N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00427 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNCP

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[J] [X]

C/

[U] [M]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 08 Octobre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Septembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Octobre 2025 :

Entre :

Madame [J] [X]

née le 02 Janvier 1973 à [Localité 5] (87)

demeurant [Adresse 3]

COMPARANTE en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [U] [M]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 03 Septembre 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 08 Octobre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 01.08.2024, Mme [J] [X] a donné à bail à M.[U] [M] un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 €, provision sur charges comprise.

Le 10.02.2025, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1983.87 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M.[U] [M] le 11.02.2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16.04.2025, Mme [J] [X] a fait assigner M.[U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M.[U] [M] à lui payer à titre provisionnel les sommes suivantes :

* 1950 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au avril 2025,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,outre la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23.04.2025.

A l’audience, Mme [J] [X] maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 31.08.2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4 441 €.

M.[U] [M] assigné en l’étude de l’huissier, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [J] [X] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M.[U] [M].

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 08.10.2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M.[U] [M] a été assigné en l’étude de l’huissier et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

Or, Mme [J] [X] justifie avoir régulièrement signifié le 10.02.2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1983.87 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 10.04.2025.

M.[U] [M] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour Mme [J] [X], propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M.[U] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

Mme [J] [X] produit un décompte arrêté au 31.08.2025 établissant l’arriéré locatif dont seules les sommes suivantes peuvent être prises en compte:

— Loyers impayés entre le mois de novembre 2024 et d’août 2025, desquels il faut déduire les sommes versées par la CPAM (450€) et le CCAS de [Localité 4] (300€): (10 * 450) – (450+300) = 3 750€

— La régularisation des charges du 1er août 2024 au 31 décembre 2024: 131€

S’agissant de la régularisation des charges de l’année 2025, il est à rappeler que le juge ne statue que sur des sommes certaines et exigibles. Ainsi, tant que la régularisation des charges n’a pas été faite, c’est-à-dire établie et communiquée par un exercice comptable, le bailleur ne peut réclamer au locataire le paiement d’une dette hypothétique ou estimée.

Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de Mme [J] [X] est établie tant dans son principe que dans son montant ; M.[U] [M] sera donc condamné à lui payer la somme de 3 881€ (3750+131= 3881€) établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

M.[U] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Mme [J] [X] , soit la somme de 450 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes :

M.[U] [M], qui succombe à l’ instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 350 €.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation à compter du 10.04.2025 du bail conclu le 01.08.2024 entre Mme [J] [X] et M.[U] [M] ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de M.[U] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 1], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNONS M.[U] [M] à payer à Mme [J] [X] la somme provisionnelle de 3881 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31.08.2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M.[U] [M] à la somme mensuelle de 450 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNONS à verser à Mme [J] [X] à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS M.[U] [M] à payer à Mme [J] [X] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 10.02.2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’état dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS Mme [J] [X] du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Elise TAMIL