JUGEMENT N°

ROLE N° RG 23/00437 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EM2M

AFFAIRE : [O] [P] épouse [R], [I] [R] / S.A.S. SEISSIGMA, S.A.S. ALFRAN, S.E.L.A.R.L. EVOLUTION, S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, S.A. CREDIT LYONNAIS

Nature affaire : 54A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Madame [O] [P] épouse [R]

née le 30 juin 1980 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Delphine LEGRAS, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Hadrien PRALY, avocat au barreau de la DROME, avocat plaidant

Monsieur [I] [R]

né le 27 mai 1979 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Delphine LEGRAS, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Hadrien PRALY, avocat au barreau de la DROME, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.E.L.A.R.L. EVOLUTION, société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 504 058 421, agissant en la personne de Maître [N] [M], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SEISSIGMA ET ALFRAN

dont le siège social est [Adresse 2]

défaillante

S.A. LA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS,

société anonyme inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 382 506 079

dont le siège social est [Adresse 15]

représentée par M^e Isabelle CASTELLO, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Erwan LAZENNEC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. CREDIT LYONNAIS, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 954 509 741

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Charlotte MOCHKOVITCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anna-Marina OJEDA, juge au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assistée de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 27 mai 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 31 juillet 2025.

Le :

— copie exécutoire à M^e Delphine LEGRAS

— expédition à M^e Isabelle CASTELLO, M^e Sophie BILLET-DEROI

***

EXPOSE DU LITIGE

Souhaitant faire édifier leur résidence principale, Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] (ci-après les époux [R]) ont conclu avec la société SEISSIGMA, exerçant sous l’enseigne commerciale MAISONS PIERRE, un premier contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan (ci-après CCMI), portant sur un terrain sis [Adresse 13] à [Localité 12] pour un prix convenu de 255.806 euros TTC, hors coûts des prestations dont les maîtres d’ouvrage s’étaient réservés l’exécution à hauteur de 31.365 euros.

Le contrat était conclu sous diverses conditions suspensives, en ce compris l’acquisition du terrain susvisé, lesdites conditions devant être réalisées dans un délai de 24 mois à compter de la signature du contrat.

Aux termes du CCMI, les époux [R] avaient par ailleurs signé une promesse de vente pour l’acquisition du terrain précisé le 10 juin 2021.

Selon les modalités de règlement du prix convenu, les époux [R] ont versé un acompte de 12.790 euros, une garantie de remboursement ayant été souscrite par le constructeur auprès de la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (ci-après la CEGC).

Le terrain susvisé n’a toutefois pu être acquis par les époux [R], sans que la société SEISSIGMA ne leur restitue l’acompte versé.

Le 26 novembre 2021, les époux [R] et la société SEISSIGMA ont conclu un nouveau CCMI portant sur un projet de construction assis sur le lot n°6 du lotissement " [Adresse 5] " sis sur le territoire de la commune de [Localité 8].

Le prix convenu a été fixé à la somme de 306.000 euros, le coût des travaux dont les maîtres d’ouvrages se sont réservés l’exécution ayant été fixé à hauteur de 32.140 euros.

Aux termes du second CCMI, les époux [R] devaient s’acquitter à la signature d’un acompte d’un montant de 12.790 euros.

Ils n’ont toutefois pas procédé à un nouveau versement, la société SEISSIGMA ayant conservé l’acompte versé au titre du premier CCMI et ayant décidé de l’affecter au second CCMI.

-2-

Dans le cadre de ce second CCMI, les époux [R] soutiennent que la société SEISSIGMA a entendu transférer le bénéfice de la garantie de remboursement délivrée par la CEGC pour le premier CCMI afin de couvrir les acomptes versés dans le cadre du second CCMI, la CEGC indiquant pour sa part ne pas en avoir été informée.

Le CCMI prévoyait en outre plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles :

— L’acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ;

— L’obtention des prêts ;

— L’obtention de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Les époux [R] ont sollicité le CREDIT LYONNAIS pour le financement du projet, une offre de prêt ayant été éditée le 18 mars 2022 pour un montant de 350.257,28 euros au taux contractuel de 1,20%.

S’agissant de l’acquisition du terrain précité, une promesse de vente a été reçue le 12 janvier 2022 par Maître [J] [Z], réitérée par acte authentique de vente le 20 avril suivant.

Le 27 avril 2022, la société SEISSIGMA a émis un appel de fond à hauteur de 15.938 euros TTC au titre de l’obtention du permis de construire relatif au terrain d’assiette du CCMI du 26 novembre 2021.

Cet appel de fonds a été réglé par les époux [R] par déblocage sur le crédit souscrit auprès du CREDIT LYONNAIS.

A la suite d’un devis en date du 20 avril 2022, les époux [R] ont également versé la somme de 8.875 euros TTC à la société ALFRAN au titre des travaux de voirie et réseaux divers laissés à leur charge, ce par déblocage sur le crédit précité.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er août 2022, les époux [R] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société SEISSIGMA d’une part de justifier de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie de livraison à prix et délais convenus et, d’autre part, de procéder à l’ouverture du chantier.

Parallèlement, les époux [R] ont, également par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société ALFRAN de réaliser sans délai le chemin d’accès commandé suivant devis en date du 20 avril 2022 dont la non-réalisation faisait obstacle au démarrage du chantier.

Par courrier en date du 4 août 2022, la société SEISSIGMA a indiqué qu’une réponse serait apportée à leur réouverture annoncée le 22 août 2022.

Dans ces circonstances, la situation n’ayant pas évolué, par exploits des 27 octobre, 28 octobre et 7 novembre 2022, les époux [R] ont fait assigner la société SEISSIGMA, la société ALFRAN ainsi que la CEGC, en sa qualité de garant de remboursement, devant le Tribunal de céans, ce aux fins de voir prononcer l’annulation du CCMI et d’obtenir la réparation des préjudices subis.

Suivant jugements du Tribunal de commerce de Soissons du 27 octobre 2022, la société SEISSIGMA et la société ALFRAN ont été placées en liquidation judiciaire.

La SELARL EVOLUTION, en la personne de Maître [N] [M], a été désignée comme liquidateur judiciaire.

Par lettre recommandées avec accusé de réception en date du 29 novembre 2022, les époux [R] ont déclaré leurs créances auprès de la SELARL EVOLUTION.

Par exploit en date du 21 décembre 2022, les époux [R] ont fait assigner la SELARL EVOLUTION en intervention forcée, les procédures ayant été jointes.

Considérant par ailleurs que la LCL avait commis une faute à l’occasion de la mise en place des prêts et des déblocages des fonds, les époux [R] ont, par exploit en date du 12 octobre 2023, fait assigner le CREDIT LYONNAIS devant le Tribunal de céans.

Par ordonnance en date du 13 février 2024, la jonction a été prononcée.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] demandent au Tribunal de céans, au visa des articles L.230-1, L.231-1 et suivants et R.231-1 et suivants de code de la construction et de l’habitation, des articles L.111-1 et L.216-1 du code de la consommation, des articles 1186 et suivants, 1217 et suivants, 1240 et suivants et 1352 et suivants du code civil, des articles L.622-22 et R.622-20 du code de commerce et des articles 325 et suivants du code de procédure civile, de :

— Recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions ;

— Prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu entre la société SEISSIGMA et les époux [R] le 26 novembre 2022 ;

— Subsidiairement, sur ce point, prononcer la résolution de ce même contrat aux torts exclusifs de la société SEISSIGMA avec effet à la date de délivrance de l’exploit introductif de la présente instance ;

— Déclarer caduc, en conséquence de la nullité ou de la résolution du contrat de construction de maison individuelle, le marché de travaux conclu entre la société ALFRAN et les époux [R] (devis du 20/04/2022) ;

— Subsidiairement, sur ce point, prononcer la résolution de ce même contrat aux torts exclusifs de la société ALFRAN avec effet à la date de délivrance de l’exploit introductif de la présente instance ;

— Condamner la société CEGC à payer aux époux [R] la somme de 12.790 euros à titre de remboursement de l’acompte versé en exécution du premier CCMI et affecté par la société SEISSIGMA au second CCMI ;

— Condamner in solidum la société CEGC et la société CREDIT LYONNAIS à payer aux époux [R] la somme de 15.938 euros au titre de la situation de travaux du 27 avril 2022 (obtention du permis de construire) ;

— Condamner la société CREDIT LYONNAIS à payer aux époux [R] les sommes de :

• 8.875 euros au titre de la somme débloquée au profit de la société ALFRAN ;

• 9.500 euros en réparation de leur préjudice matériel lié au retard dans la concrétisation de leur projet immobilier ;

• 707,04 euros au titre des cotisations d’assurance emprunteur arrêtées à la date du 31/12/2022, outre une somme de 101,38 euros par mois (52,78 + 48,60) à compter du mois de janvier 2023 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir ;

— Condamner la société CREDIT LYONNAIS à payer à Madame et Monsieur [R] une indemnité de 3.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;

— Fixer les créances détenues par les époux [R] au passif de la liquidation de la société SEISSIGMA comme suit :

• 12.790 euros au titre de l’acompte versé lors de la signature du CCMI du 15 juin 2021 et illégalement affecté à celui régularisé le 26 novembre 2021 ;

• 15.938 euros au titre de l’appel de fonds émis suite à l’obtention du permis de construire ;

• 105 euros au titre des frais de contrôle de la conformité de l’assainissement autonome par le SPANC ;

• 425 euros au titre des frais d’étude de ce même assainissement autonome ;

• 1.400 euros au titre des frais de dossier appliqués par leur banque pour la souscription du crédit destiné à financer l’opération avortée ;

• 3.967,28 euros au titre des frais afférents au Crédit Logement (caution) ;

• 100 euros au titre des frais d’adhésion à l’assurance emprunteur (50 euros chacun) ;

• 707,04 euros au titre des cotisations d’assurance emprunteur arrêtées à la date du 31/12/2022, outre une somme de 101,38 euros par mois (52,78 + 48,60) à compter du mois de janvier 2023 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir ;

• 9.500 euros au titre des préjudices matériels ;

— Fixer les créances détenues par les époux [R] au passif de la liquidation de la société ALFRAN comme suit :

• 8.875 euros au titre de l’acompte versé pour les besoins de travaux de VRD non exécutés et non entrepris ;

• 1.400 euros au titre des frais de dossier appliqués par leur banque pour la souscription du crédit destiné à financer l’opération avortée ;

• 3.967,28 euros au titre des frais afférents au Crédit Logement (caution) ;

• 100 euros au titre des frais d’adhésion à l’assurance emprunteur (50 euros chacun) ;

• 707,04 euros au titre des cotisations d’assurance emprunteur arrêtées à la date du 31/12/2022, outre une somme de 101,38 euros par mois (52,78 + 48,60) à compter du mois de janvier 2023 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir ;

• 9.500 euros au titre des préjudices matériels ;

— Condamner in solidum la société CEGC et la SELARL EVOLUTION, ès qualité, et la société CREDIT LYONAIS à payer aux époux [R] la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire que les sommes allouées produiront intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’exploit introductif d’instance ;

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC) demande au Tribunal de céans, au visa des articles L.231-2, L.231-4 et R.231-8 du code de la construction et de l’habitation, des articles 2305 et suivants du code civil et L.443-1 du code des assurances, de :

A titre principal :

— Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

— Condamner la société SEISSIGMA à relever indemne et garantir intégralement la CEGC de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre ;

— Fixer par conséquent au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA la créance liée à la contre-garantie due par la société SEISSIGMA au profit de la CEGC ;

En tout état de cause :

— Condamner in solidum les époux [R], ou à défaut Maître [M] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SEISSIGMA, à verser à la CEGC une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les époux [R], ou à défaut Maître [M] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SEISSIGMA, aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, la société LCL -CREDIT LYONNAIS sollicite du Tribunal de céans de :

— Débouter les époux [R] de toutes demandes formulées à son encontre ;

— Subsidiairement, limiter leur indemnisation à une somme symbolique ;

— Condamner les époux [R] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Sophie BILLET-DEROI, avocate au barreau de REIMS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

La SELARL EVOLUTION, es qualité de liquidateur judiciaire de la société SEISSIGMA d’une part et de la société ALFRAN, d’autre part, n’a pas constitué avocat.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025, fixant l’audience de plaidoiries au 27 mai 2025. Ce jour, l’affaire a été retenue et mise en délibéré pour être rendue le 31 juillet 2025.

MOTIFS

I. Sur la nullité du contrat de CCMI en date du 26 novembre 2021

Les époux [R] sollicitent en premier lieu du Tribunal et à titre principal de déclarer nul le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans conclu avec la société SEISSIGMA le 26 novembre 2021 ce eu égard au fait qu’ils ne disposaient ni d’un titre de propriété, ni de droits réels, ni d’une promesse de vente au jour de la conclusion du contrat.

Aux termes de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat visé à l’article L.231-1 doit comporter les énonciations suivantes :

a)La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire.

L’article L. 231-4 du même code prévoit que " le contrat défini à l’article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

« a) l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

« b) l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

« c) l’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

« d) l’obtention de l’assurance de dommages ;

« e) l’obtention de la garantie de livraison ».

Il est par ailleurs de jurisprudence constante que le maître de l’ouvrage doit, au jour de la conclusion du contrat, ou bien être propriétaire du terrain ou titulaire d’une promesse de vente devenue définitive, la nullité du contrat pouvant, à défaut, être encourue, en ce qu’il ne satisfait pas aux dispositions de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Au cas d’espèce, il est constant que les époux [R] ont conclu le 26 novembre 2021 avec la société SEISSIGMA un CCMI avec fourniture de plan régi par les dispositions précitées, ce contrat portant sur l’édification d’une maison individuelle sur le lot n°6 du lotissement " [Adresse 5] " sis sur le territoire de la commune de [Localité 8].

Ce contrat a notamment été conclu sous la condition suspensive suivante, aux termes de l’article 16 intitulé « Les conditions suspensives » :

«  Les parties conviennent que les conditions suspensives suivantes devront être réalisées dans un délai de 24 mois après la signature du contrat :

— Acquisition par le maître de l’ouvrage de la propriété du terrain ; "

A cet égard, le contrat litigieux indiquait, en son chapitre II, que les maîtres de l’ouvrage bénéficiaient d’une promesse de vente en date du 24 septembre 2021 sur le terrain situé à [Localité 7].

Il ressort toutefois de l’analyse des pièces versées aux débats, et plus particulièrement de l’acte réitératif de vente conclu le 20 avril 2022 que la promesse de vente portant sur le terrain précité a en réalité été conclue le 12 janvier 2022 selon acte reçu par Maître [J] [Z], notaire à [Localité 10].

Aussi, au jour de la conclusion du CCMI litigieux, le 26 novembre 2021, les époux [R] ne disposaient ni d’un titre de propriété, ni de droits réels, ni d’une promesse de vente devenue définitive, de sorte que la nullité du contrat conclu le 26 novembre 2021 doit être prononcée.

II. Sur les conséquences découlant de la nullité du contrat de CCMI en date du 26 novembre 2021

1. Sur la demande en fixation de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1178 du code civil, « le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé ».

Il en découle que la nullité emporte pour la société SEISSIGMA l’obligation de restituer les sommes perçues de la part des époux [R].

La société SEISSIGMA ayant été placée en liquidation judiciaire le 27 octobre 2022 et les époux [R] ayant déclaré leurs créances par courrier en date du 29 novembre 2022, la créance des époux [R] sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA aux sommes de 12.790 euros et 15.938 euros, soit la somme totale de 28.728 euros.

2. Sur les conséquences de la nullité de contrat de construction sur le contrat conclu avec la société ALFRAN

Les époux [R] sollicitent en second lieu que le contrat qu’ils ont conclu avec la société ALFRAN selon devis en date du 20 avril 2022 soit déclaré caduc du fait de l’interdépendance dudit contrat avec le CCMI du 26 novembre 2021 annulé.

Aux termes de l’article 1186 du code civil, pris en son alinéa 2, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un deux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

Au cas d’espèce, l’analyse du devis versé aux débats révèle que le contrat conclu par les époux [R] avec la société ALFRAN est fondé sur le CCMI annulé en ce qu’il est relatif à divers travaux devant être effectués pour la réalisation de la construction, au titre des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution.

Eu égard au lien objectif unissant les deux contrats, ces derniers doivent être considérés comme interdépendants de sorte que la caducité du contrat conclu entre les époux [R] et la société ALFRAN suivant devis du 20 avril 2022 doit être constatée.

Par suite, par application des dispositions de l’article 1187 du code civil, lequel dispose que la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9, il y a lieu, au regard du placement en liquidation judiciaire de la société ALFRAN et de la déclaration de créances effectuée par les demandeurs selon courrier en date du 29 novembre 2022, de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire la créance des époux [R] à la somme de 8.875 euros.

III. Sur les demandes dirigées à l’encontre de la CEGC

1. Sur la garantie de remboursement due par la CEGC

Aux termes de l’article R. 231-8du code de la construction et de l’habitation " I. – Lorsque le contrat n’a pas stipulé un dépôt de garantie conforme à l’article L. 231-4-III, il prévoit un paiement n’excédant pas 5 p. 100 du prix convenu de la construction au jour de la signature ainsi qu’un paiement n’excédant pas 5 p. 100 dudit prix à la délivrance du permis de construire. En ce cas une attestation de garantie de remboursement est annexée au contrat.

II. – La garantie de remboursement est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement, ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet.

La garantie est donnée :

1. Pour le cas où le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu ;

2. Pour le cas où le chantier n’est pas ouvert à la date convenue ;

3. Pour le cas où le maître de l’ouvrage exerce la faculté de rétractation prévue à l’article [4] 271-1.

Cette garantie prend fin à la date d’ouverture du chantier. "

Par application de l’article L.231-2 k) du code de la construction et de l’habitation, l’attestation de garantie de remboursement doit obligatoirement être annexée au CCMI.

Les époux [R] sollicitent la condamnation de la CEGC à leur payer la somme de 15.938 euros, laquelle somme a été versée à la société SEISSIGMA au titre du second CCMI conclu ce à la suite de l’appel de fonds reçu le 27 avril 2022 au titre des 5% dus à la délivrance du permis de construire.

La CEGC s’y oppose, faisant valoir que si la société SEISSIGMA a effectivement souscrit une garantie de remboursement pour le premier CCMI, elle n’a pas souscrit une garantie de remboursement pour le second CCMI, n’ayant pas été informée de ce second contrat, de sorte qu’elle ne saurait être tenue de rembourser la somme versée au titre de l’appel de fonds afférent à ce second CCMI.

Les époux [R] soutiennent que la CEGC ne saurait dénier sa garantie alors qu’il est de jurisprudence constante qu’elle ne peut limiter la portée des dispositions légales et d’ordre public afférentes à la garantie de remboursement. Ils précisent à cet égard que la garantie de remboursement n’est pas liée à un contrat mais à un projet de construction, de sorte que la référence à la date de signature du contrat conclu est indifférente, seul le prix convenu devant être considéré.

Les époux [R] ajoutent que la Cour de cassation, dans un arrêt du 4 juin 2003, a rappelé que la garantie de livraison, qui constitue une garantie légale d’ordre public, distincte d’un cautionnement, ne peut être privée d’efficacité par l’effet d’une novation du contrat de construction de maison individuelle.

Toutefois, il sera relevé que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, la garantie de remboursement est intrinsèquement liée au contrat conclu, devant y être annexée par application des dispositions de l’article R.231-8 du code de la construction te de l’habitation.

Il doit de plus être constaté que le projet de construction conclu selon second CCMI par les époux [R] avec la société SEISSIGMA diffère du premier CCMI, portant au demeurant sur un second type de maison, les demandeurs ne pouvant ainsi être suivis dans leur argumentation.

En second lieu, il ne saurait, au cas présent, être considéré que la conclusion du second CCMI constitue une novation du premier CCMI.

En effet, par application de l’article 1330 du code civil, la novation ne se présume pas, la volonté de l’opérer devant résulter clairement de l’acte, l’analyse du second CCMI conclu ne révélant nulles dispositions témoignant d’une volonté des parties de nover.

Dans ces circonstances, l’arrêt rendu par la Cour de cassation ne saurait être transposé à la présente espèce.

Enfin, il sera relevé que si les époux [R] soutiennent qu’ils ignoraient l’absence de souscription par la société SEISSIGMA d’une nouvelle garantie de remboursement, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que la première garantie de remboursement a été effectivement annexée au second CCMI conclu, l’attestation de garantie de remboursement, en date du 15 juin 2021, faisant en tout état de cause expressément référence à la date de conclusion du premier CCMI et étant présenté comme l’attestation de garantie de remboursement ayant été annexée à celui-ci.

De plus, si les demandeurs indiquent que le courrier leur ayant été adressé par la société SEISSIGMA au titre de la situation de travaux faisait référence à la garantie de remboursement prétendument souscrite, cette mention, si elle révèle une altération de la vérité par la société SEISSIGMA, ne permet pas de mettre à la charge de la CEGC une garantie de remboursement inexistante.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, la position de la CEGC ne saurait s’apparenter à une volonté de limiter la portée des dispositions légales et d’ordre public afférentes à la garantie de remboursement, laquelle n’a, en tout état de cause, pas été souscrite par la société SEISSIGMA pour le second CCMI conclu avec les époux [R], ce au mépris des dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation ;

Il découle de ce qui précède que les époux [R] seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 15.938 euros.

Pour le surplus, il est constant que les époux [R] ont conclu un premier CCMI avec la société SEISSIGMA le 15 juin 2021 pour lequel cette dernière a souscrit une garantie de remboursement auprès de la CEGC.

Au titre de ce premier CCMI, les époux [R] ont versé un acompte à hauteur de 12.790 euros.

Il est également constant que, contrairement à ce que soutient la CEGC, les conditions suspensives prévues au premier CCMI n’ont pas été réalisées, les époux [R] n’ayant pas acquis la propriété du terrain et le chantier n’ayant pas été ouvert à la date convenue.

Aussi, la garantie due par la CEGC selon attestation en date du 15 juin 2021 versée aux débats ne peut être contestée par cette dernière, au moins deux des conditions suspensives n’ayant pas été réalisées dans le délai prévu.

En sa qualité de garant de remboursement, la CEGC sera par conséquent condamnée à payer aux époux [R] la somme de 12.790 euros en remboursement de l’acompte versé au titre du premier CCMI.

2. Sur la demande d’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA formée par la CEGC

En vertu de l’article 26 de la loi n 2010-737 du 1er juillet 2010, le garant dispose d’un recours contre l’entreprise défaillante. Dès lors il y a lieu d’inscrire au passif de la liquidation judiciaire le montant de la garantie que la CEGC est condamnée à verser aux époux [R], soit la somme de 12.790 euros.

IV. Sur les demandes formulées à l’encontre du CREDIT LYONNAIS

1. Sur les manquements du CREDIT LYONNAIS

L’article L 231-10 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l’article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison. Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe II de l’article L. 231-6 et nonobstant l’accord du maître de l’ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l’article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d’un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l’exécution d’une clause irrégulière du contrat.

L’article L 231-2 du même code prévoit que les contrats de construction d’une maison individuelle doivent comporter les énonciations suivantes, notamment :

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ".

L’article L. 231-10 du code de la construction et de l’habitation, applicable au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, comporte donc une double obligation pour la banque :

— avant d’émettre une offre de prêt : s’assurer que le contrat comporte les mentions légales prévues à l’article L. 231-2,

— avant de débloquer les fonds : s’assurer qu’il est en possession de l’attestation de la garantie de livraison.

La banque est également tenue, selon le droit commun, d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de ses clients.

Cette obligation d’information et de conseil, notamment sur les risques encourus du fait de l’absence de garantie de livraison, est distincte du manquement du prêteur de deniers aux obligations spécifiques qui sont les siennes en matière de CCMI avec fourniture du plan (vérification par ses soins des mentions obligatoires devant figurer sur le contrat en application de l’article L. 231-2 et interdiction de débloquer les fonds avant communication par l’entreprise de la garantie de livraison).

La jurisprudence le dispense toutefois d’avoir à vérifier la véracité des documents produits par l’accédant à la propriété.

En outre, si le prêteur de deniers ne peut débloquer les fonds tant qu’il n’a pas reçu l’attestation de garantie de livraison, il n’a pas l’obligation de s’assurer de l’authenticité des documents produits. Il n’a pas l’obligation de vérifier l’efficacité, non plus que l’entrée en vigueur, de la garantie de livraison.

Au cas d’espèce, il découle des éléments déjà développés que la LCL a, le 18 mars 2022, émis une offre de prêt relative au CCMI conclu le 26 novembre 2021 alors même que n’était pas annexée à ce contrat une garantie de remboursement visant le CCMI litigieux au mépris des dispositions de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation.

Des dispositions protectrices du code de la construction et de l’habitation, la banque tire l’obligation d’exercer un simple contrôle formel sur les mentions précisées au contrat, le CCMI litigieux précisant effectivement en son article 8 que « le constructeur justifie de la garantie de remboursement ».

Toutefois, l’absence de garantie de remboursement valide aurait dû au cas d’espèce conduire le CREDIT LYONNAIS, en sa qualité de professionnel, à interpeller l’attention des époux [R], profanes, sur l’irrégularité du contrat conclu avec la société SEISSIGMA au moment de l’émission de l’offre de prêt, ce qui caractérise un manquement à son devoir d’information et de conseil.

Il ressort par ailleurs de l’analyse des pièces versées aux débats qu’à la suite de l’email lui ayant été adressé par la société SEISSIGMA le 18 mai 2022, le CREDIT LYONNAIS a autorisé le déblocage des sommes de 15.938 euros au profit de la société SEISSIGMA et 8.875 euros au profit de la société ALFRAN.

Ce courriel faisait état de la seule transmission par la société SEISSIGMA d’une attestation de garantie de livraison globale et précisait que les garanties nominatives de prix et délais convenus ainsi que dommage ouvrage seraient transmises une fois le chantier ouvert.

Lesdites attestations, intitulées « attestation générale » sont notamment rédigées en ces termes, s’agissant plus particulièrement de l’attestation générale relative à la garantie de livraison : « La présente attestation n’est pas constitutive d’une attestation de garantie au profit des maîtres d’ouvrage acquéreurs d’une maison individuelle. L’existence de la convention précitée n’implique aucune reconnaissance ou présomption de garantie au profit des clients du constructeur. La garantie, lorsqu’elle est accordée par la CEGC, est matérialisée par une attestation nominative délivrée au nom du maître d’ouvrage. »

Il s’ensuit que si la banque n’a pas à vérifier l’authenticité des documents lui étant transmis, ces mentions auraient nécessairement dû l’alerter sur le fait que cette attestation ne pouvait constituer la garantie de livraison relative au contrat de CCMI conclu par les époux [R] avec la société SEISSIGMA.

Dès lors, eu égard au déblocage des fonds ayant suivi la transmission de cette attestation, la banque a manqué à ses obligations légales prévues à l’article L.231-10 du code de la construction et de l’habitation, les arguments soulevés par le CREDIT LYONNAIS relatifs à la destination des fonds débloqués étant inopérants, ces fonds étant en tout état de cause, contrairement à ce qu’il soutient, destinés à la construction litigieuse.

2. Sur les demandes d’indemnisation formulées à l’encontre du CREDIT LYONNAIS

Il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que la méconnaissance par un prêteur de deniers de ses obligations lors de l’octroi d’un prêt destiné à financer la construction d’une maison individuelle entraîne un préjudice certain résultant de l’absence des protections prévues en faveur de l’acquéreur, préjudice qui doit être intégralement réparé.

Dès lors, en manquant d’une part à son obligation d’information et de conseil et, d’autre part, en autorisant le déblocage de fonds destinés à la construction en l’absence des garanties obligatoires, la banque est nécessairement à l’origine des préjudices subis par les époux [R] au titre des versements effectués à la société SEISSIGMA et à la société ALFRAN, soit les sommes de 15.938 euros et 8.875 euros.

Toutefois, si les époux [R] sollicitent les sommes exposées au titre des cotisations d’assurance emprunteur, il doit être relevé que l’octroi du prêt leur a également permis d’acquérir le terrain à bâtir, dont ils demeurent propriétaires, et n’ont au demeurant pas sollicité l’annulation du prêt qu’ils auraient également pu invoquer au titre de l’interdépendance des contrats. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande formée de ce chef.

De plus, si les époux [R] sollicitent un préjudice de jouissance, faisant valoir qu’ils ont dû vivre en location durant 10 mois, les éléments versés aux débats apparaissent insuffisants pour lier de manière certaine l’exposition de cette somme aux manquements du CREDIT LYONNAIS, sans que la durée retenue ce préjudice ne soit de plus justifié.

Enfin, le préjudice moral qu’il sollicite n’est pas justifié.

