SERVICE DES RÉFÉRÉS

21 Mai 2026

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N° RG 26/00086 – N° Portalis DBYD-W-B7K-DZHF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Monsieur PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 30 Avril 2026 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

S.C.I. DONAVEST, prise en la personne de son représentant, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

Société HLM LA RANCE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

Société AG MALO ( propriétaire de la parcelle [Cadastre 1]), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Non-représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI DONAVEST a pour projet l’édification d’un hôtel sur un terrain dont elle est propriétaire situé [Adresse 4] figurant au cadastre section BN n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Par actes de commissaire de justice du 18 mars 2026, la SCI DONAVEST a fait assigner en référé préventif, devant le juge de céans, la société [Adresse 5] et la société AG MALO en leur qualité de propriétaire des immeubles situés à proximité immédiate de la construction projetée (RG n°26/86).

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2026, la société [Adresse 5] demande au juge des référés de :

— Constater qu’elle n’a pas de moyen opposant à la demande d’expertise préventive ;

— Dire que l’expert aura également pour mission de vérifier que le projet de construction de la SCI DONAVEST respecte la servitude conventionnelle de cour commune établie au profit de la parcelle BN [Cadastre 4], fonds dominant, sur la parcelle BN [Cadastre 3], fonds servant, par acte constitutif en date du 22 octobre 2012 ;

— Dire que la SCI DONAVEST conservera la charge de ses dépens.

La société AG MALO, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Le dossier était évoqué à la première audience utile du 30 avril 2026 et mis en délibéré au 21 mai 2026.

Motifs de la décision

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Sur le fondement de ce texte, une expertise peut donc être prescrite dès lors qu’il est justifié de l’intérêt de son organisation, peu important que les prétentions de la partie demanderesse soient contestées sur le fond. La notion de motif légitime suppose seulement l’existence d’un procès en germe pouvant être conduit sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure sollicitée.

Au regard de l’opération immobilière projetée, la SCI DONAVEST justifie d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise qui sera ordonnée au contradictoire des parties.

Sur la mission de l’expert

Il y a lieu de rappeler que la présente expertise s’inscrit dans le cadre d’un référé dit « préventif » dont l’objet, avant le démarrage des travaux de construction, est de vérifier l’incidence possible du projet sur l’état des propriétés voisines et de prendre toutes mesures préventives pour éviter l’aggravation des faiblesses éventuellement constatées ou l’apparition de désordres du fait des travaux entrepris.

En l’espèce, les opérations d’expertise seront circonscrites aux travaux de démolition, terrassement et gros-œuvre, le second œuvre ne présentant aucun risque sur les avoisinants.

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Le demandeur demande au juge des référés de donner à l’expert mission de donner son avis sur la responsabilité des constructeurs qui pourraient être impliqués dans la survenance de ces désordres et, en présence de coauteur, sur la quote-part de responsabilité de chacun d’entre eux.

Cependant, il convient de relever que la présente expertise n’est pas ordonnée au contradictoire des différents constructeurs de sorte que ce chef de mission sera rejeté à ce stade.

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La SCI DONAVEST demande également de donner à l’expert la mission de :

— En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la requérante à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la maîtrise d’ouvrage de la société requérante, et sous la direction de son maître d’œuvre, par des entreprises qualifiées, sous le contrôle de bonne fin de l’expert judiciaire,

— Autoriser la société requérante à faire passer sur les propriétés voisines, sous le contrôle de l’expert, tout architecte, bureau d’études ou de contrôle, commissaire de justice ou entrepreneur dont la venue s’avérerait nécessaire, pour des raisons techniques, aussi bien préalablement à la démolition et à la construction comme en cours de chantier,

Cependant, de tels chefs de mission excèdent le cadre du référé préventif. En effet, il n’appartient pas à l’expert d’autoriser la SCI DONAVEST à réaliser de des travaux chez les propriétaires des immeubles avoisinants.

En outre, le deuxième chef de mission s’apparente à une demande de tour d’échelle permettant à la SCI DONAVEST de passer sur le fonds des voisins. Il sera rappelé que, selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. En l’absence d’accord des propriétaires des parcelles avoisinantes depuis lesquelles la SCI DONAVEST souhaiterait intervenir, celle-ci devrait solliciter en justice un tel passage. Il n’appartient en tout cas pas à l’expert de se prononcer sur le bénéfice de ce passage.

En revanche, l’expert aura pour mission de donner son avis s’il convient ou non, en cas d’urgence constatée et de réel danger, de procéder à la mise en place et à la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers pour éviter l’aggravation de désordres et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation de travaux devant être entrepris. Dans ce cas, il devra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux.

