N° RG 24/01116 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFBN

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

ENTRE:

Monsieur [H] [G]

né le 04 février 1982 à [Localité 11] (42)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [L] [K] [I]

née le 03 juin 1983 à [Localité 11] (42)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Simon LETIEVANT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 1] à [Localité 12] représenté par son syndi la SAS IMMO DE FRANCE FOREZ VELAY dont le siège social est [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.R.L. CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°532.673.696

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Houda ABADA de la SELARL ABADA, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 18 Novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant promesse unilatérale de vente reçu le 22 décembre 2022 par Maître [C] [J], notaire associé à [Localité 13], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 10] s’engageait à vendre aux époux [D] les lots de copropriétés suivants :

— le lot numéro 229 soit un appartement ou un local à usage professionnel ou commercial avec jardin situé au rez-de-chaussée et les 156 /10220emes des parties communes générales,

— le lot numéro 230 soit un appartement ou un local à usage professionnel ou commercial situé au rez-de-chaussée et les 53/10220emes des parties communes générales,

— le lot numéro 231 soit un local situé au rez-de-chaussée et les 11 /10220èmes des parties communes générales.

La vente était réitérée en la forme authentique le 7 avril 2023.

Trois certificats de superficie réalisés par l’entreprise CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER le 30 novembre 2022 étaient annexés à l’acte de vente et précisaient les superficies suivantes pour chacun des lots :

—  62,85 m² pour le lot numéro 229,

—  21,38 m² pour le lot numéro 230,

—  4,33 m² pour le lot numéro 231.

Ayant des doutes sur la superficie du lot numéro 229 exprimée par le diagnostiqueur, Monsieur et Madame [D] la faisaient vérifier par l’entreprise ZEN DIAGNOSTIC le 22 mai 2023.

Le diagnostic de surface trouvait une superficie de 51,73 m² loi carrez alors que la vente mentionnait pour le lot numéro 229 une superficie de 62,85 m².

Monsieur et Madame [D] en informaient la société IMMO de France, syndic de l’immeuble [Adresse 8], par lettre recommandée AR du 7 août 2023 en indiquant qu’ils estimaient à 25.000 € leur préjudice.

S’ensuivaient des discussions entre ces demandeurs, le syndic et le conseil syndical, qui ne permettaient pas la résolution amiable du litige.

Par acte du 26 février 2024, Monsieur et Madame [D] faisaient assigner par devant le Tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] d’une part la SARL CHOMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER d’autre part, et demandaient, au visa des articles 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que 1240 et suivants du Code civil, de :

— CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à leur régler une somme de 16 072 € au titre de la restitution du prix de vente compte tenu de l’erreur de superficie contenue dans l’acte,

— CONDAMNER la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à leur régler une somme de 6695 € en indemnisation de leur préjudice,

— CONDAMNER la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 CPC,

— LA CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] demande, au visa des articles 1231-1 du Code civil, 514 et suivants du Code de Procédure Civile, ainsi que 700 du Code de Procédure Civile, de :

— STATUER ce que de droit sur la demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 16.072 € de Monsieur et Madame [D]

— DIRE ET JUGER que la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER a manqué à son obligation contractuelle de résultat envers lui en commettant une erreur de mesurage ;

— DIRE ET JUGER que cette erreur de mesurage lui a causé un préjudice, en l’espèce, une perte de chance de vendre les biens au prix convenu.

— CONDAMNER la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, à lui verser la somme de 16.072 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Grégoire MANN, SELARL LEX LUX AVOCATS, sur son affirmation de droit ;

— DIRE et JUGER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Dans ses dernières conclusions, la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER demande de :

— DEBOUTER Monsieur et Madame [A]- [F] / [I] de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ses demandes dirigées à son encontre ;

— A titre subsidiaire : CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a la relever et la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être mise à sa charge au profit des acquéreurs ;

— En tout état de cause : CONDAMNER in solidium le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et les époux [G] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; – CONDAMNER in solidium le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] et les époux [G] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Houda ABADA, de la SELARL ABADA, avocat sur son affirmation de droit, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à venir.

MOTIFS,

1– SUR L’ACTION EN RÉDUCTION DE PRIX

Selon l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention « de superficie ». Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’État prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.»

1-1- sur la demande de Monsieur et Madame [D] contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— par acte du 7 avril 2023, Monsieur et Madame [D] ont fait l’acquisition des trois lots de copropriétés suivants pour un prix de 128.000 € :

➢62,85 m2 pour le lot 229,

➢21,38 m² pour le lot 230,

➢4,33 m² pour le lot 231.

Soit, un total de 88,56 m² ;

— en réalité, le lot 229 est d’une superficie de 51,73 m² loi carrez ce qui occasionne un écart de 11,12 m² ;

— il n’est pas contesté que le prix à restituer se calcule comme suit : (Prix payé x m2 manquant) / superficie mentionnée dans l’acte de vente (128.000 € x 11,12) / 88,56 Soit 16.072,26 € arrondie à 16.072 €.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser aux époux [D] une somme de 16.072 €.

1-2 sur la demande de Monsieur et Madame [D] contre la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

En l’espèce, Monsieur et Madame [D] affirment que :

— l’entreprise qui a été mandatée, par le syndic, pour établir les certificats de superficie, documents obligatoirement annexés à l’acte de vente, ne se serait visiblement pas déplacée pour établir les métrages ;

— ce serait ce qui ressortirait notamment des échanges de mails intervenus entre Monsieur [A] et les membres du conseil syndical ;

— il s’agirait d’une lourde faute contractuelle en lien de causalité directe avec les préjudices qu’ils auraient subis ;

— ils sollicitent donc la condamnation solidaire du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et de la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à leur régler une somme de 16.072 € en guise de restitution du prix.

Or la restitution à laquelle le vendeur est tenue en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une condamnation in solidum du vendeur et de l’expert métreur.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de Monsieur et Madame [D] à ce titre.

2– SUR LA DEMANDE DE MONSIEUR ET MADAME [D] [Localité 7] LA SOCIÉTÉ CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER SUR LE FONDEMENT DÉLICTUEL

L’article 1240 du code civil dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il en résulte notamment que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un préjudice (l’assemblée plénière de la Cour de cassation dans son arrêt du 6 octobre 2006 n°05-13.255 et son arrêt du 13 janvier 2020 n°17-19.963).

L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne permet pas à l’acquéreur de solliciter auprès du vendeur l’indemnisation des préjudices annexes comme les frais fiscaux, bancaires et notariaux payés en trop (Civ. 3ème 25 septembre 2012 n°11-21.321).

En revanche, l’indemnisation de ces préjudices peut être réclamé au professionnel ayant procédé au mesurage sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que la responsabilité de la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, mandatée par le syndic, est engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], et ce, à titre principal sur le fondement de la responsabilité sans faute : en effet, la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER a commis une erreur de mesurage qui a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat, puisque l’obligation de ce professionnel est une obligation de résultat.

Par ailleurs, tout porte à croire que la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, pour établir les certificats de superficie, ne s’est pas déplacée pour établir les métrages, ce qui engage sa responsabilité pour faute contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

En effet, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— les certificats de superficie sont particulièrement succincts ;

— ils reprennent tous les surfaces mentionnées dans un modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi le 12 décembre 2022 par le cabinet MESURES et PATRIMOINE qui retient comme superficie pondérée en mètres carrés du lot au numéro 229 : 62,85 m² selon un relevé état des lieux du 11 juillet 2022, sachant qu’il est expressément indiqué sur ce document que les surfaces ne doivent pas être prises en considération au titre d’attestation « LOI CARREZ » ;

— la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER reconnaît d’ailleurs, dans ses dernières conclusions, qu’elle a retenu la surface pondérée, 62,85m2, au lieu de la surface LOI CARREZ, 51,73 m2, puisqu’elle explique que la différence de 11 m² correspondait au jardinet attenant à l’appartement ;

— au surplus, la Société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER n’a jamais soutenu ne pas s’être déplacée sur site.

Enfin, Monsieur et Madame [D] mettent en avant un préjudice en lien avec ce manquement contractuel de la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à l’encontre de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

A ce titre, ils sollicitent des dommages intérêts à hauteur de ce qu’ils auraient payé en trop dans le cadre de cette vente à savoir :

➢1400 € de frais de notaires,

➢5226 € de frais bancaires qu’ils auraient pu éviter, à savoir 17 500 € empruntés en trop à 3,54 % (emprunt et assurance),

➢Frais de diagnostic supplémentaire pour 69 €,

Soit un total de 6695 €.

Or ils ne produisent aucune pièce justifiant le calcul des frais bancaires et des frais de notaire.

Par ailleurs, concernant les frais de notaire, le lien de causalité entre la responsabilité du diagnostiqueur et le préjudice des demandeurs n’est pas non plus développé, sachant que concernant les frais fiscaux, il existe une procédure possible pour leur restitution par l’administration.

En définitive, en l’état, seule la somme de 69 € correspondant aux frais de diagnostique supplémentaire sera retenue.

3- SUR LA DEMANDE EN GARANTIE DE [Localité 9] DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] [Localité 7] LA SOCIÉTÉ CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

L’article 1231-1 du code civil dispose que :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il en résulte que le diagnostiqueur engage sa responsabilité pour l’erreur de mesurage effectuée, sans qu’il soit besoin de rechercher sa faute, la simple erreur matérielle ayant conduit à délivrer une attestation erronée suffit à engager sa responsabilité, l’obligation de ce professionnel étant de jurisprudence constante une obligation de résultat

3-1 sur la responsabilité de la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— dans ce cadre de la vente intervenue, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a dû faire appel à un diagnostiqueur la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER ;

— la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER a commis une erreur de mesurage qui a engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], puisque l’obligation de ce professionnel est une obligation de résultat.

La société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER affirme que :

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], bien qu’il ait sollicité une attestation de superficie, connaissait la superficie réelle de son bien puisqu’il le détenait depuis l’origine pour l’avoir créé en ayant eu recours à un géomètre ;

— le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aurait agi avec une légèreté blâmable en fixant le prix de 128 000 € en connaissance de cause de la superficie du bien qu’il avait mis en vente.

Or l’éventuelle faute alléguée, qui n’est pas démontrée, ne saurait être reprochée au syndicat des copropriétaires mais au seul syndic qui n’est pas dans la cause.

Au surplus, tout porte à croire, comme cela été vu précédemment, que la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER a commis une faute contractuelle en ne se déplaçant pas pour mesurer le bien mais en reprenant les surfaces mentionnées dans un modificatif de l’état descriptif de division en copropriété établi le 12 décembre 2022.

Quoi qu’il en soit, la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER engage sa responsabilité pour l’erreur de mesurage effectuée, sans qu’il soit besoin de rechercher sa faute, sachant que la simple erreur matérielle ayant conduit à délivrer une attestation erronée suffit à engager sa responsabilité, l’obligation de ce professionnel étant une obligation de résultat.

Dans ces conditions, elle doit répondre des conséquences de son erreur envers le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

3-2 sur la préjudice de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8].

En l’espèce, si la restitution à laquelle le vendeur est tenue en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]. affirme que la perte de chance serait égale à 100% et qu’il serait donc bien fondé à demander de condamner la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à lui payer la somme de 16.072 € à titre de dommages et intérêts outre le remboursement des frais de diagnostic qu’il payés.

Or le syndicat défendeur ne produit à ce titre aucune attestation de vente ou de prix de biens équivalents au lot litigieux vendus ou ou en vente à proximité dudit lot.

Néanmoins, il résulte de l’examen des pièces produites que, en l’espèce, en retenant une surface pondérée 62,85m2 au lieu de la surface LOI CARREZ de 51,73 m2, la différence de 11 m² correspondant au jardinet attenant à l’appartement, le mesureur ayant réalisé un mesurage erroné a causé au vendeur un préjudice correspondant à une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre, préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 80 % de 16.072 €, soit 12 857,60 €.

4- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [D] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il est équitable en l’espèce de condamner la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, sachant que les tracas liés à la procédure judiciaire en cours sont un préjudice indemnisable pour le vendeur à l’égard du mesureur.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à régler à Monsieur et Madame [D] une somme de 16 072 € au titre de la restitution du prix de vente compte tenu de l’erreur de superficie contenue dans l’acte,

CONDAMNE la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à régler à Monsieur et Madame [D] une somme de 69 € en indemnisation de leur préjudice,

CONDAMNE la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 12857,60 €,

CONDAMNE la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER à payer à Monsieur et Madame [D] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 CPC,

CONDAMNE la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE la société CHAUMETTE DIAGNOSTIC IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Houda ABADA de la SELARL ABADA

M^e Simon LETIEVANT

M^e Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS

Le