Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 1re chambre civile, 20 janvier 2026, n° 24/04505

TJ Saint-Étienne 20 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndic pour gestion défaillante
La cour a constaté que la société FONCIA a fait payer des travaux non approuvés par l'assemblée générale, engageant ainsi sa responsabilité.
Rejeté
Insuffisance d'indemnisation pour sinistre
La cour a jugé que le syndic n'a pas apporté de preuve suffisante d'une faute de la société FONCIA dans la gestion de ce sinistre.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la société FONCIA à payer une somme au titre des frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 1re ch. civ., 20 janv. 2026, n° 24/04505
Numéro(s) :	24/04505
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvain NIORDHervé ASTOR
Cabinet(s) :	D F P & ASSOCIESASC AVOCATS & ASSOCIES
Parties :	son syndic en exercice la SARL ATHOME IMMOBILIER ayant son siège social sis à [ Adresse 6 ], Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 2 ] sis [ Adresse 3 ] c/ S.A.S. FONCIA IGD

Texte intégral

N° RG 24/04505 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOFV

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

ENTRE:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL ATHOME IMMOBILIER ayant son siège social sis à [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

S.A.S. FONCIA IGD

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 345 011 555

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 16 Décembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 20 Janvier 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Le syndic de copropriété [Adresse 1] à [Localité 5] affirme que :

— en 2012, au sein du secteur, la commune, dans le cadre d’une opération de restauration immobilière, a pris un arrêté imposant des travaux de rénovation qu’il devait réaliser dans un délai déterminé, à peine, en l’absence, d’expropriation ;

— à cette époque, la société FONCIA était syndic ;

— des entreprises ont été consultées sous l’égide d’un architecte en charge de la conception de cette restauration ;

— suivant l’annexe V attachée à l’assemblée générale du 27.03.2012, le total des travaux approuvés se monterait à 379 556,31 € ;

— les travaux se sont déroulés sur une longue période, jusqu’en 2019, concernant la dernière tranche T5 ;

— or des travaux supplémentaires auraient été commandés, sans autorisation d’assemblée générale ;

— en 2021, le syndic FONCIA a quitté ses fonctions, et un nouveau syndic était nommé en la personne d’ ATHOME IMMOBILIER ;

— à l’issue du mandat de FONCIA, il serait apparu plusieurs anomalies concernant l’augmentation du coût des travaux, ainsi que concernant la perte de subvention ANAH;

— enfin, concernant des réparations de l’immeuble consécutivement à un accident de la circulation dans le cadre duquel un poids lourd a heurté l’un des balcons, une lettre de mise en demeure, aux fins d’engager la responsabilité du syndic FONCIA, a été envoyée par le conseil syndical.

Par acte du 9 octobre 2024, le syndic de copropriété [Adresse 1] à SAINT- ETIENNE assignait la société FONCIA IGD devant le Tribunal Judiciaire de Saint- Etienne.

Dans ses dernières conclusions, le syndic de copropriété [Adresse 1] à [Localité 5] demande, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— CONDAMNER la société FONCIA IGD au titre du dépassement du coût des travaux non autorisés par l’assemblée générale, et à la perte des subventions, à lui payer la somme de 105 951,81 €.

— CONDAMNER la société FONCIA IGD au titre de l’indemnisation insuffisante perçue pour la réparation de l’immeuble de la compagnie d’assurance, en réparation du bacon, lots 66, 67, 68 la somme de 2 640,44 €.

— CONDAMNER la société FONCIA IGD à la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Sylvain NIORD sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, la société FONCIA IGD demande, au visa des articles 1792 du Code Civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

A titre principal,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, faute de démontrer la réunion des conditions d’engagement de sa responsabilité,

A titre subsidiaire,

— Dire et juger qu’en tout état de cause, le montant de la subvention non versée par l’ANAH est limité au solde de ladite subvention soit 47 315€.

— Condamner dans tous les cas le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à lui verser 4 500€ au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS,

Le syndic engage sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sur un fondement contractuel, en raison des fautes qu’il commet dans l’accomplissement de sa mission.

Sa responsabilité est celle du mandataire, prévue par l’article 1992 du Code civil.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les missions du syndic, prévoit dans son antépénultième alinéa que le syndic est seul responsable de sa gestion.

Il en résulte que le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance qui s’apparente à une obligation de moyens (Cass. 3e civ. 5-10-1994 n° 92-19.764 : Bull. civ. III n° 159).

1- Concernant le montant des travaux acceptés par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale ni validation a posteriori.

En l’espèce, le syndic de copropriété affirme que :

— après analyse comptable de l’ensemble des annexes financières et du grand livre 2021, s’agissant de l’opération de restauration immobilière, les travaux auraient été appelés pour 458 903,12€ ;

— or le montant des travaux votés aurait été de 400 266,31€

— ainsi, les copropriétaires ont supporté un surcoût non accepté à raison des travaux engagés au-delà de l’autorisation donné pour un montant de 458 903,12 – 400 266,31 = 58 636,81€.

Or il résulte de l’examen des pièces produites que :

— le syndic de copropriété reconnaît lui-même qu’il a autorisé les travaux pour un montant de 400 266,31€ selon l’annexe V de l’exercice 2020, consacrée aux opérations de restauration immobilière ;

— cette même pièce laisse apparaître un total de travaux appelés de 458 903,12 € ;

— la société FONCIA IGD a elle-même établi ces chiffres ;

— elle ne s’explique pas sur la nécessité ou la nature des travaux ainsi appelés ;

— elle ne conteste pas ne pas avoir fait approuver la totalité des travaux ;

— selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2012, les honoraires sur travaux de restauration immobilière du syndic s’élevaient à 3 % au titre du suivi des travaux, soit, pour la somme de 400 266,31 euros, une somme de 12 007,99 € ;

— le total des sommes approuvées pour les travaux de restauration litigieux, comprenant le suivi des travaux par le syndic, s’élève donc à 412 274,30 € (12 007,99 + 400 266,31);

— le montant des travaux acceptés par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale s’élève donc à 46 628,82 € (458 903,12 – 412 274,3).

Dans ces conditions, la faute de la société FONCIA IGD est démontrée puisque cette dernière a fait payer au syndicat des copropriétaires des sommes qu’il n’avait pas approuvées, de sorte que la décision de l’assemblée générale n’a pas été respectée par le syndic chargé pourtant de son exécution.

Dans ces conditions, la société FONCIA IGD sera condamnée à payer audit syndicat des copropriétaires la somme de 46 628,82 €.

2- Concernant le sujet des subventions,

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— selon courrier de l’agence nationale de l’habitat (ANAH) en date du 2 octobre 2012 produit par la société FONCIA IGD elle-même, le montant des subventions allouées par cette agence s’élevait à la somme de 157 718 € ;

— suivant courrier de l’ANAH en date du 09.12.2019, le versement n’a été que de 110403€, se décomposant en deux acomptes servis respectivement le 23.12.2013 et le 11.06.2014.

Il en résulte un solde restant dû sur la subvention accordée de 47 315 € que vainement FONCIA a réclamé suivant son courrier en date du 30.10.2019.

Le non versement de ce solde de subventions est dû au défaut de diligence de la société FONCIA IGD, qui n’a pas réclamé ce solde dans les délais impartis : en effet, elle ne justifie pas avoir produit les factures montrant l’achèvement de l’opération dans les délais impartis, et ne s’explique pas sur les raisons pour lesquelles elle n’a pu accomplir ces diligences.

Dans ces conditions, la responsabilité du syndic FONCIA est démontrée pour la non perception de ces subventions accordées.

Ainsi, le syndicat de copropriété est bien fondé, au regard de cette faute, à réclamer ce qui aurait dû être versé, et qu’il ne l’a pas été à raison des carences dans l’exécution de sa mission par FONCIA, soit la somme de 47 315 €.

3- Sur la demande de la copropriété concernant l’existence d’une insuffisance allégée d’indemnisation liée à la gestion d’un sinistre provoqué par un véhicule terrestre à moteur qui aurait endommagé un balcon en façade de l’immeuble en 2015.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, le syndic de copropriété ne verse aux débats qu’un simple courrier du conseil syndical du 11 mars 2021, qui allègue, sans autre élément probant, un défaut de diligences de FONCIA dans l’acceptation de l’indemnité proposée par l’assureur du mis en cause, sur la base d’un rapport d’expertise.

Dans ces conditions, compte tenu de l’absence de démonstration d’une faute de la part de la société FONCIA IGD dans la gestion du sinistre litigieux et d’un préjudice en résultant subi par la copropriété, la demande à ce titre sera rejetée.

4- Sur les autres demandes

Il est équitable en l’espèce de condamner la société FONCIA IGD à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société FONCIA IGD au titre du dépassement du coût des travaux non autorisés par l’assemblée générale, et à la perte des subventions, à payer et porter au syndicat de copropriété [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 93 943,82 (47 315+ 46 628,82) euros ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE la société FONCIA IGD à la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Sylvain NIORD.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES

M^e Sylvain NIORD de la SELAS D.F.P & ASSOCIES