SERVICE DES RÉFÉRÉS

PROCEDURE ACCELERREE AU FOND

09 Juillet 2025

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N° RG 25/00073 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTSM

Copie certifiée conforme

le

à

Copie dématérialisée

le 09/07/2025

à M^e PEUGNIEZ

Copie exécutoire

le 09/07/2025

à M^e PEUGNIEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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JUGEMENT

PRESIDENT : Madame LUGBULL Marie-Paule

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 19 Juin 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 9 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son administrateur provisoire, la société SYNDXPERT, désignée par ordonnance en date du 7 janvier 2025 de Madame le Président du Tribunal judiciaire de SAINT-MALO, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal y domicilié en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Benoît PEUGNIEZ de la SELAS EMERAUDE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

Maître [F] [P] agissant es qualités de mandataire successoral de la succession de Madame [L] [U], Monsieur [R] [B] et Monsieur [Y] [B], suivant ordonnance de Madame le Président du tribunal judiciaire de SAINT-MALO en date du 9 décembre 2022, en remplacement de Maître [O] [Z], demeurant [Adresse 6]

Non représentée

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Faits, procédure et prétentions

L’appartement (lot n°4) et le local commercial (lot n°1) situé dans un immeuble situé [Adresse 4], dépendent des successions de feus [I] [B] épouse [G], décédée le 17 octobre 1999, [L] [U] épouse [B], décédée le 3 septembre 2006, [R] [B], décédé le 25 février 2009, et [Y] [B], décédé le 19 septembre 2016.

Des désordres sont apparus dans l’immeuble en 2000, notamment en lien avec le développement de champignons lignivores dans le plancher haut de l’appartement de l’un des copropriétaires.

Par ordonnance du 1er mars 2019, le président du tribunal de grande instance de Saint-Malo a désigné M. [D] [J] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], avec pour mission de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnel normal du syndicat des copropriétaires. Par ordonnance du 7 janvier 2025, la société SYNDXPERT a été désignée en replacement de la société EGUIMOS en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par ordonnance du 9 décembre 2022, Me [V] [K], notaire à [Localité 7], a été désignée en remplacement de Me [Z] en qualité de mandataire successoral de la succession des consorts [B].

Le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Me [V] [K], en qualité de mandataire successoral, de régler la somme de 200.569,49 euros au titre des charges de copropriété dues par la succession [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son administrateur provisoire, la société SYNDXPERT, a fait assigner Me [P], notaire, ès qualités de mandataire successoral de la succession [B], devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Malo statuant selon la procédure accélérée au fond (RG n°25/73) auquel il demande de :

Condamner l’indivision [B] représentée par Me [P] ès qualités de mandataire successoral de la succession de Mme [L] [U], M. [R] [B] et M. [Y] [B] à lui payer, la somme de 200.569,49 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025 et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter à compter de la présente assignation ;Ordonner la capitalisation des intérêts échus, à condition que ceux-ci soient dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;Condamner l’indivision [B] représenté par Me [P] ès qualités à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire que les frais qu’il a exposés seront imputables à l’indivision [B] ; Condamner l’indivision [B] aux dépens comprenant le coût de la présente assignation ;Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Me [P], assignée en qualité de mandataire successoral de l’indivision [B], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot et qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ».

L’article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale».

L’article 19-2 précise que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble demande de condamner l’indivision [B] représentée par Me [P] à lui payer, la somme de 200.569,49 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

La mise en demeure de régler la somme de 200.569,49 euros en date du 15 mai 2024 ;Le décompte établi par la société EGUIMOS le 15 mai 2024 des sommes dues par l’indivision [B] au syndicat des copropriétaires ;Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 27 février 2009 et 19 janvier 2018, et les procès-verbaux de prise de décision d’administration entre le 5 juillet 2019 et le 29 avril 2024.Cependant, le décompte produit en pièce n°5 laisse apparaître la somme de 36 euros au titre des frais de mise en demeure du 19 février 2024, ainsi que celle de 2.400 euros au titre des frais de procédure engagés par le syndic au titre de l’action en recouvrement à l’encontre de l’indivision [B], lesquelles sommes ne sont pas des charges de copropriété.

Au regard de ces éléments, l’indivision [B], représentée par Me [P], sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 198.133,49 euros (200.569,49 – 36 – 2.400) au titre des charges de copropriété.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure par courrier recommandé du 15 mai 2024, Me [P], ès qualités de mandataire successoral, d’avoir à payer les charges de copropriété.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que Me [P], ès qualités de mandataire successoral, devra payer sur les intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024, liés à la somme principale due au titre des charges de copropriété.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est constant que doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Dès lors, ne relèvent pas de ces dispositions les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En l’espèce, concernant la somme de 36 euros mise à la charge de l’indivision [B] au titre de la mise en demeure adressée le 15 mai 2024 par la société EGUIMOS, représentée par M. [D] [J] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, il convient de relever que le contrat de syndic n’est pas produit.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande.

Concernant la somme de 2.400 euros engagée au titre de la procédure de recouvrement à l’encontre de l’indivision [B], elle n’est pas davantage justifiée, étant précisé que les frais d’avocat ne relèvent pas de l’article 10-1 du code de procédure civile, mais sont traités au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera donc également débouté de cette demande.

Sur les autres demandes

Les considérations d’équité justifient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Me [P], en qualité de mandataire successoral de l’indivision [B] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne Me [P], en qualité de mandataire successoral de l’indivision [B], à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 198.133,49 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2024 ;

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne Me [P], en qualité de mandataire successoral de l’indivision [B] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Me [P], en qualité de mandataire successoral de l’indivision [B] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier le président