Minute N° 25/00158

24 Juin 2025

2ème chambre civile

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N° RG 25/00132 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DU4D

Copie exécutoire

le

à

Copie certifiée conforme

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : BURON Annabelle, Juge, juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Saint-Malo

Greffier : BENARD Sandra

Débats à l’audience publique du 10 Juin 2025 ;

Décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Rep/assistant : Mme [H] [B] munie d’un pouvoir spécial

comparante

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [K]

né le 18 Août 2000 à

[Adresse 7]

[Localité 2]

Madame [X] [E]

née le 02 Octobre 1999 à

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparants

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Par contrat du 29 juillet 2022, la S.A. d’HLM Aiguillon Construction a donné à bail à M. [N] [K] et Mme [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 284,78 € outre 49,66 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d'[Adresse 9] a fait signifier à M. [N] [K] et Mme [X] [E] un commandement de payer les loyers le 5 décembre 2024 pour la somme en principal de 1053,35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, la S.A. d’HLM Aiguillon Construction a ensuite fait assigner M. [N] [K] et Mme [X] [E] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers et provisions sur charges y afférents, expulsion des lieux au besoin avec le concours de la force publique.

La S.A. d'[Adresse 9] sollicite également leur condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1374,90 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 5 février 2025, et ce avec intérêt de droit à compter de la date du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation à compter du 6 février 2025, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation,

— des entiers dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 10 juin 2025, la S.A. d’HLM Aiguillon Construction représentée par Mme [H] [B] régulièrement munie d’un pouvoir maintient ses demandes, s’en référant aux termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 1875,12 euros et ne s’oppose pas à la mise en place d’un échéancier selon les modalités proposées par les locataires.

M. [N] [K] et Mme [X] [E] comparaissent en personne et ne contestent pas le montant de la dette locative. Mme [X] [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. M. [N] [K] expose ne plus occuper le logement mais ne pas encore s’être désolidarisé du bail. Il souhaite aider la mère de son enfant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 9 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 10 décembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 29 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article XI Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2024 pour la somme en principal de 1053,35 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 5 février 2025.

II. SUR LA DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

La S.A. d'[Adresse 9] verse à l’appui de sa demande un relevé de compte arrêté à la date du 6 juin 2025.

Les défendeurs ne contestent la dette ni en son principe ni en son montant.

Il convient donc de les condamner solidairement au paiement de la somme de 1875,12 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1053,35 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, le bailleur a indiqué ne pas s’opposer à l’échéancier proposé par les locataires (sur la base de mensualités de 50 euros). Ceux-ci sollicitent le maintien du bail.

Il convient de constater l’accord des parties et de faire droit à ces demandes.

M. [N] [K] et Mme [X] [E] seront donc autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement accordés. Si M. [N] [K] et Mme [X] [E] règlent outre le loyer courant, l’arriéré locatif dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l’exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique. Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [N] [K] et Mme [X] [E], partie perdante, supporteront la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2022 entre la S.A. d’HLM Aiguillon Construction et M. [N] [K] et Mme [X] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé50 [Adresse 11] sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONDAMNONS M. [N] [K] et Mme [X] [E] à verser à titre provisionnel à la S.A. d’HLM Aiguillon Construction la somme de 1875,12 euros (décompte arrêté au 6 juin 2025, échéance de mai 2025 comprise ), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1053,35 € à compter du commandement de payer et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [N] [K] et Mme [X] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [N] [K] et Mme [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [N] [K] et Mme [X] [E] soient condamnés à verser à la S.A. d'[Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [N] [K] et Mme [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS le surplus des demandes formées par la S.A. d’HLM Aiguillon Construction ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection