Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01461 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWEV

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [C], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [R] [Y]

né le 20 Avril 1990 à [Localité 5] (42)

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 3 mars 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [R] [Y], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 391,18 euros outre une provision sur charges de 32,06 euros.

Par acte séparé en date du 15 février 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [R] [Y], un emplacement de stationnement à la même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 15,66 euros outre une provision sur charges de 4,24 euros.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 4 novembre 2024 à Monsieur [R] [Y] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 213,29 €.

Par courrier simple du 12 juillet 2023, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 février 2025 et signifiée à personne, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [R] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation des contrats de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y] ;

— de condamner Monsieur [R] [Y] au paiement des sommes suivantes :

4 152,29 € au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 04 mars 2025.

L’audience s’est tenue le 9 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 7 975,76 € sa créance locative arrêtée au 5 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse. Il a souligné qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le mois d’avril 2024 et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [R] [Y], comparant, a fait valoir ses difficultés financières, précisant qu’il travaillait depuis le mois d’août 2025 dans le cadre de contrats intérimaires pour lesquels il serait rémunéré à compter du 12 septembre 2025. Il s’est opposé aux demandes de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE visant la résiliation du bail et son expulsion en proposant de régler la totalité de sa dette.

Il a été offert la possibilité aux parties de verser, par note en délibéré avant le 30 septembre 2025, un justificatif du paiement du loyer du mois de septembre 2025 ainsi que de la dette locative. Auncun document n’a été déposé par les parties avant le délai fixé ou ultérieurement.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai contractuel, a été délivré à Monsieur [R] [Y] le 4 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 213,29 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [R] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [R] [Y] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [Y] et de dire que faute pour Monsieur [R] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 5 septembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7 975,76 € euros.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 334,29 euros correspondant à des « Frais de procédures refacturés » le 30 juin 2025, laquelle n’est pas justifiée.

Au regard de l’ensemble des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant à hauteur de 7 641,47 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [Y] à payer la somme de 7 641,47 € actualisée au 05 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Malgré ses déclarations lors de l’audience, au titre desquelles il assurait du paiement de l’échéance de loyer de septembre 2025 ainsi que de l’entièreté de sa dette, il n’a pas apporté la preuve de ses paiements. Dès lors, la carence du locataire fait obstacle à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [R] [Y] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [Y] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [Y] à verser cette indemnité à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [R] [Y].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 3 mars 2023, ainsi que le contrat de stationnement signé le 15 février 2023, entre METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE et Monsieur [R] [Y] concernant les biens sis [Adresse 3] (logement + stationnement) se sont trouvés de plein droit résiliés le 5 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] à payer à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT SAINT-ETIENNE, la somme de 7 641,47 € actualisée au 05 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [R] [Y] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [Y] ;

DIT que faute par Monsieur [R] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [Y] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié (logement + stationnement), à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE