TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 15 Janvier 2026

N° RG 25/01498 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCWH

50G

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président (rapporteur)

Assesseur : Bénédicte CAHOUR BELLET,

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi Valérie MUKADI,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Réputé contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSES :

Madame [M] [R]

[Adresse 1]

Chez Rapet

[Localité 4]

représentée par M^e Christophe GRIS, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Madame [W] [O] [N]

[Adresse 15]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Christophe GRIS, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [U] [N]

né le 30 Avril 1982 à [Localité 13]

[Adresse 14]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphane GUITARD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [Z] [T]

né le 21 Juin 1985 à [Localité 16]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Défaillant

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [K] [R] est décédé le 29 septembre 2021, laissant en succession un bien immobilier sis [Adresse 7] [Localité 17], enregistré au cadastre section [18], n°[Cadastre 8].

Ont été appelés à sa succession :

Madame [X] [V], mère du défunt, décédée le 28 juillet 2022,Madame [M] [R] épouse [P], sœur du défunt,Monsieur [L] [N] et Madame [W] [N], venant aux droits de leur mère [Y] [R] épouse [N], sœur du défunt.

Le 8 octobre 2024, Madame [M] [R] a reçu une offre de Monsieur [Z] [T] concernant le bien immobilier, pour lequel il a formulé une proposition d’acquisition pour la somme de 85 000 euros.

Le 31 janvier 2025, Madame [M] [R], en son nom propre et représentant Madame [W] [N], et Monsieur [Z] [T] ont conclu un compromis de vente concernant le bien précité en retenant un prix de vente à hauteur de 85 000 euros, vente conditionnée à l’obtention d’un prêt par l’acquéreur avant le 31 août 2025 compris. La date limite de réitération du compromis de vente a été fixée au 30 octobre 2025.

Monsieur [L] [N] s’est opposé à la conclusion de la vente, contestant le prix de vente retenu jugé trop faible au regard du marché.

Par ordonnance du 22 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire d’Angoulême a autorisé Madame [M] [R] à assigner Monsieur [L] [N] à jour fixe.

Suivant actes de commissaire de justice du 31 juillet 2025, Madame [M] [R] et Madame [W] [N] ont assigné Monsieur [L] [N] et Monsieur [Z] [T] en réalisation forcée de la vente.

L’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 13 novembre 2025 sur renvoi, où les parties ont été entendues en leurs plaidoiries.

Au terme de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 novembre 2025, Madame [M] [R] et Madame [W] [N] demandent au tribunal d’ordonner que la publication du présent jugement auprès des services de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble, vaudra acte de vente du bien immobilier sis [Adresse 7] Saint-Aulais-La-Chapelle, enregistré au cadastre section [18], n°[Cadastre 8] à Monsieur [Z] [T] au prix de 85 000 euros, d’ordonner le règlement par Monsieur [Z] [T] du prix de vente en compte CARPA dans un délai d’un mois à compter du jugement en précisant que les frais de régularisation de la mutation resteront à sa charge, de condamner Monsieur [L] [N] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et d’ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de leurs prétentions, elles expliquent, au fondement de l’article 815-5 du code civil, que le refus de Monsieur [L] [N] d’opérer la vente du bien empêche la liquidation de la succession, contraint le maintien de l’indivision dont elles ne veulent plus. En outre, le blocage de la vente met selon elles en péril l’intérêt commun des indivisaires, en ce qu’il provoque d’une part une accumulation de dettes fiscales majorées, avec un risque d’engagement de la responsabilité individuelle de Madame [M] [R], d’autre part la dégradation progressive du bien, illustrée par le vol de la tuyauterie en cuivre, avec un risque à terme d’occupation illicite du bien. En outre, la gestion du bien placerait les indivisaires en situation financière précaire, rendant nécessaire la vente de la maison. Ce péril caractérisé justifie pour les demanderesses une dérogation au principe d’unanimité des indivisaires. En réponse à la partie adverse, elles estiment que l’attitude de Monsieur [L] [N] a été dilatoire et systématiquement bloquante durant toute la période de succession et pendant la procédure, et contestent les estimations immobilières produites par ses soins, en ce qu’elles ne seraient pas comparables au bien querellé et ne correspondraient pas aux estimations des agences et de l’administration fiscale.

Au terme de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 octobre 2025, Monsieur [L] [N] demande au tribunal de débouter Madame [M] [R] et Madame [W] [N] de leurs demandes, et de les condamner au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il précise au soutien de ses prétentions, que le retard dans le règlement de la succession ne lui est pas imputable, les pénalités fiscales étant imputables au défaut de diligences du notaire, et que la mise en péril de l’immeuble et de l’intérêt commun des indivisaires ne peut constituer une exception au principe d’unanimité de ceux-ci. La vente de l’immeuble est pour lui entachée d’irrégularités, en ce que seule Madame [M] [R] a paraphé l’acte notarié, que la SAFER n’a pas été informée du projet d’aliénation. Il précise enfin n’avoir pas été en accord avec le prix de vente de 85 000 euros, sauf à ce qu’il se porte lui-même acquéreur à ce prix, et souligne que sa grand-mère vivait dans le bien immobilier en question. Il aurait à ce titre dû s’adresser au tuteur pour obtenir des informations que retenait le notaire.

Monsieur [Z] [T] n’a pas constitué avocat.

Le délibéré a été fixé au 15 janvier 2026.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la demande en réalisation forcée de la vente

Aux termes de l’article 544 du code civil, le droit de propriété implique celui de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’il n’en soit pas fait un usage prohibé par la loi.

Il ressort de l’article 815-5 du même code qu’un indivisaire peut être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

Il résulte de l’application combinée de ces deux textes que l’indivisaire ne peut valablement jouir de son propre droit de propriété pour mettre en péril l’intérêt de l’ensemble des indivisaires, en faisant échec à l’accomplissement d’un acte nécessaire. Par là-même, et contrairement à ce que soutient Monsieur [L] [N], la mise en péril de l’immeuble ou de l’intérêt commun peut justifier l’outrepassement de la règle d’unanimité normalement prévue par la loi en matière d’indivision.

Il appartient pour autant aux demandeurs à l’action de prouver que le refus d’accomplir un acte nécessaire est de nature à porter péril à l’intérêt commun des indivisaires.

Sur l’existence d’une situation de péril de l’intérêt commun

L’article 815-5 précité du code civil présuppose une situation de péril de l’intérêt commun, caractérisée par l’existence d’une perspective de préjudice suffisamment vraisemblable, et au désintérêt de l’ensemble des indivisaires. Sont par conséquent exclues du champ de cet article les situations de perte de chance d’accomplir un acte opportun pour les indivisaires, en ce que l’acte demandé en justice doit être rendu nécessaire par une particulière contrainte s’imposant aux parties.

En ce sens, la progressive dégradation de valeur du bien objet de l’indivision, en ce qu’elle préjudicie aux intérêts de l’ensemble des propriétaires indivis, peut constituer un péril au sens de ces dispositions.

En l’état, les estimations produites par Madame [M] [R] épouse [P] et Madame [W] [N] concernant le bien immobilier, par les agences MAZAGRAN et MONNEREAU IMMOBILIER, connaissent une évolution à la baisse, des mois de novembre et décembre 2021, dates des premières, au mois de juin 2023, date des secondes. Elles varient en effet, d’entre 75 000 et 85 000 euros fin 2021 à un delta de 60 000 à 80 000 euros en juin 2023.

Si Monsieur [L] [N] produit deux estimations, pour des montants de 130 000 et 160 000 euros, il doit être relevé que les biens visés par ces estimations sont autres que celui faisant l’objet de la présente instance, là où sont produites quatre estimations le concernant. De plus, l’une de ces estimations concerne un bien vendu par la même agence (MONNEREAU IMMOBILIER) qui a estimé la valeur du bien querellé, et l’autre estimation concerne un bien situé à [Localité 12], soit un bien situé en agglomération. En outre, si un courrier du conseil de Monsieur [L] [N] en date du 7 juin 2022 évoque deux avis de valeur relatifs au bien immobilier objet de cette procédure, et mentionnant une estimation à hauteur de 129 500 euros, ces avis ne sont en définitive pas produits par le défendeur.

En outre, il n’est contesté par aucune partie que le bien est actuellement inoccupé, Monsieur [L] [N] ayant évoqué sa grand-mère décédée comme ayant habité la maison. Les demanderesses justifient également avoir porté plainte le 6 janvier 2025 et rapporté que l’entrée du logement avait été forcée, la faïence de la salle de bain dégradée, et la tuyauterie de cuivre volée.

Surtout, les demanderesses démontrent une contrainte particulière d’ordre fiscal en ce qu’un défaut de règlement des droits d’enregistrement de succession fonde une procédure de recouvrement d’une pénalité à l’égard de Madame [M] [R] épouse [P], en dernier lieu ramenée à la somme de 3 297 euros, outre un reliquat de 62 euros dus en novembre 2024 sur les taxes foncières et d’habitation. Elles allèguent également, sans être contredites sur ce point par Monsieur [L] [N], exposer les frais de conservation de l’immeuble, et devoir plus généralement devoir en assurer l’entretien. Si le défendeur argue de la défaillance du notaire chargé de la liquidation de la succession et de son absence de responsabilité propre, cette question est sans incidence sur l’existence d’une contrainte pesant sur les indivisaires.

Il résulte de tout ce qui précède que Madame [M] [R] épouse [P] et Madame [W] [N] démontrent d’une part que l’immeuble subit une dépréciation dans le temps, en lien notamment avec son inoccupation quant aux effractions constatées et aux vols de tuyauterie, et d’autre part que l’absence de règlement total de la succession engendre des frais dont elles doivent personnellement assumer la charge. Si elles ne justifient pas du caractère précaire de leur situation financière, elles produisent des échanges avec l’administration fiscale, dont il ressort l’octroi d’un échéancier au bénéfice de Madame [M] [R] épouse [P].

Le risque accru de plus amples dégradations et dépréciations du bien, ainsi que la potentielle défaillance financière des indivisaires, alors que ne sont pas mentionnés d’éventuels actifs tirés de la succession permettant l’entretien du bien, suffisent à caractériser une situation de péril à l’égard de l’intérêt commun de l’ensemble des propriétaires indivis. A ce titre, la vente du bien apparaît seule comme nécessaire pour mettre fin à cet état d’érosion, en l’absence de justification par les parties, notamment du défendeur, d’une possibilité de l’investir ou le conserver.

Sur l’existence d’une situation de refus

Il appartient à la partie en demande d’établir une situation de refus de la part du coindivisaire dont était demandé l’accord à un acte rendu nécessaire par la situation de péril.

Monsieur [L] [N], aux termes de ses écritures, expose avoir refusé l’offre de vente émise par Monsieur [Z] [T] le 8 octobre 2024, au regard selon lui de l’état du marché immobilier. Il ressort également du courrier du notaire instrumentaire en date du 14 février 2025 que celui-ci indique s’être rapproché de Monsieur [L] [N] et de son conseil à plusieurs reprises, et leur avoir transmis les éléments relatifs à la succession ouverte, mais s’être heurté à une absence de retour du défendeur, pourtant informé des démarches de vente.

Si Monsieur [L] [N] affirme en dernier lieu s’être vu refuser la communication de certains éléments, il doit cependant être constaté que la question de la vente de l’immeuble a été soulevée a minima en fin d’année 2021, date des premières estimations, en précisant que les premiers documents ont été demandés en avril 2022 ainsi qu’il en justifie et que son conseil a été saisi en juin 2022. Ainsi, un délai de plusieurs années s’est écoulé au terme duquel le silence de Monsieur [L] [N] a été rapporté par le notaire, et la demande tardive, en octobre 2025, de production de pièces sans lien avec la vente du bien telles que le relevé des comptes de gestion, ou encore les contrats de prestations d’aide aux personnes âgées du de cujus, évoquent une attitude dilatoire à l’égard des opérations successorales. La proposition tardive d’achat du bien au prix retenu dans le compromis s’inscrit au surplus dans cette démarche.

Il y a, dans ces conditions, lieu de retenir que le refus de Monsieur [L] [N] fait obstacle à la réalisation de la vente du bien immobilier, pourtant nécessaire au regard de la situation des indivisaires.

Sur la réalisation forcée de la vente

Il ressort de l’ensemble de ce qui précède qu’en dépit d’une situation de péril portant sur les intérêts de l’ensemble des coindivisaires, le refus opposé par Monsieur [L] [N] fait obstacle à la passation d’un acte nécessaire, la vente du bien immobilier dans les termes de l’offre de Monsieur [Z] [T].

Si Monsieur [L] [N] évoque un défaut de paraphage du compromis de vente par Madame [W] [N], l’examen de l’acte fait ressortir la mention d’une représentation de cette dernière par Madame [M] [R] épouse [P], représentation actée par le notaire instrumentaire. De la même manière, le défendeur évoque un droit de préemption outrepassé des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER), sans établir que le bien vendu soit concerné par l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, ce qui ne ressort pas des éléments fournis par les parties.

Au regard du blocage instauré en fait par ce refus dont est démontré le caractère injustifié, il y a lieu d’autoriser la vente du bien immobilier, dans les termes du compromis intervenu le 31 janvier 2025. Dès lors qu’un avant-contrat a été conclu reprenant les caractéristiques essentielles du contrat de vente, il convient de constater que la vente est parfaite, sous la seule réserve de l’accomplissement des conditions suspensives prévues au contrat, notamment la conclusion par l’acheteur d’un contrat de prêt. La publication du présent jugement, en tant que valant vente, sera ordonnée.

Le compromis de vente ayant d’ores et déjà prévu la remise du prix de vente, au plus tard au jour de la réitération du contrat, par l’acheteur, il sera fait droit à la prétention des demanderesses d’ordonner la remise du prix de vente et des frais de réalisation dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens, il ressort de l’article 696 du code procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [N], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il ressort également de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [L] [N], tenu aux dépens, sera condamné à verser, ensemble à Madame [M] [R] épouse [P] et Madame [W] [N] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les demandes de Monsieur [L] [N] au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire, l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 applicable à la présente instance, dispose qu’elle est de droit, il n’y a pas lieu de la rejeter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la publication du présent jugement aux services de publicité foncière du lieu de situation du bien immobilier sis [Adresse 6], [Localité 3], enregistré au cadastre section [18], n°[Cadastre 8], comme valant vente de ce bien à Monsieur [Z] [T] au prix de 85 000 euros ;

ORDONNE le paiement du prix de vente par Monsieur [Z] [T], soit 85 000 euros, aux coindivisaires, Monsieur [L] [N], Madame [M] [R] épouse [P] et Madame [W] [N] dans un délai d’un mois ;

DEBOUTE Monsieur [L] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Madame [M] [R] épouse [P] et Madame [W] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT