TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01273 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IBBQ

JUGEMENT du

08 Janvier 2026

Minute n° 43

S.A. SOCLOVA

C/

[S] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Me [T]

Copie conforme

M. [B]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 08 Janvier 2026

après débats à l’audience du 09 Octobre 2025, présidée par Noémie LEMAY, Juge – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société d’Economie Mixte SOCLOVA

immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°063 200 059

siégeant : [Adresse 5],

[Localité 4],

représentée par Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [B]

né le 01 Janvier 1994 à [Localité 6]

demeurant : [Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat 18 janvier 2021, la S.A. SOCLOVA a donné à bail à usage d’habitation à M. [B] [S] un logement situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel actualisé de 236,92 euros et 91,08 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SOCLOVA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 avril 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, la S.A. SOCLOVA a fait assigner M. [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 28 mai 2025 ; subsidiairement prononcer sa résiliation,

— ordonner l’expulsion de M. [B] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner M. [B] [S] à lui payer :

1. la somme de 3.682 euros à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 octobre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2025.

A cette date, la S.A. SOCLOVA – représentée par Maître [T] – réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.413,24 euros.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyers et de la non remise à disposition des locaux.

Elle accepte la demande de délais de paiement suspensifs présentée par le défendeur.

M. [B] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 200,00 euros en sus du loyer et des charges courants.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

Par ailleurs, la S.A. SOCLOVA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que "« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2021contient une clause résolutoire (article 3) prévoyant la résiliation de plein droit du présent contrat à défaut de paiement intégral du dépôt de garantie ou du loyer ou des charges au terme convenu deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. Le commandement de payer signifié le 28 avril 2025 fixe également un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 2 661,76 euros est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 juin 2025.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le M. [B] [S] est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. SOCLOVA produit un décompte démontrant que M. [B] [S] reste à lui devoir la somme de 4.413,24 euros à la date du 3 octobre 2025.

M. [B] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.413,24 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.682,00 euros à compter de l’assignation soit du 10 juillet 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les intérêts légaux

La capitalisation des intérêts est de droit quand elle est demandée en justice. Elle sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V. de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII. dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [B] [S] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs à l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le la S.A. SOCLOVA sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération complète et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. SOCLOVA, M. [B] [S] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2021 entre la S.A. SOCLOVA et M. [B] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [B] [S] à verser à la S.A. SOCLOVA la somme de 4.413,24 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 3 octobre 2024 incluant l’échéance de septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 juillet 2025 sur la somme de 3.682,00 euros et sur le surplus à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;

AUTORISE M. [B] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 22 mensualités de 200 euros chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera:

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. SOCLOVA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [B] [S] soit condamné à verser à la S.A. SOCLOVA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la S.A. SOCLOVA ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [B] [S] à verser à la S.A. SOCLOVA une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 avril 2025, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

La Greffière, Le Juge,