Minute n°

N° RG 24/00675 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPPX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE (LOIRE)

4ème CHAMBRE CIVILE

POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 11 MARS 2025

ENTRE :

S.C.I. DRAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

ET :

Madame [O] [L], demeurant [Adresse 3]

comparante, assistée par M^e Anthony SUC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, vestiaire :

DEBATS : Audience publique du 18 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Wafa SMIAI-TRABELSI, juge chargé des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 11 mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 juillet 1999, Monsieur [E] [W] a donné à bail à Madame [O] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable.

Par acte sous seing privé du 22 février 2017, la SCI DRAGNE a acquis le bien loué à Madame [L].

Suivant assignation en référé délivrée par Commissaire de justice le 1 octobre 2024 et signifiée à étude, la SCI DRAGNE a attrait Madame [O] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de la loi n°89-642 du 06 juillet 1989 :

déclarer son assignation recevable ;la déclarer bien fondée ;ordonner à Madame [L] de permettre l’accès à la SCI DRAGNE ainsi qu’aux entreprises REVETECH FACADES, TERRECEINE et CASEO, ou à toute autre entreprise mandatée par la SCI DRAGNE, au logement donné à bail à Madame [L], sis [Adresse 2] à SAINT ETIENNE, aux fins d’effectuer toutes mesures utiles et de réaliser les travaux de réhabilitation et ceux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux, en particulier les travaux de façade sur rue et de façade sur cour arrière, travaux de remise en place d’une VMC, travaux d’isolation des murs par l’intérieur, travaux de reprise de toiture, et travaux de pose et fourniture de menuiseries et volets et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 2ème jour qui suivra la demande de convenance si Madame [L] n’a pas répondu favorablement ;de condamner Madame [L] à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Initialement appelée à l’audience du 05 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 07 janvier 2025, pour permettre à Madame [L] de préparer sa défense.

A l’audience du 07 janvier 2025, Madame [L], représentée par son conseil, a sollicité un nouveau renvoi.

Toutefois, la défenderesse a été autorisée à répondre aux demandes par une note en délibéré devant être communiquée avant le 18 janvier 2025.

Lors de l’audience, la SCI DRAGNE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle déclare avoir le projet de réaliser des travaux d’amélioration énergétique dans l’immeuble en général, et dans l’appartement occupé par Madame [L] en particulier. Elle explique que les travaux de façade s’insèrent dans le cadre du plan façade de la Ville de [Localité 5], qu’à ce titre ils bénéficient de subventions, mais qu’elle risque d’en perdre le bénéfice si ces derniers ne sont pas réalisés.

Elle indique que les appartements du deuxième étage présentent des problèmes d’humidité avec des conséquences en période hivernale, ce qui justifie notamment des travaux d’isolation des murs et le changement d’une VMC, et enfin, que la toiture nécessite des travaux de reprise.

Elle affirme avoir averti Madame [L] oralement, puis par un premier courrier du 28 décembre 2023, et qu’elle a réitéré sa demande auprès de sa locataire dans une lettre en date du 20 avril 2024.

Elle soutient avoir adressé un troisième courrier à sa locataire le 28 mai 2024, pour lui demander d’autoriser l’accès à son appartement compte-tenu de la visite des architectes des bâtiments de France, ce qui lui a été refusé, et qu’une nouvelle demande a été adressée à Madame [L] le 18 juillet 2024, en vain.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 pour y être rendue la présente décision.

Par une note en délibéré adressée le 18 janvier 2025, Madame [L] a demandé au juge de :

à titre principal, d’ordonner le réouverture des débats,subsidiairement, de déclarer les demandes irrecevables, en l’absence d’urgence caractérisée,à titre reconventionnel, de condamner la SCI DRAGNE à désinstaller le système de chauffage électrique et à réinstaller le système de chauffage collectif dont elle bénéficiait selon le contrat de bail signé en 1999, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,de condamner la SCI DRAGNE à lui verser la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

A titre principal, elle sollicite la réouverture des débats au motif que le principe de la contradiction n’a pas été respecté. Au soutien de cette prétention, elle relève que l’acte de signification de l’assignation indique expressément que « la copie du présent acte comporte 8 pages », ce qui démontre que les pièces produites par la demanderesse n’étaient pas jointes à l’assignation.

A titre subsidiaire, elle indique que son bailleur ne lui a jamais communiqué les contours précis des travaux envisagés, ni leurs délais d’exécution, et que certains travaux invoqués, notamment ceux portant sur les parties communes, ne concernent nullement son logement.

