TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 17/12/2024

à : – M^e A. AGGAR

— M^e A. FRANCELLE

Copie exécutoire délivrée

le : 17/12/2024

à : – M^e A. FRANCELLE

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/04979 – N° Portalis 352J-W-B7I-C434T

N° de MINUTE :

2/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [T] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Ahcen AGGAR, Avocat au Barreau du VAL- D’OISE, vestiaire : 113

Madame [I] [S] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ahcen AGGAR, Avocat au Barreau du VAL- D’OISE, vestiaire : 113

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Aurore FRANCELLE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #P0422

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 5 novembre 2024

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/04979 – N° Portalis 352J-W-B7I-C434T

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2022, à effet au 8 juin 2022, M. [R] [U] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C] portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.707 euros.

Se plaignant, à partir du mois d’octobre 2022, du dysfonctionnement de certains équipements dans le logement, ils ont écrit à la société IMAX LOCATION, gestionnaire de la location, un courriel en date du 25 janvier 2023 aux termes duquel ils sollicitaient une « alternative à l’absence de chauffage en attendant la réparation des radiateurs », ainsi qu’une réduction du montant du loyer. Puis, ils ont adressé une mise en demeure au bailleur aux mêmes fins, par courrier recommandé avec accusé de réception le 27 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C] ont fait assigner M. [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d’obtenir :

— sa condamnation à procéder aux travaux de remise en état de bon fonctionnement du système de chauffage dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— l’autorisation de suspendre le règlement des loyers et à les consigner dans l’attente de l’exécution des travaux,

— la condamnation de M. [R] [U] à leur verser une somme de 8.500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— sa condamnation à leur verser une somme de 2.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 5 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles ils maintiennent leurs demandes précisant que les demandes pécuniaires sont formées à titre provisionnel et y ajoutant le débouté des demandes reconventionnelles formées par M. [R] [U].

Ils soutiennent, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, que le bailleur ne respecte pas l’obligation de délivrance d’un logement décent qui lui incombe en vertu des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’ils ont constaté, en octobre 2022, que trois radiateurs étaient défectueux, que deux d’entre eux ont été remplacés en mars 2023 et le troisième en septembre 2023 et qu’ils ne fonctionnent toujours pas normalement à l’heure actuelle, en l’absence de tout système de régulation thermostatique. Ils sollicitent ainsi, sur le fondement de l’article 20-1 de cette même loi, la mise en conformité du logement avec suspension et consignation des loyers. Ils estiment leur

préjudice de jouissance à 8.500 euros, somme correspondant à la moitié des loyers pendant dix mois. Enfin, ils avancent que le bailleur ne peut réclamer la somme de 599,81 euros au titre de l’arriéré locatif, puisque la révision annuelle du loyer dont elle découle est prohibée s’agissant des logements de la classe G, dans laquelle se situe le logement litigieux selon le diagnostic de performance énergétique qu’ils ont fait réaliser au mois de décembre 2023.

M. [R] [U], représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions qu’il a déposées et aux termes desquelles il sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le débouté de M. [T] [V] et Mme [I] [F] en leurs demandes,

— leur condamnation solidaire, à titre reconventionnel, au paiement des sommes suivantes :

. 599,81 euros au titre des loyers impayés,

. 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande de débouté, M. [R] [U] indique que les trois radiateurs défectueux ont été remis en état de marche dès le mois de février 2023, grâce à leur branchement « en mode direct » dans l’attente de leur remplacement, que deux d’entre eux ont été remplacés courant mars 2023 mais ont continué a fonctionner sans régulateur, dans l’attente de la livraison du troisième intervenue courant septembre 2023 et que, depuis cette date, les locataires font obstruction à l’installation du système de régulation via un thermostat télécommandé. Il estime donc que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un quelconque dysfonctionnement du système des radiateurs justifiant sa condamnation à des travaux de remise en état, qu’ils ne démontrent donc pas être dans l’impossibilité d’utiliser les lieux, même partiellement, au soutien de leur demande de suspension du paiement des loyers et que la demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance n’est pas justifiée au regard de la période de deux mois qu’ils ont passée, entre décembre 2022 et février 2023, avec trois radiateurs défectueux sur sept.

Il sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de ses locataires à lui verser la somme de 599,81 euros correspondant aux loyers impayés, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état de bon fonctionnement du système de chauffage et la demande de suspension des loyers

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’alinéa 1 de l’article 835 du même code prévoit que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…).

Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent dispose notamment de réseaux et de branchements d’électricité et de gaz, ainsi que d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Enfin, l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la même loi, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, M. [T] [V] et Mme [I] [F] sollicitent, principalement au visa de l’urgence, que le système de chauffage du logement qu’ils ont pris à bail soit remis « en bon état de fonctionnement », étant précisé qu’ils ne contestent pas le fait que l’ensemble des radiateurs dont est équipé leur appartement fonctionnent et qu’ils ne déplorent que l’absence de thermostat.

Il est établi par les pièces versées par les deux parties que tous les radiateurs sont effectivement en état de marche depuis le mois de février 2023.

Si le raccordement direct auquel il a été procédé à cette date, dans l’attente de solutionner le problème de la liaison entre les radiateurs et le thermostat, ne permettait pas de réguler le chauffage et impliquait donc de le couper, les pièces produites et, notamment, les échanges entre le bailleur et la société qu’il a mandatée à cette fin et l’attestation que la société a rédigée le 28 juillet 2024, établissent qu’à deux reprises, il a été proposé aux locataires de leur fournir des radiateurs d’appoint à

titre de solution temporaire, ce que ces derniers ont catégoriquement refusé.

Courant septembre 2023, alors que le dernier radiateur a été livré et que l’entreprise a souhaité procéder à la programmation des thermostats, M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C], se sont opposés à l’installation de « chauffage à télécommande », ce qu’ils n’ont d’ailleurs pas contesté le jour de l’audience.

Les requérants ne démontrent donc pas le caractère d’urgence de leur demande tendant à remettre en bon état de marche un système de chauffage qui est, ainsi, déjà prêt à fonctionner normalement.

Aucun trouble manifestement illicite n’est non plus caractérisé, puisque le logement était chauffé depuis le mois de février 2023, dans des conditions certes peu satisfaisantes mais qui ne sont que la conséquence de la résistance des locataires à accepter une solution temporaire dans l’attente de l’installation des thermostats, à laquelle le bailleur a œuvré de manière particulièrement diligente, puisqu’il a instantanément répondu aux sollicitations des locataires dès lors qu’elles ont été clairement formulées par courriel du 25 janvier 2023, qu’il a immédiatement accepté le devis relatif au changement des trois radiateurs défectueux et qu’il a régulièrement relancé l’entreprise mandatée afin de s’enquérir de l’évolution de la situation.

Non-lieu à référé sera ainsi prononcé concernant cette première demande ainsi, que, par voie de conséquence, sur la demande tendant à être autorisé à suspendre le paiement des loyers.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a imparfaitement été, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Le locataire est ainsi fondé à demander à son bailleur l’indemnisation de son trouble de jouissance du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance.

En l’espèce, si l’absence de régulation du système de chauffage est établie depuis le mois de janvier 2023, il a été relevé que le bailleur a proposé des solutions temporaires refusées par les locataires qui se sont également opposés à l’installation d’un thermostat télécommandé lorsque celle-ci a ét possible. Dès lors, les locataires ont contribué à leur propre préjudice lequel, au demeurant, n’est établi par aucune pièce attestant des températures évoquées par les requérants.

Non-lieu à référé sera donc prononcé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les

cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer et les charges au terme convenu.

L’article 17-1 de la même loi prévoit que la révision de loyer indexée sur l’indice de référence des loyers ne peut pas être appliquée dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

À titre liminaire, il sera relevé que M. [R] [U] ne forme pas sa demande en paiement à titre provisionnel et que, par conséquent, elle ne saurait prospérer selon la voie procédurale du référé.

En tout état de cause, l’obligation dont il se prévaut, eu égard au diagnostic de performance énergétique produit par M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C], classant le logement en catégorie G, se heurte à une contestation sérieuse, qu’il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher.

Par conséquent, non-lieu à référé sera prononcé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [V] et Mme [I] [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner à verser à M. [R] [U] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision sera rappelée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu sur la demande formée par M. [T] [V] et Mme [I] [F] aux fins de condamnation de M. [R] [U] à remettre en bon état de fonctionnement le système de chauffage,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande subséquente formée par M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C] aux fins d’autorisation à suspendre et consigner le paiement du loyer pendant le temps des travaux,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande subséquente par M. [T] [V] et Mme [I] [F] tendant à obtenir l’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

DISONS n’y avoir lieu sur la demande reconventionnelle formée par M. [R] [U] en condamnation au paiement de l’arriéré locatif,

DÉBOUTONS M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C], solidairement, à verser à M. [R] [U] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [T] [V] et Mme [I] [S] [C], solidairement, aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/04979 – N° Portalis 352J-W-B7I-C434T