Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Chambre 8 referes, 7 mai 2026, n° 25/00102

TJ Saint-Malo 7 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Malo, ch. 8 réf., 7 mai 2026, n° 25/00102
Numéro(s) :	25/00102
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibaut CRESSARDMatthieu MERCIER
Cabinet(s) :	CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATSCARCREFF CONTENTIEUX
Parties :	S.C.I. [ Adresse 1 ] c/ S.A.S. BSVL

Texte intégral

SERVICE DES RÉFÉRÉS

07 Mai 2026

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N° RG 25/00102 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DTZ3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 2 Avril 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 7 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.C.I. [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Thibaut CRESSARD de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR :

S.A.S. BSVL, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par deux actes sous seing privé du 24 novembre 2018, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à la société BSVL deux cellules commerciales, l’une à côté de l’autre, au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] – à Saint-Malo.

Le premier bail, consenti pour une durée de 9 années, a pour objet une cellule commerciale rénovée de 150 m² environ (cellule 1), moyennant un loyer de 1100 euros hors taxes et hors charges.

Le second bail, consenti pour une durée de 9 années, a pour objet une cellule commerciale rénovée de 55 m² environ (cellule 2), moyennant un loyer de 420 euros hors taxes et hors charges.

Les deux baux étaient consentis pour exploiter une activité de « tous commerces sauf restauration et nuisances ».

La société BSVL a effectué des travaux d’aménagement de ces deux cellules commerciales, la première en salon de coiffure et la seconde en restaurant, en modifiant les surfaces afin d’agrandir la cellule dédiée au restaurant.

Une fois les aménagements réalisés, la société JUNGLE FACES, filiale de la société BSVL, a exploité une activité de salon de coiffure dans la première cellule commerciale, la société FRANGO CONCEPT, également une filiale de la société BSVL, exploitant quant à elle une activité de restauration dans la deuxième cellule.

Faute de régularisation de nouveaux baux, les sociétés BSVL et JUNGLE FACES ont donné congé au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 mars 2024 pour un départ le 30 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer à la société BSVL un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de cesser l’exploitation de l’activité de restauration dans le second local. La société FRANGO CONCEPT a quitté les lieux le 27 mai 2025 et a fait établir un état des lieux par procès-verbal de commissaire de justice.

Le 19 février 2025, les sociétés BSVL, FRANGO CONCEPT et JUNGLE FACES ont fait assigner la SCI [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins notamment de prononcer la nullité du commandement délivré le 21 janvier 2025 et de la condamner à leur verser diverses sommes d’argent (plus de 1 200 000 euros) en indemnisation de leurs préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SCI [Adresse 1] a fait assigner la SAS BVSL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG n°25/102) aux fins de constater la résiliation du bail, expulsion du locataire, outre le versement d’une indemnité d’occupation ainsi que des sommes de 7 172,92 euros d’arriéré locatif, 12 789 euros de frais de remise en état des lieux, 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par décision du 9 juillet 2025, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Suite à l’échec des opérations de médiation, l’affaire était de nouveau évoquée à l’audience du 2 avril 2026.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2026, la SCI [Adresse 1] demande au juge des référés de :

Constater la résiliation du bail liant les parties à la date du 30 novembre 2024 ;Condamner la société BSVL à lui payer à titre provisionnel la somme de 12 527,22 euros au titre des arriérés locatifs pour la cellule 1 (150 m²) ;Condamner la société BSVL à lui payer à titre provisionnel la somme de 12 289 euros au titre des frais de remise en état des lieux pour la cellule 1 (150 m2) ; Condamner la société BSVL à lui payer à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 10 817,24 euros pour la période de décembre 2024 à juin 2025 ; Condamner la société BSVL à régler les loyers impayés de février à octobre 2025, pour un montant total de 5 354,30 euros pour la cellule 2 (55 m2) ;Acter de la remise par la société BSVL du nouveau contrat de bail ;En tout état de cause débouter la société BSVL de ses demandes ;Condamner la société BSVL au paiement des dépens et à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2026, la société BSVL demande au juge des référés de :

Rejeter l’ensemble des demandes de la société SCI [Adresse 1] comme non fondées ;Condamner la société SCI [Adresse 1] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 avril 2026, les parties ont maintenu leurs demandes et développé les moyens au soutien de leurs prétentions.

Le dossier a été mis en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes provisionnelles

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en ses modalités d’exécution.

