SERVICE DES RÉFÉRÉS

25 Septembre 2025

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N° RG 25/00209 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DVIK

Copie certifiée conforme

le

à

Copie dématérialisée

le 25/09/2025

aux avocats

Copie exécutoire

le 25/09/2025

à M^e GERARD

à M^e VIAUD LE POLLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 4 Septembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

le Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE SITUE [Adresse 8], représenté par son syndic, le Cabinet [E] [I], représenté par M. [E] [I], dont le siège social est sis [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Isabelle GERARD de la SELARL GERARD REHEL, avocats au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. COMPTOIR DU VICE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Camille VIAUD LE POLLES de la SELARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

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Faits, procédure et prétentions

Suivant acte reçu le 21 février 2024 en l’étude de Me [U], notaire à [Localité 19], la SARL LE COMPTOIR DU VICE a acquis, auprès de Madame [A] [J], Monsieur [R] [F] et Madame [G] [F], un fonds de commerce de bar-tabac exploité au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] à [Localité 19].

Le local fait l’objet d’un bail commercial consenti par Madame [B] [C], qui a été renouvelé à compter du 1er juillet 2023.

L’acte de cession du fonds de commerce mentionne que les locaux comprennent :

— " Au sous-sol : trois caves portant les numéros [Cadastre 15], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] et une quatrième cave n°[Cadastre 16] de l’Etat descriptif de division de l’ilôt [Cadastre 14] parcelle [Cadastre 1].

— Au rez-de-chaussée : un magasin composé de deux pièces, wc, et cuisine.

— Au premier étage : un appartement comprenant une cuisine, une salle de bains, un wc, un séjour/salon, deux chambres ".

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 19], ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin situé [Adresse 5], ont fait constater par Me [N], commissaire de justice, le 18 novembre 2024, l’installation par la SARL LE COMPTOIR DU VICE d’une terrasse aménagée comprenant vitres, tables et fauteuils sur le porche commun aux deux copropriétés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 novembre 2024, l’assureur de protection juridique des copropriétés des immeubles [Adresse 3] a mis en demeure la SARL LE COMPTOIR DU VICE de cesser d’occuper sans autorisation le porche commun aux deux copropriétés.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Saint-Malo, représenté par son syndic, le cabinet [E] [I], a fait assigner la SARL LE COMPTOIR DU VICE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo statuant en référé à heure indiquée (RG n°25/209), auquel il demande, dans ses dernières conclusions du 24 juillet 2025, de :

— Débouter la SARL LE COMPTOIR DU VICE de toutes ses demandes ;

— Condamner la SARL LE COMPTOIR DU VICE à mettre fin à l’occupation illégale du passage couvert relevant des parties communes du [Adresse 12] à [Localité 19] et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

— Condamner la SARL LE COMPTOIR DU VICE à désobstruer et remettre en état la porte de service permettant au personnel d’accéder aux caves et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

— Condamner la SARL LE COMPTOIR DU VICE à vider les parties communes des caves de l’immeuble et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

— Condamner la SARL LE COMPTOIR DU VICE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— Condamner la SARL LE COMPTOIR DU VICE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, la SARL LE COMPTOIR DU VICE demande au juge des référés de :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble irrecevable en sa demande de désobstruction et de remise en état de la porte de service ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’ensemble de ses demandes;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à verser à la société COMPTOIR DU VICE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 4 septembre 2025 et mise en délibéré le 25 septembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires expose que la SARL LE COMPTOIR DU VICE exploite un bar dans le local situé au rez-de-chaussée de la copropriété et qu’à cette fin, elle a installé sans autorisation une terrasse sur le passage couvert jouxtant le bar, constituant une partie commune de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires concède que le passage a été libéré le 23 juin 2025, mais prétend que les installations ont été remises de manière plus légère. Il demande au juge des référés de mettre fin, sous astreinte, à cette occupation illégale, de condamner la SARL LE COMPTOIR DU VICE à vider les parties communes, comprenant les caves de l’immeuble, et de lui ordonner remettre en état la porte de service permettant aux serveurs d’accéder aux caves.

La SARL LE COMPTOIR DU VICE soutient qu’elle a demandé l’accord de la copropriété pour occuper le porche et prétend que les parties ont conclu un bail précaire. Elle ajoute qu’elle a libéré la terrasse, ainsi que la cave des parties communes. Elle produit pour le démontrer un constat de commissaire de justice et sollicite le débouté des demandes du syndicat des copropriétaires. Sur la demande de remise en état de la porte, la SARL LE COMPTOIR DU VICE soutient qu’il s’agit d’une partie privative et que la demande n’est pas fondée. Elle fait enfin valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas subi de préjudice, soutenant que la présence de tables sur le porche n’empêchait pas le passage et qu’elle a fait rénover le porche à ses frais.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions sus mentionnées, pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties.

Motifs de la décision

Sur l’occupation du passage couvert

Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de condamner, sous astreinte, la SARL LE COMPTOIR DU VICE à mettre fin à l’occupation illégale du passage couvert relevant des parties communes du [Adresse 12] à [Localité 19].

