Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00594 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FSY

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.C.I. CARREY

C/

[C], [P], [Y] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 05 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. CARREY, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [C], [P], [Y] [K]

née le 04 Novembre 1995 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Mai 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 JUIN 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 2019 avec prise d’effet le 4 février 2019, la SCI CARREY a donné à bail à Mme [C] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 540 euros charges comprises.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 25 janvier 2024, la SCI CARREY a délivré congé pour vente à la locataire, avec prise d’effet le 5 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 avril 2025, la SCI CARREY a fait assigner Mme [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de :

constater la résiliation du bail,constater l’occupation sans droit ni titre depuis le 5 février 2025 du fait du congés,ordonner l’expulsion du logement de la locataire ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets immobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risque de qui il en appartiendra,condamner la locataire à lui verser le 1er de chaque mois à compter du 5 février 2025 jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs, à titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 540 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la résiliation du bail le 5 février 2025,condamner la locataire à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, le demandeur indique qu’il n’y a plus de difficultés en ce que la locataire a retrouvé un logement et doit partir au mois de juin 2025. Il n’y a aucun loyer impayé.

Mme [C] [K], régulièrement assignée à étude, est présente à l’audience et confirme les propos du demandeur.

*

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

**

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validité du congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Sur la validité du congé :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version alors applicable, I. — lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, le contrat de location liant les parties a été conclu pour une durée de trois années à compter du 4 février 2019. Il s’est tacitement reconduit le 5 février 2024.

Le bailleur a délivré congé pour vente par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 janvier 2024 avec prise d’effet le 5 février 2025, soit plus de six mois avant la date de renouvellement du bail. Le congé valait également offre de vente (à la somme de 120 000 euros) et les alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 étaient reproduits.

Mme [C] [K] n’a pas effectué d’offre d’achat au propriétaire et s’est maintenue dans les lieux après le 5 février 2025.

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater la validité du congé délivré le 25 janvier 2024 par la SCI CARREY et la résiliation du contrat de location à compter du 5 février 2025 à minuit.

Par conséquent, Mme [C] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date du logement situé [Adresse 4].

Sur l’expulsion :

A défaut de départ amiable, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [C] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice aux propriétaires, il convient de condamner Mme [C] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 540 euros du 5 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

Il ressort par ailleurs des pièces versées au débat que Mme [C] [K] à effectuer des paiements depuis la date de résiliation du bail. La condamnation sera dite en deniers et en quittances afin de prendre en compte les paiements d’ores et déjà effectués.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, au regard de la nature des faits, les parties seront condamnés à payer les dépens par moitié et il convient de renvoyer chaque partie à supporter les frais qu’elle a exposé.

La SCI CARREY sera déboutée de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du fait que la locataire déclare quitter très prochainement les lieux, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.

***

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par la SCI CARREY le 25 janvier 2024;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 11 avril 2018 entre Mme [C] [K] et la SCI CARREY portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Bourthes (62650) à compter du 5 février 2025 ;

ORDONNE à Mme [C] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 7] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [K] à payer en deniers ou en quittances à la SCI CARREY une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 540 euros (cinq cent quarante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE les parties à supporter chacun leurs frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE la SCI CARREY de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les parties au paiement des dépens par moitié,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 05 juin 2025.

La Greffière, La Juge,