Sur les autres demandes

L’expertise étant ordonnée à la demande de la SCI DONAVEST et dans son intérêt exclusif, il convient donc de mettre à sa charge les dépens qui comprendront l’avance des frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder, monsieur [Z] [K], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Rennes, avec la mission suivante :

— Convoquer les parties,

— Visiter tout ou partie des immeubles, ouvrages ou on immeubles concernés,

— Entendre les parties et tous sachants,

— Se faire communiquer les pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— Préciser la nature des travaux envisagés ainsi que les différentes entreprises intervenant sur cette opération,

— Dresser tout état descriptif et qualitatif desdits ouvrages et immeubles voisins de l’opération de construction en procédant avant le début des travaux projetés au constat de leur état actuel, tant intérieur qu’extérieur, et au relevé détaillé et précis d’éventuels désordres qui les affecteraient,

— Établir un constat détaillé de la situation existante avant les travaux de démolition et de constructions qui seront entrepris afin que les conséquences éventuelles de ces travaux sur l’état des immeubles ou ouvrages puissent être connues avec précision,

— Dresser tout état descriptif et qualitatif des immeubles afin de déterminer et de dire si à son avis il présente à ce jour des dégradations inhérentes à leur structure, à leur mode de construction, à leur état de vétusté ou encore à toutes autres causes,

— Indiquer les mesures de précaution qui seraient éventuellement nécessaires pour éviter que les travaux prévus mettent en danger les immeubles ou ouvrages concernés, décrire ces mesures, en évaluer le coût et donner son avis sur la prise en charge,

— Dans l’hypothèse de l’apparition de désordres lors des travaux de construction, rechercher s’il existe des troubles effectifs affectant les immeubles voisins et dans ce cas dire s’il existe une relation de cause à effet entre ces troubles, désordres et les travaux effectués pour le compte du maître d’ouvrage,

— Décrire précisément les désordres et en expliciter la cause,

— Prescrire les travaux nécessaires pour y remédier et en chiffrer le coût,

— Donner son avis sur les préjudices matériels et immatériels consécutifs,

— Dire que l’expert fournira tous éléments permettant d’apprécier les éventuels problèmes de servitude et de mitoyenneté,

— Vérifier que le projet de construction de la SCI DONAVEST respecte la servitude conventionnelle de cour commune établie au profit de la parcelle BN [Cadastre 4], fonds dominant, sur la parcelle BN [Cadastre 3], fonds servant, par acte constitutif en date du 22 octobre 2012,

— Déposer, à chaque phase de sa mission ainsi qu’à chaque intervention, un rapport d’étape répondant, à chaque stade, aux différents points de sa mission,

— Organiser éventuellement en urgence sous 24 heures toute mission d’expertise qui apparaîtrait nécessaire s’il survenait des désordres signalés par toutes les parties et donner tous les éléments techniques de nature à évaluer les préjudices et les responsabilités,

— Donner son avis s’il convient ou non, en cas d’urgence constatée et de réel danger, de procéder à la mise en place et à la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers pour éviter l’aggravation de désordres et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation de travaux devant être entrepris.

— Dans ce cas, il devra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

— A la fin des travaux de démolition, terrassement et gros-œuvre établir un rapport définitif,

— S’il y a lieu, faire toutes constatations nécessaires et entendre toutes observations de tous les intéressés et annexer à son rapport tous documents utiles à l’appréciation des juridictions s’il devait survenir à litige.

Ordonnons aux parties et à tous tiers détenteurs de remettre sans délai à l’expert tout document qu’ils estimeront utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et devra commencer ses opérations dès sa saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert pourra, en cas de besoin, remettre un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, à l’issue des opérations de démolition, terrassement et gros œuvre du chantier, (sauf prorogation dûment autorisée) et communiquer ces deux documents aux parties ;

Disons que les frais d’expertise seront avancés par la SCI DONAVEST, qui devra consigner la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000 €) dans le mois de la présente décision, à valoir sur la rémunération de l’expert, par virement ou par chèque, libellé à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Saint-Malo, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, (sauf décision contraire en cas de motif légitime) et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

— la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, sous réserve du dépôt de la décision d’aide juridictionnelle au greffe avant la même date que celle indiquée ci-dessus ;

Commettons le président du tribunal et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire, pour surveiller l’exécution de la mesure ;

Condamnons la SCI DONVEST aux dépens de l’instance.

Le greffier le juge des référés