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal établi par commissaire de justice le 18 novembre 2024 que la SARL LE COMPTOIR DU VICE a aménagé une terrasse comprenant vitres, tables et fauteuils au niveau du porche commun aux deux copropriétés des [Adresse 4].

La SARL LE COMPTOIR DU VICE fait valoir qu’elle a enlevé ses installations. Elle produit à ce titre un procès-verbal de constat établi le 23 juin 2025 par Me [V], commissaire de justice, aux termes duquel il apparaît que le porche est vide à l’exception de la présence de guirlandes lumineuses au plafond.

La SARL LE COMPTOIR DU VICE produit également en pièces n°5 des photographies, en date du 1er septembre 2025, du porche intégralement vide, à l’exception de guirlandes lumineuses.

Il convient de relever que les locaux comprennent :

— " Au sous-sol : trois caves portant les numéros [Cadastre 15], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] et une quatrième cave n°[Cadastre 16] de l’Etat descriptif de division de l’ilôt [Cadastre 14] parcelle [Cadastre 1].

— Au rez-de-chaussée : un magasin composé de deux pièces, wc, et cuisine.

— Au premier étage : un appartement comprenant une cuisine, une salle de bains, un wc, un séjour/salon, deux chambres ".

Il apparaît donc que le porche situé entre les deux copropriétés n’est pas compris dans l’assiette du bail. Si la SARL LE COMPTOIR DU VICE évoque la conclusion d’un bail oral lui permettant d’exploiter ce porche, elle ne produit pas de preuve à l’appui de cette allégation, alors que les copropriétaires l’ont mis en demeure dès le 12 novembre 2024, par l’intermédiaire de leur assureur de protection juridique, d’enlever les installations litigieuses.

L’installation illicite par la SARL LE COMPTOIR DU VICE de la guirlande lumineuse située au plafond du porche constitue un trouble manifestement illicite.

La SARL LE COMPTOIR DU VICE sera donc condamnée à mettre fin à l’occupation illégale du passage couvert relevant des parties communes du [Adresse 12] à [Localité 19] et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision.

Sur la demande de remise en état de la porte de service

Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de condamner, sous astreinte, la SARL LE COMPTOIR DU VICE à désobstruer et remettre en état la porte de service permettant au personnel d’accéder aux caves.

La SARL LE COMPTOIR DU VICE conclut à l’irrecevabilité de cette demande, faisant valoir qu’il s’agit d’une partie privative dont la charge de l’entretien, le remplacement et les éventuels aménagements relèvent des rapports entre le preneur du bail commercial et son bailleur.

En l’espèce, il apparaît, au regard du procès-verbal de constat établi le 23 juin 2025, que la porte de service litigieuse permet à l’exploitant du fonds de commerce de rejoindre depuis son local les parties communes de l’immeuble.

En application des articles 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’ usage exclusif d’un copropriétaire déterminé » et que " sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes ".

En l’absence de production du règlement de copropriété intégral et de l’état descriptif de division, il n’est pas justifié, avec l’évidence requise en référé, de la nature de la porte de service litigieuse, partie commune ou partie privative. Le caractère manifestement illicite du trouble dénoncé n’est donc pas caractérisé. La demande tendant à la remise en état de cette porte sera rejetée.

Sur la demande tendant à vider les parties communes de la cave

Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de condamner sous astreinte la SARL LE COMPTOIR DU VICE à vider les parties communes des caves de l’immeuble.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat établi le 23 juin 2025 que les parties communes de la cave sont vides. A contrario les photographies des parties communes de la cave produites en pièces n°14 et 15 par le demandeur ne sont pas datées et ne permettent pas d’établir que l’utilisation par la défenderesse, de ces parties communes, constitue un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros en indemnisation de son préjudice causé par l’occupation illégale, par la SARL LE COMPTOIR DU VICE, des parties communes.

Il sera rappelé que le juge des référés ne peut qu’allouer une provision et qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur une demande de condamnation pécuniaire ne présentant pas de nature provisionnelle.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice aux agissements de la SARL LE COMPTOIR DU VICE, dès lors qu’il est établi que cette dernière n’a occupé qu’une partie du porche de sorte qu’elle n’a pas obstrué le passage et qu’elle a procédé à la rénovation de ce dernier.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

La SARL LE COMPTOIR DU VICE sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL LE COMPTOIR DU VICE sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé à heure indiquée, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SARL LE COMTPOIR DU VICE à mettre fin à l’occupation illégale du passage couvert relevant des parties communes du [Adresse 13] et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 1 mois dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision ;

Rejetons les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 11] tendant à remettre en état la porte de service et à vider les parties communes de la cave ;

Rejetons la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] [Localité 19] ;

Condamnons la SARL LE COMPTOIR DU VICE sera condamnée aux dépens de l’instance ;

Condamnons la SARL LE COMPTOIR DU VICE à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés