Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02613 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZGD

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Novembre 2025

ENTRE :

Madame [V] [U]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Adrien MATHEVET, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [N] [U]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Adrien MATHEVET, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Rep/assistant : M^e Adrien MATHEVET, avocat au barreau de ROANNE

ET :

Monsieur [G] [R]

né le 22 Novembre 1973

demeurant [Adresse 1]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 décembre 2024 prenant effet à compter du 7 décembre 2024, Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] ont donné à bail à Monsieur [G] [R], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 490,00 euros outre une provision sur charge de 90,00 euros.

Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] ont fait délivrer le 13 mars 2025 à Monsieur [G] [R] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 858,34 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 13 mars 2025, Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 mai 2025 et signifiée par dépôt à étude, Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] ont attrait Monsieur [G] [R] devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [R] ;

— de condamner Monsieur [G] [R] au paiement des sommes suivantes :

2 582,76 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par notification électronique le 27 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 4 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

A l’audience, Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 1 231,48 euros leur créance locative arrêtée au 21 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Ils précisent que le dernier versement intervenu le 30 septembre 2025, a permis d’apurer le loyer du mois d’octobre 2025. Ils ajoutent également que le chèque de 1 000,00 euros dont se prévaut le locataire n’a pas été encaissé, faute pour ce dernier d’avoir renseigné un ordre.

Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] indiquent ne pas s’opposer à la déduction de la somme de 159,50 euros facturés en mai au titre d’un dépannage de chaudière et contestée par le locataire, précisant toutefois que cette intervention était nécessaire pour remettre l’eau chaude dans le logement. Enfin, ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la possibilité pour le locataire de s’acquitter de sa dette plus rapidement.

Monsieur [G] [R], comparant en personne, conteste le montant de la dette locative, en précisant notamment avoir transmis un chèque de 1 000 euros non encaissé par les bailleurs. Il conteste également devoir la somme de 159,50 euros, au titre du dépannage d’une chaudière, précisant que l’eau chaude avait été coupée avant qu’il ne rentre dans le logement et que cette intervention ne visait qu’à la rétablir. Enfin, Monsieur [G] [R] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [G] [R] le 13 mars 2025 pour un arriéré de loyers de 1 858,34 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [G] [R] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 avril 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] versent aux débats un décompte arrêté au 21 octobre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 231,48 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] les sommes suivantes :

— les frais d’huissier du commandement de payer et s’élevant à 151,94 euros, qui entrent dans les dépens ;

— le test suite panne eau chaude de 159,50 euros dont le principe est contesté par le locataire et pour laquelle les bailleurs ont demandé sa déduction.

La créance locative de Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] s’élève donc à 920,04 euros.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [R] à payer la somme de 920,04 € actualisée au 21 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [G] [R] a repris le paiement du loyer courant et il sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur s’est toutefois opposé à ces délais de paiement.

Le paiement des loyers courants est justifié par des virements mensuels réguliers depuis le mois de mai 2025. Il apparaît que ces mêmes versements ont permis d’apurer une partie de la dette locative. En effet, le dernier versement est de 700,00 euros alors que le loyer, charges comprises, s’élève à 598,36 euros.

Malgré l’opposition du bailleur, au regard du montant de la dette, des règlements réguliers et des efforts globalement fournis par le locataire, il convient de lui accorder dix mensualités de paiement à 100,00 euros, correspondant ainsi au surplus des versements effectués antérieurement à la date d’audience.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U].

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [G] [R] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. Or, Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] propriétaires de l’immeuble ainsi occupé indûment ont vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation des contrats de bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, les bailleurs seraient alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers par Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par ceux-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [R] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa signification à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] l’ensemble des frais qui ne rentrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [G] [R] à verser la somme de 300,00 euros à ce dernier sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 6 décembre 2024 entre Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] d’une part, et Monsieur [G] [R] d’autre part, concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 25 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] la somme de 920,04 € arrêtée au 21 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [G] [R] à se libérer en neuf mensualités de 100,00 euros, la dixième mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [G] [R] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation des contrats de bail reprendra ses effets à compter du 25 avril 2025 et Monsieur [G] [R] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [G] [R] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [G] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2025, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à verser la somme de 300,00 euros à Monsieur [N] [U] et Madame [V] [U] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE