SERVICE DES RÉFÉRÉS

07 Mai 2026

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N° RG 24/00261 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DQWM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 2 Avril 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 7 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Monsieur [W] [R], né le 10 Mai 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Pauline BARTHE, avocat au barreau de SAINT-MALO

Rep/assistant : M^e Christophe SANSON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. [E] NEUVA, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

Monsieur [M] [U], né le 26 Avril 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Madame [N] [U], née le 18 Mai 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

Le 12 août 2021 Monsieur [W] [R] est devenu propriétaire d’un appartement au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Cet appartement se situe au-dessus du restaurant exploité par la SARL [E] NEUVA sous l’enseigne LE CAMBUSIER dont l’entrée se fait par le [Adresse 7] à [Localité 5] et dont les murs appartiennent à Monsieur [M] [U] et Madame [N] [U].

Dès son acquisition, Monsieur [R] s’est plaint de nuisances olfactives et sonores provenant du restaurant.

Par actes de commissaire de justice du 4 septembre 2024, Monsieur [W] [R] a fait assigner la société [E] NEUVA, Monsieur [M] [U] et Madame [N] [U] devant le juge des référés (RG n°24/261) aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise portant sur les nuisances sonores et olfactives provenant du restaurant exploité par la société [E] NEUVA.

Par décision du 10 octobre 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Une médiation était ordonnée le 28 novembre 2024 et prorogée pour une durée de trois mois le 20 mars 2025, l’affaire étant renvoyée à l’audience du 19 juin 2025. Les parties ne sont pas parvenues à un accord à l’issue du processus de médiation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mars 2026, Monsieur [R] demande au juge des référés de :

Le dire recevable et bien-fondé en l’ensemble de ses demandes ; Débouter Monsieur et Madame [U] de l’ensemble de leurs demandes ; Débouter la SARL [E] NEUVA de l’ensemble de ses demandes ; A titre limaire, juger inapplicable au cas d’espèce le principe d’antériorité ; A titre principal, ordonner une expertise et désigner pour y procéder un expert acousticien ;Fixer le montant de la provision sur les frais et honoraires d’expertise laquelle provision qu’il avancera, en tout ou partie.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2026, Monsieur [M] [U] et Madame [N] [U] demandent au juge des référés de :

Juger irrecevables et à défaut mal fondées les demandes formulées par Monsieur [W] [R] ; Condamner Monsieur [W] [R] à leur verser la somme de 2000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles ;Subsidiairement, constater qu’ils émettent toutes protestations et réserves d’usage quant à l’opportunité de la mesure d’instruction sollicitée et leurs responsabilités ;Retirer de la mission à l’expert proposée par Monsieur [W] [R] les chefs suivants : se rendre sur place, y compris de manière inopinée, de jour comme de nuit, demander à la SARL [E] NEUVA ainsi qu’à Monsieur et Madame [U] de faire appel à un bureau d’études techniques pour la réalisation d’une étude réparatoire visant à décrire les travaux nécessaires pour remédier aux nuisances sonores et olfactives provenant du restaurant à l’enseigne LE CAMBUSIER, approuver cette étude, demander à la SARL [E] NEUVA ainsi qu’à Monsieur et Madame [U] de lui faire parvenir des devis chiffrant les travaux qui auront été préconisés par l’étude réparatoire, approuver ces devis et ainsi indiquer les solutions appropriées pour remédier aux troubles constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication à ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse en la rédaction d’une note de synthèse, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés. Donner pour chefs de mission à l’expert de : Rechercher et donner son avis motivé sur la cause et l’origine de ces troubles, et notamment s’agissant de l’incidence de la vétuste et de la mauvaise isolation du logement de Monsieur [R] classé « G »,

Décrire l’ensemble des travaux intérieurs à l’appartement de M. [R] propres à en parfaire l’isolation,Dans l’hypothèse où la matérialité des nuisances olfactives et sonores, ainsi que leur caractère anormal au regard de la législation, serait avérée, indiquer les mesures correctives propres à y remédier et en chiffrer le coût. Juger que la provision à consigner sera à la charge exclusive de Monsieur [W] [R] ;Condamner Monsieur [W] [R] aux dépens, comprenant le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 mars 2026, la SARL [E] NEUVA demande au juge des référés de :

A titre principal, débouter Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes ;Condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge des référés du tribunal de céans retenait l’existence d’un motif légitime, constater qu’elle émet toutes protestations et réserves d’usage quant à l’opportunité de la mesure d’instruction sollicitée et sa responsabilité ;Retirer de la mission de l’expert proposée par Monsieur [R] les chefs suivants : se rendre sur place, y compris de manière inopinée, de jour comme de nuit, si gêne constatée, demander à la SARL [E] NEUVA ainsi qu’à Monsieur et Madame [U] de faire appel à un Bureau d’Études Techniques pour la réalisation d’une étude réparatoire visant à décrire les travaux nécessaires pour remédier aux nuisances sonores et olfactives provenant du restaurant à l’enseigne LE CAMBUSIER,approuver cette étude,demander à la SARL [E] NEUVA ainsi qu’à Monsieur et Madame [U] de lui faire parvenir des devis chiffrant les travaux qui auront été préconisés par l’étude réparatoire,approuver ces devis et ainsi indiquer les solutions appropriées pour remédier aux troubles constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication à ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse en la rédaction d’une note de synthèse, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés. Adjoindre à la mission de l’expert les chefs de mission suivants : Rechercher et donner son avis motivé sur la cause et l’origine de ces troubles, et notamment s’agissant de l’incidence de la vétuste et de la mauvaise isolation du logement de Monsieur [R] classé « G »,Décrire l’ensemble des travaux intérieurs à l’appartement de Monsieur [R] propres à en parfaire l’isolation,Dans l’hypothèse où la matérialité des nuisances olfactives et sonores, ainsi que leur caractère anormal au regard de la législation, serait avérée, indiquer les mesures correctives propres à y remédier et en chiffrer le coût. Mettre à la charge exclusive de Monsieur [R] la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;En tout état de cause, condamner Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le cas échéant, le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert.

Le dossier était évoqué à l’audience du 2 avril 2026 et mis en délibéré au 7 mai 2026.

A l’audience, les parties ont maintenu leurs demandes et développé les moyens au soutien de leurs prétentions.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité de la demande d’expertise

Monsieur et Madame [U], ainsi que la société [E] NEUVA concluent à l’irrecevabilité de la demande d’expertise faute de mise en cause du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, Monsieur [R] sollicite une mesure d’expertise ayant notamment pour objet de constater et de rechercher la cause des troubles dont il se plaint et dont il estime qu’ils proviennent de l’activité du restaurant exploité par la société [E] NEUVA dans des locaux donnés à bail par Monsieur et Madame [U].

Dès lors, son action en référé expertise engagée à l’encontre de la société [E] NEUVA et des consorts [U] est recevable.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ». Il n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur. Il appartient au juge de vérifier qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés. Il ne peut s’opposer à l’expertise que si la demande est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est évident et manifestement vouée à l’échec ou si la mesure d’instruction est dénuée d’utilité.

L’intérêt légitime suppose donc que l’action au fond soit susceptible d’être engagée à l’encontre des défendeurs.

Les défendeurs s’opposent à la mesure d’expertise en soutenant que Monsieur [R] ne justifie pas d’un motif légitime dès lors que :

L’immeuble au sein duquel se trouve l’appartement de Monsieur [R] est vétuste, en ce compris le plancher de l’appartement qui est manifestement d’origine, Les précédents occupants de l’appartement de Monsieur [R] ne se sont jamais plaints d’une quelconque nuisance, La société [E] NEUVA justifie de travaux réalisés afin de limiter les nuisances de son activité, Les conclusions de la société ATELIER 7HZ qui a procédé aux mesures acoustiques sont contestables, Les nuisances olfactives ne sont pas imputables à l’activité du restaurant.

A titre liminaire, il sera rappelé que la théorie des troubles anormaux du voisinage est une création jurisprudentielle dégagée à partir de l’article 544 du code civil, au terme de laquelle il est admis que le droit de propriété, qui consiste pour son bénéficiaire à jouir de la chose lui appartenant de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est néanmoins limité par l’obligation de ne pas causer à la propriété d’autrui de dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Ainsi, et en application de l’article 1253 alinéa 1 du code civil, l’exercice, même légitime, du droit de propriété peut engager la responsabilité de plein droit du propriétaire s’il occasionne un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que des dommages en résultent. S’agissant d’un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome, qui ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage, pas plus que sur le fait que les normes légales ou réglementaires soient ou non respectées, le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en œuvre du droit à réparation de la victime du dommage.

Toutefois la règle posée par l’article 1253 alinéa 1 précité connaît une exception qui permet de s’exonérer de cette responsabilité. En vertu des dispositions de l’article 1253 alinéa 2 du code civil cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

Il s’ensuit que trois conditions s’avèrent nécessaires pour admettre l’exception de préoccupation permettant de ne pas voir engager la responsabilité de l’auteur de prétendus troubles de voisinage, à savoir : l’antériorité de l’activité génératrice du trouble, l’absence de modification des conditions d’exploitation, et l’exercice de l’activité en conformité avec la législation en vigueur permettant de vérifier qu’elle ne dépasse les seuils d’émergences fixés pour l’activité qu’elle exerce.

En l’occurrence, au soutien de sa demande d’expertise, Monsieur [W] [R] produit un rapport d’évaluation établi en janvier 2026 par le cabinet Atelier 7hz qui a effectué des mesures acoustiques dans l’appartement du demandeur le 12 décembre 2025 concluant au dépassement des nuisances sonores aux exigences réglementaires.

Pour ce motif, Monsieur [R] justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qui sera ordonnée en ce qu’elle porte sur les nuisances sonores qu’il dénonce.

En revanche, concernant les nuisances olfactives, il sera relevé que Monsieur [R] a acquis en toute connaissance de cause un appartement situé au-dessus d’un restaurant et ce dans un bâtiment ancien, de sorte que toute action de sa part fondée sur un trouble olfactif apparaît manifestement vouée à l’échec.

Sa demande d’expertise sera donc rejetée en ce qu’elle porte sur les nuisances olfactives dénoncées.

Sur la mission de l’expert

Les défendeurs demandent au juge des référés de retirer de la mission à l’expert proposée par Monsieur [W] [R] les chefs suivants :

se rendre sur place, y compris de manière inopinée, de jour comme de nuit, demander à la SARL [E] NEUVA ainsi qu’à Monsieur et Madame [U] de faire appel à un bureau d’études techniques pour la réalisation d’une étude réparatoire visant à décrire les travaux nécessaires pour remédier aux nuisances sonores et olfactives provenant du restaurant à l’enseigne LE CAMBUSIER, approuver cette étude, demander à la SARL [E] NEUVA ainsi qu’à Monsieur et Madame [U] de lui faire parvenir des devis chiffrant les travaux qui auront été préconisés par l’étude réparatoire, approuver ces devis et ainsi indiquer les solutions appropriées pour remédier aux troubles constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication à ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse en la rédaction d’une note de synthèse, des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés.

Ils demandent également de donner à l’expert la mission de :

Rechercher et donner son avis motivé sur la cause et l’origine de ces troubles, et notamment s’agissant de l’incidence de la vétuste et de la mauvaise isolation du logement de Monsieur [R] classé « G »,Décrire l’ensemble des travaux intérieurs à l’appartement de M. [R] propres à en parfaire l’isolation,Dans l’hypothèse où la matérialité des nuisances olfactives et sonores, ainsi que leur caractère anormal au regard de la législation, serait avérée, indiquer les mesures correctives propres à y remédier et en chiffrer le coût.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de dire que l’expert devra effectuer ses constatations de manière inopinée, la mesure d’instruction devant se dérouler au contradictoire des parties.

En outre, il ne relève pas de la mission de l’expert de demander aux défendeurs de faire réaliser une étude réparatoire visant à décrire les travaux nécessaires pour remédier aux nuisances éventuellement observées.

Si les nuisances alléguées devaient être observées, l’expert désigné, éventuellement assisté par un sapiteur, aura pour mission de proposer les remèdes et chiffrer leur coût.

La mission de l’expert sera précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

Les dépens, comprenant les frais de l’expertise, seront à la charge de Monsieur [R], sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Les responsabilités n’étant pas établies, les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons recevable la demande d’expertise formulée par Monsieur [R] ;

Ordonnons une expertise portant sur les nuisances sonores subies par Monsieur [R] dans son logement situé [Adresse 8] [Localité 5] ;

Commettons pour y procéder, monsieur [Y] [A], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 6], avec la mission suivante :

procéder à l’examen, d’une part, des locaux au sein desquels le restaurant à l’enseigne « LE CAMBUSIER » est exploité par la SARL [E] NEUVA sis [Adresse 7] à [Localité 4] et, d’autre part, de l’appartement de Monsieur [R] situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] ; se faire remettre et prendre connaissance de tous documents utiles et entendre les parties dans leurs observations et leurs dires ; recueillir toutes observations des parties quant aux conditions d’occupation des locaux appartenant à l’ensemble des parties, notamment dans le temps,procéder aux mesures acoustiques nécessaires permettant la constatation et l’évaluation, au sens des dispositions des articles R. 1336-6 et suivants du code de la santé publique, des nuisances sonores alléguées du fait de l’activité du restaurant ; examiner et décrire les nuisances sonores ; rechercher et donner son avis motivé sur la cause et l’origine de ces troubles ; appréhender, d’un point de vue technique, les incidences de tels troubles ; proposer les remèdes nécessaires, chiffrer leur coût ;

donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond de déterminer et d’évaluer les préjudices subis par les demandeurs.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de DIX mois à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par Monsieur [R], qui devra consigner la somme de QUATRE MILLE EUROS (4000 euros) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement bancaire (RIB à demander à la régie : [Courriel 1]) auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner, chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que les dépens seront à la charge de Monsieur [R] sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Le greffier Le juge des référés