Sur les arriérés locatifs de la première cellule commerciale

La SCI [Adresse 1] réclame le paiement de la somme provisionnelle de 12 527,22 euros au titre des arriérés locatifs concernant la cellule commerciale de 150 m² donnée à bail.

La SCI [Adresse 1] fait valoir que les loyers des mois de septembre à novembre 2024 sont dus en plus de la taxe foncière 2024, soit la somme totale de 5 977,80 euros TTC. Elle sollicite également l’application de l’article 16 du bail qui prévoit, en cas de défaut de paiement de toute somme à son échéance, une majoration de 20 % des sommes dues, soit la somme de 1 195,56 euros, portant le total à 7 172,92 euros.

Il convient de relever que la SCI [Adresse 1] ne justifie pas entièrement de la somme de 12 527,22 euros dont elle sollicite le paiement, les moyens au soutien de sa demande faisant apparaître que les arriérés de loyers ainsi que l’application de la majoration de 20 % porte la créance qu’elle réclame à 7 172,92 euros.

La société BSVL s’oppose à cette demande estimant qu’elle se heurte à des contestations sérieuses au regard de la complexité du dossier, qui a motivé son action au fond devant le tribunal judiciaire. Elle ajoute qu’elle n’est pas redevable des loyers, au contraire de la société JUNGLE FACES qui occupait ce local en toute connaissance du bailleur dans la mesure où les factures étaient adressées à cette dernière société. Elle indique enfin que les factures de loyer ne correspondent pas à la surface effectivement louée à la société JUNGLE FACES, une partie de cette cellule étant affectée à la cellule voisine du restaurant et que la taxe foncière n’est pas proportionnée à la surface réelle louée à la société JUNGLE FACES.

En l’espèce, la société BSVL a pris à bail les deux cellules commerciales le 24 novembre 2018, les baux ne mentionnant pas les sociétés JUNGLE FACES ou FRANGO CONCEPT qui ont été constituées postérieurement.

Il résulte également des échanges de courriels des 13 novembre 2019 et 2 septembre 2020 que la SCI [Adresse 1] a accepté la modification des lieux par la société BSVL afin que celle-ci exerce une activité de restauration dans l’un des deux fonds.

Cependant, il n’est pas contesté par les parties qu’elles ne se sont pas mises d’accord sur la régularisation de nouveaux baux actant une nouvelle configuration des lieux, l’exploitation d’une activité de restauration pourtant prohibée et une substitution de locataire au bénéfice des sociétés JUNGLE FACES et FRANGO CONCEPT.

Il n’appartient cependant pas au juge des référés de se prononcer sur la responsabilité éventuelle de l’absence de régularisation de nouveaux baux par les parties.

Néanmoins à ce stade la société BSVL ne peut reprocher au bailleur de lui réclamer le paiement des loyers alors même que les parties ont manifestement entretenu la confusion sur la qualité réelle du locataire des deux cellules. En effet le courrier du 26 mars 2024 par lequel la société BSVL a donné congé de la première cellule commerciale comporte en entête la mention de la société BSVL, la mention de la société JUNGLE FACES et en pied de page l’adresse du siège social de la société BSVL situé [Adresse 5].

Enfin, il n’est pas contesté que la société BSVL, par l’intermédiaire de la société JUNGLE FACES, a exploité le local jusqu’au 30 novembre 2024 date de son départ des lieux. Le paiement des loyers jusqu’à cette date n’est pas sérieusement contestable et cela même si la société BSVL estime que les loyers réclamés ne correspondaient pas à la réalité des lieux, dès lors que les parties ne se sont finalement pas mises d’accord pour régulariser de nouveaux baux.

La clause prévoyant une majoration de 20 % du loyer en cas de défaut de paiement s’analyse comme une clause pénale qui est donc susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif.

Il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, mais il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

En l’occurrence la clause pénale dont le bailleur réclame l’application apparaît manifestement excessive de sorte que l’obligation de verser la somme de 1 195,56 euros est sérieusement contestable.

La société BSVL sera donc condamnée à verser à la SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 5 977,80 euros TTC au titre des loyers de septembre à novembre 2024 et de la taxe foncière 2024.

Sur les arriérés locatifs de la seconde cellule commerciale

La SCI [Adresse 1] réclame le paiement de la somme provisionnelle de 5 354,30 euros au titre des arriérés locatifs concernant la seconde cellule commerciale de 55m² donnée à bail.

Elle conclut que la société BSVL a quitté les lieux en juin 2025 sans respecter les dispositions du bail et conclut qu’elle est en droit de réclamer les loyers impayés de février à octobre 2025.

En l’espèce, il convient de relever que par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la SCI [Adresse 1] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail de se conformer à la destination des lieux prévue contractuellement et donc de cesser l’exploitation de l’activité de restauration dans les locaux composant la seconde cellule commerciale.

Cependant, comme il a été précédemment relevé, il résulte des échanges de courriels survenus entre les parties les 13 novembre 2019 et 2 septembre 2020 que la SCI [Adresse 1] a accepté la modification des lieux par la société BSVL afin que celle-ci exerce une activité de restauration. Dès lors, la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du bail de cesser l’exploitation de l’activité de restauration apparaît emprunte de mauvaise foi, alors même qu’il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

En toute hypothèse, la société BSVL démontre avoir quitté les lieux le 27 mai 2025. Aussi, la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement des loyers entre le 27 mai 2025 et le mois d’octobre 2025 est sérieusement contestable.

Au soutien de sa demande en paiement des loyers la SCI [Adresse 1] produit les factures de février à octobre 2025. Force est cependant de relever que les factures produites permettent de constater que la facture de février 2025 a été réglée, le solde du compte du locataire étant négatif à compter de mars 2025.

La société BSVL ne justifie pas avoir réglé les loyers du mois de février 2025 jusqu’au 27 mai 2025 date de son départ des lieux. Pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment, le moyen tiré de ce que la société BSVL n’est pas le locataire au contraire de la société FRANGO CONCEPT qui exploitait le local ne peut prospérer.

La société BSVL sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 1693,98 euros correspondant aux loyers de mars, avril et mai 2025, le dernier loyer étant calculé au prorata de l’occupation effective (590,04 / 31 * 27).

Sur les frais de remise en état

La SCI [Adresse 1] réclame le paiement de la somme provisionnelle de 12 289 euros au titre des frais de remise en état de la cellule 1.

En l’espèce, il est établi que la société BSVL a entièrement libéré les lieux. La société BSVL justifie en pièce n°30 de la dépose des enseignes et démontre, en produisant un procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 29 novembre 2024 qu’elle a restitué les lieux vides et propres.

En outre, il est démontré par la société BSVL que la SCI [Adresse 1] a accepté la modification des lieux afin que la première exerce une activité de restauration dans l’un des deux fonds. Les contrats devant être exécutés de bonne foi, le bailleur ne peut désormais reprocher à la société BSVL d’avoir transformé les locaux. Il apparaît également que suivant acte notarié du 14 octobre 2025, la SCI [Adresse 1] a donné à bail l’ensemble immobilier comprenant les deux cellules commerciales pour que le nouveau locataire y exerce une activité tous commerces, en ce compris l’activité de restaurant. Le bailleur ne démontre d’ailleurs aucunement qu’il a modifié les lieux tels qu’ils ont été aménagés par le preneur.

Ces éléments constituent des contestations sérieuses faisant obstacle à la demande du bailleur au titre de la remise en état des lieux.

Sur les indemnités d’occupation

La SCI [Adresse 1] réclame le paiement de la somme provisionnelle de 10 817,24 euros au titre de l’indemnité d’occupation entre décembre 2024 et juin 2025.

La SCI [Adresse 1] fait valoir que le 30 novembre 2024 la société BSVL n’a pas entièrement libéré la première cellule commerciale de 150 m² dès lors qu’elle avait aménagé une cuisine dans ce local afin d’exploiter son activité de restauration dans le second local qu’elle n’a récupéré qu’en juin 2025.

Dès lors, la demande d’indemnité d’occupation du bailleur est sérieusement contestable et sera rejetée.

II – Sur les autres demandes

La société BSVL sera condamnée aux dépens de l’instance.

Les considérations d’équité et la nature du litige justifient de ne pas faire droit aux demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société BSVL à verser à la SCI [Adresse 1] la somme provisionnelle de 5 977,80 euros TTC au titre des loyers de septembre à novembre 2024 et de la taxe foncière 2024 de la cellule 1 ;

Rejetons la demande de la SCI [Adresse 1] au titre des frais de remise en état de la cellule 1 ;

Rejetons la demande d’indemnité d’occupation formulée par la SCI [Adresse 1] au titre de la cellule 1 ;

Condamnons la société BSVL à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 1693,98 euros correspondant aux loyers de mars, avril et mai 2025 de la cellule 2 ;

Condamnons la société BSVL aux dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés

(Signature) (Signature)