A titre reconventionnel, elle indique que la SCI DRAGNE a fait procéder, sans son accord, au remplacement du chauffage collectif par un chauffage individuel, entrainant une hausse importante de ses factures d’énergie, un bouleversement de l’économie du contrat, et des désordres esthétiques. Elle précise qu’à la suite de ces modifications, elle a saisi un conciliateur de justice qui a dressé un constat d’échec le 10 avril 2024, et que la présente instance a été introduite dans ce contexte.

Par ordonnance du 28 janvier 2025, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 18 février.

Représentée par son conseil, la SCI DRAGNE a maintenu ses demandes initiales, et demandé en outre :

de déclarer la demande reconventionnelle de Madame [L] irrecevable,subsidiairement, de la déclarer prescrite,à titre infiniment subsidiaire, de constater que celle-ci relève de l’appréciation du juge du fond et non du juge des référés,de condamner Madame [L] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse rappelle qu’elle cherche désespérément à faire exécuter ses travaux, qu’elle doit le faire selon un certain calendrier pour l’obtention de subventions, que la plupart des travaux concernent Madame [L], que celle-ci n’a jamais répondu aux sollicitations, et que sans l’accord de la justice, les travaux pourraient ne jamais être exécutés.

Elle relève également que la demande reconventionnelle de Madame [L] n’a aucun lien avec les demandes initiales, qu’elle est prescrite et enfin, qu’elle ne relève pas de la compétence du juge des référés car elle suppose un examen sur le fond.

En défense, Madame [L] maintient ses demandes, en relevant que la SCI DRAGNE semble très pressée d’effectuer ses travaux depuis le début de l’année 2024, mais qu’elle s’est peu mobilisée et n’a fai établir que quatre devis. Elle relève que son bailleur lui demande d’ouvrir sa porte pour effectuer des travaux dont la teneur n’est pas précisée, et sans caractériser d’urgence.

A titre reconventionnel, elle indique que le contrat de bail implique le respect d’obligations réciproques, que le bail prévoyait un chauffage collectif, que du jour au lendemain, la bailleresse a décidé de changer la chaudière en passage d’un mode du fioul à l’électicité, ce qui lui a occasionné des notes de chauffage de plus de 500 euros tous les deux mois, contre 40 euros par mois précédemment.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation de travaux

a) Sur la recevabilité

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

En outre, l’article 835 du même code prévoit que « le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

A ce titre, le refus d’accès à son logement par un locataire, empêchant l’exécution de travaux d’amélioration, cause au propriétaire un troublke manifestement illicite.

En l’espèce, la SCI DRAGNE a saisi le Juge des référés du tribunal de céans d’une demande d’exécution de travaux sous astreinte en raison du refus de sa locataire de lui laisser l’accès à son logement pour la réalisation de travaux d’amélioration de performance énergétique.

Dans ces conditions, la demande sera déclarée recevable.

b) Sur le bien fondé de la demande

En l’espèce, la SCI DRAGNE sollicite la réalisation des travaux suivants :

les travaux de façade sur rue et de façade sur cour arrière,les travaux de remise en place d’une VMC,les travaux d’isolation des murs par l’intérieur,les travaux de reprise de toiture,les travaux de pose et fourniture de menuiseries et volets.

Or, si la demanderesse précise la teneur des travaux envisagés, elle ne donne aucune indication sur leur durée d’exécution, ou sur un quelconque calendrier déterminé avec les entreprises intervenantes, et ne limite pas ses demandes sur une durée précise.

Dans ces conditions, la mise en oeuvre de ces travaux telle que demandée ne peut être autorisée au risque de porter atteinte au droit du locataire de jouir paisiblement des lieux loués.

La demande sera donc rejetée.

Notification le :

— Copie exécutoire à :

— CCC à :

— Copie dossier

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

En l’espèce, Madame [L] sollicite à titre reconventionnel la condamnation de son bailleur à désinstaller le chauffage électrique installé dans l’immeuble en 2019, pour remettre en service la précédente chaudière fonctionnant au fioul.

Outre le fait que cette demande ne présente aucun lien avec les prétentions initiales, il convient de relever qu’elle nécessite un examen au fond, et échappe par conséquent à la compétence du juge des référés.

Cette demande sera donc déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, il convient de dire et juger que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Par ailleurs, aucune circonstance ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition des parties au greffe,

DECLARONS les demandes de la SCI DRAGNE recevables ;

REJETONS les demandes de la SCI DRAGNE ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE