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JUGEMENT DU : 18 Septembre 2025

DOSSIER N° : RG 25/00262 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWOC

AFFAIRE : [N] [B] [W] [X] veuve [H] C/ S.C.I. ADELIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST ETIENNE

Service de la procédure accélérée au fond

JUGEMENT RENDU SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE lors des débats : Valérie DALLY

GREFFIERE lors du délibéré : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [B] [W] [X] veuve [H]

née le 07 Décembre 1936 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Maître Charlène SOLLALLIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.C.I. ADELIE, dont le siège social est sis LIEU-DIT [Adresse 4]

représentée par Maître Cécile ABRIAL de la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Maître Charlène SOLLALLIER, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 31 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Juge : 18 Septembre 2025

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, réputé contradictoire, et en 1er ressort,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de partage du 30 avril 2014, Mme [N] [X] [H] est devenue propriétaire d’un ensemble immobilier situé Lieudit [Adresse 3] à [Localité 8], dont un bâtiment à usage d’habitation, situé sur une parcelle cadastrée [Cadastre 2].

Le tènement immobilier situé sur la parcelle voisine, cadastrée C355, appartient à la SCI Adelie.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 avril 2025, Mme [N] [X] [H] a fait assigner la SCI Adelie devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, selon la procédure accélérée au fond, afin de voir :

— A TITRE PRINCIPAL :

o Déclarer recevable et bien fondée l’opposition de Mme [N] [X] au droit du surplomb dont se prévaut la SCI Adelie (notification du 7 octobre 2024), en raison de l’existence de motifs sérieux et légitimes tenant à la méconnaissance des conditions de forme et de fond de l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation et tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété,

— A TITRE SUBSIDIAIRE :

o Déclarer recevable et bien fondée l’opposition de Mme [N] [X] à l’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux, dans la mesure où la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectés de manière durable ou excessive,

— A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

o Condamner la SCI ADELIE à payer à Mme [N] [X], avant le commencement des travaux :

«  Une somme de 5 000 euros au titre de l’indemnité préalable du fait du surplomb de sa propriété,

«  Une somme de 2 000 euros au titre de l’indemnité préalable du fait de l’accès à sa propriété et de la mise en place d’installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux,

— EN TOUT ETAT DE CAUSE :

o Débouter la SCI ADELIE de toutes ses demandes, fins et prétentions.

o Condamner la SCI ADELIE à payer à Mme [N] [H] la somme de 2.000 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

o Condamner la SCI ADELIE aux entiers dépens,

o Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire est retenue à l’audience du 31 juillet 2025.

Mme [N] [X] expose que :

— Par courrier recommandé avec accusé de réception du 7 octobre 2024, la SCI Adelie a notifié à Mme [X] son intention de procéder à des travaux d’isolation extérieure, et s’est prévalue d’un droit de surplomb de sa propriété en vertu de la loi « climat et résilience »,

— Les conditions de forme prévue s’agissant de la mise en œuvre du droit de surplomb n’ont pas été respectées par la SCI Adelie,

— La SCI Adelie ne produit aucun document venant démontrer que les travaux envisagés constituent la seule solution permettant d’atteindre une efficacité énergétique équivalente,

— A titre subsidiaire, Mme [N] [X] justifie d’un motif sérieux et légitime tendant à l’usage présent ou futur de sa propriété,

— Elle s’oppose au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires,

— L’indemnité préalable au titre du surplomb et l’indemnité du fait de l’accès temporaire à la propriété sont distinctement prévues et ne sont pas alternatives.

La SCI Adelie sollicite de voir :

— Débouter Mme [N] [X] de ses demandes,

AU CONTRAIRE,

A TITRE PRINCIPAL :

— Juger que la SCI ADELIE pourra procéder à l’isolation de la façade ouest de son immeuble situé [Adresse 1] de la manière suivante : savoir isolation de la façade ouest de l’immeuble à partir d’une hauteur de 2 mètres au-dessus du niveau du sol et jusqu’à la toiture sur une profondeur de 22 cm pour l’isolant fini et 25 cm pour la bavette de finition basse – et ce dans le délai de 6 mois suivants la signification du jugement à intervenir,

— Fixer à 500 euros le montant de l’indemnité compensatrice que la SCI ADELIE sera, au besoin, condamnée à verser à madame [N] [X],

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Fixer à 200 euros le montant de l’indemnité de droit d’accès du par la SCI ADELIE à madame [N] [X] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner madame [N] [M] à payer à la SCI ADELIE la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner madame [N] [M] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du timbre de plaidoirie CNBF de 13 euros, celui de la publication du jugement à intervenir par application de l’article Article L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation) ainsi que celui de la signification du jugement à intervenir,

— Ecarter l’exécution provisoire de droit que dans l’hypothèse où la SCI ADELIE serait condamnée à quelque titre que ce soit au profit de madame [N] [X].

La SCI Adelie expose que la loi « Climat et Résilience » a institué un droit de surplomb, dont les conditions d’application ont été précisées par décret ; que le droit du surplomb permet à un propriétaire qui isole par l’extérieur d’empiéter sur le fonds voisin et d’accéder temporairement à l’immeuble voisin pour permettre la mise en place d’installations provisoires pendant les travaux ; que l’isolation extérieure est la seule solution qui lui est offerte pour atteindre une efficacité énergétique équivalente au vu de la taille du bâtiment ; que dans une démarche amiable et préventive, par courrier recommandé du 7 octobre 2024, elle a fait part à Mme [X] de son intention de procéder auxdits travaux d’isolation et lui a indiqué qu’elle disposait d’un droit de surplomb de sa propriété ; que cette démarche ne constitue en aucun cas une notification au sens de l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation ; que si toutefois le tribunal estimait que le courrier vaut notification, la seule façade concernée par l’isolation thermique objet de la procédure est particulièrement délabrée, tandis que les autres ont déjà été ravalées avec apposition d’un crépi en lieu en place des pierres ; que les travaux envisagés permettront d’améliorer considérablement l’esthétique de la façade ; que Mme [X] ne peut pas s’opposer à cette isolation légale ; que l’indemnité compensatrice ne saurait excéder 500 euros, au regard de l’état général de la propriété de la demanderesse en état de vétusté avancée, qui s’en trouvera même embellie par les travaux d’isolation projetés ; que la mise en place temporaire d’un échafaudage sur le fonds de Mme [X] ne saurait ni compromettre la sécurité, ni détériorer les éléments du fonds ; que Mme [X] est actuellement domiciliée dans une résidence autonomie située à [Localité 6], et donc que l’isolation thermique ne lui causera aucun trouble ; qu’enfin le Code de la construction et de l’habitation prévoit que le propriétaire du fonds voisin peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose :

«  I.- Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

II.- Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.- Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV.- Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l’ouvrage d’isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L’indemnité prévue au I demeure acquise.

V.- Un décret en Conseil d’Etat précise les modalités d’application du présent article ".

L’article R 113-19 du même code précise :

«  La notification prévue au III de l’article L. 113-5-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice et comporte les éléments suivants :

1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;

2° Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;

3° Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;

4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;

5° Le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 ;

6° Le projet de la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 ;

7° Une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1.

Cette notification précise qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1 ".

L’article R 113-21 du même code dispose que :

« A défaut d’accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s’opposer à l’exercice de l’un des droits mentionnés aux I et II de l’article L. 113-5-1 ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond ».

Aux termes de l’article 544 du Code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

En l’espèce, la SCI Adelie a envoyé un courrier recommandé à Mme [N] [X] [H] daté du 7 octobre 2024, indiquant qu’elle devait faire l’isolation extérieure du mur attenant à la propriété de cette dernière, que la loi Climat et Résilience autorisait le surplomb du terrain mitoyen pour une isolation extérieure, que l’isolation extérieure était la seule solution technique. Elle a proposé dans ce courrier une indemnité de 500 euros pour le surplomb et de 1 000 euros si Mme [N] [X] [H] acceptait que l’isolant descende jusqu’au sol. Elle a précisé en fin de courrier qu’elle attendait sa réponse sur ces modalités avant de commencer les travaux.

Il était joint au courrier un plan sommaire avec côte des éléments surplombants.

En dépit des dénégations de la défenderesse, ce courrier recommandé constitue bien la notification prévue à l’article L 113-5-1 III du Code de la construction et de l’habitation.

En effet la SCI Adelie fait référence à la loi applicable, propose une indemnité et entend réaliser les travaux d’isolation sur le fondement du droit au surplomb.

Elle précise même le recours possible à un juge pour le montant de l’indemnité, ce qui caractérise bien la volonté de la défenderesse de mettre en œuvre son droit au surplomb.

L’action de Mme [N] [X] [H] est recevable.

La notification n’a pas été accompagnée des « justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs », ni du projet d’acte authentique et de convention prévue au II de l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation. Enfin le plan des travaux est particulièrement sommaire et insuffisant au sens du descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet en faisant apparaître l’état initial et l’état futur.

L’absence de preuve que l’isolation extérieure est la seule solution technique constitue un motif suffisamment sérieux et légitime pour justifier de faire droit à l’opposition formée par Mme [N] [X] au droit au surplomb.

Partie succombante, la SCI Adelie est condamnée à payer à Mme [N] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La SCI Adelie n’invoque aucun motif à l’appui de sa demande d’écarter l’exécution provisoire de la décision et ne la demande qu’en cas de condamnation d’elle-même.

Par conséquent la demande est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DECLARE recevable l’action de Mme [N] [X] [H] ;

FAIT DROIT à l’opposition de Mme [N] [X] [H] à l’exercice du droit de surplomb sur son fonds notifié par la SCI Adelie par lettre recommandée en date du 07 octobre 2024 ;

DIT que la SCI Adelie n’est pas autorisée à exercer le droit au surplomb prévu à l’article L 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour réaliser les travaux d’isolation thermique de son bien cadastré C355 dans les termes de son projet notifié par lettre recommandée en date du 07 octobre 2024, sur la propriété de Mme [N] [X] [H] ;

CONDAMNE la SCI Adelie à payer à Mme [N] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI Adelie aux dépens ;

REJETTE la demande d’écarter l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL

Copie :

la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC

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Le 18 Septembre 2025