Il résulte de ce qui précède que le CREDIT LYONNAIS sera condamné à payer aux époux [R] la somme totale de 24.813 euros.

V. Sur la demande en fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés SEISSIGMA et ALFRAN au titre des préjudices annexes subis

Aux termes du 4ème alinéa de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Les époux [R] sollicitent sur ce fondement la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA des sommes suivantes :

—  105 euros au titre des frais de contrôle de la conformité de l’assainissement autonome par le SPANC ;

—  425 euros au titre des frais d’étude de ce même assainissement autonome ;

—  1.400 euros au titre des frais de dossier appliqués par leur banque pour la souscription du crédit destiné à financer l’opération avortée ;

—  3.967,28 euros au titre des frais afférents au Crédit Logement (caution) ;

—  100 euros au titre des frais d’adhésion à l’assurance emprunteur (50 euros chacun) ;

—  707,04 euros au titre des cotisations d’assurance emprunteur arrêtées à la date du 31/12/2022, outre une somme de 101,38 euros par mois (52,78 + 48,60) à compter du mois de janvier 2023 et jusqu’au prononcé du jugement à intervenir ;

—  9.500 euros au titre des préjudices matériels.

Les frais d’étude du terrain incombant au constructeur, la somme de 530 euros sera fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA.

Les époux [R] seront déboutés du surplus de leurs demandes, étant rappelés qu’ils demeurent propriétaires du terrain pour lequel le prêt a également été souscrit, devant donc nécessairement supporter les frais afférents au crédit qui continue d’être réglé et dont il n’a pas été sollicité l’annulation. S’agissant du préjudice de jouissance, celui-ci est, pour les mêmes raisons que ci-dessus évoquées, insuffisamment démontré.

Les époux [R] sollicitent par ailleurs la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société ALFRAN des mêmes sommes, imputant à cette dernière deux fautes, à savoir de leur avoir proposé la signature d’un contrat ne contenant pas les mentions exigées par le code de la consommation ainsi que de ne pas avoir entamé les travaux leur ayant été réglés. Toutefois, aucun lien de causalité ne relie ces fautes alléguées aux préjudices dont l’indemnisation est sollicitée, de sorte que les demandeurs seront déboutés de leur prétentions de ce chef.

VI. Sur les demandes accessoires

L’issue du litige justifie de condamner in solidum la CEGC, le CREDIT LYONNAIS et la SELARL EVOLUTION, prise en la personne de Maître [N] [M], es qualité de liquidateur judiciaire des sociétés SEISSIGMA et ALFRAN, lesquelles succombent à la présente instance, aux entiers dépens.

Il est en outre équitable de les condamner in solidum à payer aux époux [R] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan conclu le 26 novembre 2021 entre Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] et la société SEISSIGMA ;

CONSTATE la caducité du contrat conclu suivant devis en date du 20 avril 2022 entre Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] et la société ALFRAN ;

FIXE les créances détenues par Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA aux sommes suivantes :

—  12.790 euros au titre de l’acompte versé ;

—  15.938 euros au titre de l’appel de fonds ;

—  530 euros au titre des frais d’étude de terrain ;

FIXE les créances détenues par Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] au passif de la liquidation judiciaire de la société ALFRAN comme suit :

—  8.875 euros au titre de l’acompte versé ;

CONDAMNE la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS à payer à Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] la somme de 12.790 euros en remboursement de l’acompte versé au titre du premier CCMI ;

FIXE les créances détenues par la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS au passif de la liquidation judiciaire de la société SEISSIGMA comme suit :

—  12.790 euros ;

CONDAMNE le CREDIT LYONNAIS à payer à Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] la somme totale de 24.813 euros en réparation des préjudices subis par ces derniers du fait de ses manquements ;

DIT que les sommes allouées à Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] produiront intérêt au taux légal à compter du 27 octobre 2022 ;

CONDAMNE in solidum le CREDIT LYONNAIS, la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS et la SELARL EVOLUTION aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum le CREDIT LYONNAIS, la COMPAGNIE EUROPENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS et la SELARL EVOLUTION, prise en la personne de Maître [N] [M], es qualité de liquidateur judiciaire des sociétés SEISSIGMA et ALFRAN à payer à Madame [O] [P] épouse [R] et Monsieur [I] [R] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision revêt l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 31 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par Anna-Marina OJEDA, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,