER Madame [Y] née [K] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives à compter du 1er octobre 2022 et ce jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

— DEBOUTER Madame [Y] née [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

— CONDAMNER Madame [Y] née [K] à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Madame [Y] née [K] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 octobre 2022, de l’assignation délivrée, ainsi que les frais d’exécution en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile,

Dans ses dernières conclusions, Madame [Y] née [K] demande de :

A titre principal,

— Juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial délivré le 21 juillet 2022,

— Juger que la bailleresse n’a pas fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire,

— Débouter Mme [M] veuve [J] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Ordonner à Mme [M] veuve [J] de produire un décompte corrigé,

— Ordonner le report ou, à défaut, échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues,

A titre reconventionnel et en tout état de cause,

— Ordonner au bailleur de procéder à tous travaux nécessaires à la disparition des désordres qui affectent les lieux loués,

— Condamner Mme [M] veuve [J] à lui payer 15.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

En toutes hypothèses,

— Condamner Mme [M] veuve [J] à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 12 novembre 2024, le Tribunal Judiciaire de ST-ETIENNE a :

— Jugé que la bailleresse n’a pas fait preuve de la bonne foi requise pour la mise en œuvre de la clause résolutoire

— Juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial délivré le 21 juillet 2022

— Rejeté la demande de résiliation de bail et la demande d’expulsion de la locataire

— Rejeté la demande au titre des travaux de dommages et intérêts

— Concernant la demande de la somme de 39.754,94 € au titre des loyers et charges impayés du deuxième trimestre 2015 au troisième trimestre 2022, ordonné à Mme [M] veuve [J] de produire un décompte corrigé et invite les parties à débattre sur le montant de la dette locative réclamée compte tenu de la diminution du loyer promise du fait des dégâts des eaux

— Ordonné la réouverture des débats sur ce point

— Renvoyé à l’audience de mise en état du mardi 10 décembre 2024 à 14h00

— Dans l’attente de la réouverture des débats, sursis sur les autres demandes et réservé les dépens.

Dans ses dernières conclusions après réouverture des débats, Madame [M] veuve [J] demande de :

— CONDAMNER Madame [Y] née [K] à lui payer la somme de 36.581,56 € au titre des loyers impayés du deuxième trimestre 2015 au 10 décembre 2024, somme à parfaire, selon la durée de la procédure, au jour de la décision à intervenir,

— DEBOUTER Madame [Y] née [K] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

— CONDAMNER Madame [Y] née [K] à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Madame [Y] née [K] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût de l’assignation délivrée, ainsi que les frais d’exécution en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions après réouverture des débats, Madame [Y] née [K] demande de :

— Débouter Madame [M] veuve [J] de sa demande au titre des loyers et charges impayés,

— A défaut, Réduire le quantum de la créance de la bailleresse

— Dans l’hypothèse où une condamnation pécuniaire serait prononcée contre elle,

— Ordonner le report ou, à défaut, échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues,

— Condamner Mme [M] veuve [J] à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS,

1- Sur le montant de la créance actualisée

En l’espèce, le tribunal ayant réouvert les débats sur un point précis, à savoir le recalcul de la créance de Madame [M] veuve [J] qui avait été fixé à 39 754,94 € au troisième trimestre 2022, c’est-à-dire au 1er octobre 2022, toute demande allant au-delà des limites de cette réouverture des débats sera considérée comme sans objet et sera donc rejetée.

Madame [M] veuve [J] propose de fixer le montant de sa créance actualisée à la somme de 36 580,56 € au 10 décembre 2024, sachant qu’elle ne détaille pas son calcul et qu’elle propose de fixer la réduction du loyer à la somme de 11 870,27€ pour la période du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2021 et 16 084,75 € pour la période du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2024.

Il convient de faire droit à cette proposition, sachant que l’actualisation de la créance au 30 septembre 2024 n’est pas possible, la réouverture des débats portant sur la créance arrêtée au 1er octobre 2022.

Il reviendra donc à Madame [M] veuve [J] de saisir à nouveau la juridiction pour actualiser sa créance.

Dans ces conditions, la créance reculée sera de :

39 754,94 € (créance arrêtée au 1er octobre 2022) – 11 870,27 € (correspondant à la réduction du loyer du 1er juillet 2019 au 31 décembre 2021) – 7659,40 € (correspondant la réduction du loyer du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2022), soit 20 225,27.

2- Sur la demande de délai de paiement

En l’espèce, la situation ne justifie pas qu’il soit fait droit à la demande de report de paiement.

Néanmoins, elle justifie, compte tenu des difficultés dûment avérées de la locataire, qu’il soit fait droit à des demandes de délais de paiement, et ce, dans les conditions prévues au dispositif du présent jugement.

3- Sur les autres demandes

Il n’est pas équitable en l’espèce de condamner quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] née [K] à payer à Mme [M] veuve [J] la somme de 20 225,27€ au titre des loyers et charges impayés du deuxième trimestre 2015 au troisième trimestre 2022 ;

ACCORDE à Madame [Y] née [K] des délais de paiement pour se libérer de cette somme sur une durée de 24 mois, le premier versement de 842 euros devant intervenir le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, les autres paiements devant avoir lieu le 15 de chaque mois et le dernier devant solder la dette ;

DIT qu’à défaut de respect d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra exigible ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE Mme [M] veuve [J] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Marine CHAZOT

M^e Pierre ROBILLARD de la SELARL PARALEX

Le