Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04629 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6C3

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Mars 2026

ENTRE :

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocate au barreau de LYON, substituée par M^e Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [E] [A] épouse [K]

demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [F] [K]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 28 avril 2023, Madame [V] [I] et Monsieur [D] [H] ont donné à bail à Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 1100 euros, hors charges.

Un contrat de cautionnement VISALE a été établi le 27 mars 2023 entre Monsieur [D] [H] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de subrogée dans les droits de Monsieur [D] [H] a fait signifier à Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] le 29 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour un montant en principal de 3200 euros s’agissant des loyers de juillet, août, octobre et décembre 2024.

Par courrier électronique du 31 janvier 2025, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du ST-ETIENNE pour obtenir le constat à titre principal, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement des loyers impayés pour un montant de 5874,47 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3200 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, des indemnités d’occupation égales au montant du loyer et charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux, du paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au préfet par voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Appelée à l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 2 mars 2026.

A l’audience de plaidoirie du 2 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 13772,23 euros, échéance de novembre 2025 inclus. Elle a observé que la somme sollicitée est inférieure à celle figurant sur le plan de surendettement, celui-ci ayant tardé.

Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] ont notamment observé avoir repris le paiement du loyer courant et respecté le plan mis en place pour 12 mois.

En suite d’une note en délibéré autorisée jusqu’au 31 mars 2026, s’agissant des paiements des loyers de janvier et février 2026, les locataires ont fait parvenir au greffe les quittances correspondantes par mail en date du 2 mars 2026.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité des demandes :

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, tant s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de Monsieur [D] [H] à l’encontre de Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et le paiement des loyers impayés et d’indemnités d’occupation, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

Le contrat de cautionnement en date du 27 mars 2023 et une quittance subrogative du 12 décembre 2025, pour un montant total de 14022,23 euros, échéances de juillet, août, octobre et décembre 2024, et de janvier à novembre 2025, revêtue du visa du bailleur sont communiqués.

Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre des locataires.

Une copie de l’assignation a bien été également notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La CCAPEX a également été avisée.

L’ensemble des demandes sera donc déclaré recevable.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° (…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] le 29 janvier 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 3200 euros s’agissant des loyers de juillet, août, octobre et décembre 2024.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 30 mars 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 13772,23 euros, échéances de juillet, août, octobre et décembre 2024, et de janvier à novembre 2025, en ce compris les indemnités d’occupation.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Cependant, il convient de relever que les locataires justifient de la reprise des loyers courants compte tenu des versements des loyers de janvier et février 2026 et qu’au surplus la quittance subrogative ne concerne qu’une dette arrêtée à novembre 2025.

Ainsi, et compte tenu du plan de surendettement mis en place, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 125 euros par mois pendant 12 mois, telle que calculé par la Banque de France, cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision et sous réserve d’une réévaluation de la situation par la commission de surendettement s’agissant notamment du solde de la dette.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, ou si le plan de surendettement est dénoncé, et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

— La clause de résiliation reprendra son plein effet,

— La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Et faute par Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation :

En application de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet la créance à son bénéficiaire dans la limite de ce qu’il a payé. Le texte précité n’autorise pas la subrogation pour des sommes qui n’ont pas encore été payées par la caution au créancier.

Si l’occupation illicite des lieux par Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, ne sont remboursables que les sommes acquittées et faisant l’objet d’une quittance subrogative.

En effet, la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut réclamer condamnation du locataire au paiement des indemnités d’occupation échues à compter de la résiliation du bail que si elle justifie avoir réglé ces sommes au bailleur à la place du locataire par la production d’une quittance subrogative et si elle formule une prétention chiffrée.

Dès lors, la demande de remboursement de l’indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ne peut être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes, Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location à effet du 28 avril 2023 conclu entre Madame [V] [I] et Monsieur [D] [H] d’une part, et Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] d’autre part, s’agissant du logement sis [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 30 mars 2025 ;

CONSTATE la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE dans les droits de Monsieur [D] [H] ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 13772,23 euros, échéances de juillet, août, octobre et décembre 2024, et de janvier à novembre 2025, en ce compris les indemnités d’occupation ;

AUTORISE Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] à se libérer en 12 mensualités de 125 euros, payables selon les modalités prévues par le plan de surendettement, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées, le solde de la dette étant réservé à l’appréciation de la Banque de France le cas échéant ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— La clause de résiliation reprendra son plein effet,

— La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Et faute par Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande de remboursement de l’indemnité d’occupation mensuelle par anticipation et sous réserve d’un justificatif de quittance ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [A] épouse [K] et Monsieur [F] [K] au paiement des dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE