TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 2]

N° RG 24/02834 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FQGN

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

[J] [T]

C/

[C] [R]

Copie certifiée conforme

— Maître BOUR

— Mme [R]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

Maître BOUR

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

Madame [J] [T]

demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Vincent BOUR de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

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DEFENDEUR :

Madame [C] [R]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

David HAZAN

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 19 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2023, madame [J] [T] a donné à bail à Madame [C] [R] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 890,00 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 130,00 euros.

Par acte du 23 juillet 2024, madame [J] [T] a fait signifier à Madame [C] [R] un commandement de payer la somme de 3312,23 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte du 13 décembre 2024, notifié au préfet de la [Localité 8]-Atlantique le jour de sa délivrance, madame [J] [T] a fait assigner Madame [C] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [R] et de la condamner au paiement d’indemnités.

Prétentions et moyens des parties

A l’audience du 19 mars 2025, madame [J] [T], représentée par son conseil, se référant à son assignation et à sa pièce déposée à l’audience demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que le commandement de payer n’a pas été exécuté,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Constater la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2024,

— Ordonner l’expulsion de Madame [C] [R] et de tout occupant de son chef du local d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique,

— Condamner Madame [C] [R] à lui payer la somme de 11.171,93 euros, au titre des loyers et charges échus avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure ;

— Condamner Madame [C] [R] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 23 septembre 2024 ;

— Condamner Madame [C] [R] à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer s’élevant à 153,44 euros.

A l’appui de ses prétentions, madame [J] [T] fait valoir que Madame [C] [R] présente une dette locative récurrente depuis le mois de mai 2024 et qu’à la suite du commandement de payer en date du 23 juillet 2024, la locataire ne s’est pas acquittée de sa dette et n’a pas repris le paiement du loyer et des charges dues au titre du bail. Madame [J] [T] précise que le loyer, provision sur charges incluse, s’élève à 1.020,00 euros et que le bail comporte une clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pu être réalisé avant l’audience, les services sociaux n’ayant pu nouer aucun contact avec la locataire.

Citée à étude, Madame [C] [R] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RESILIATION

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, madame [J] [T] justifie avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de [Localité 8]-Atlantique par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 mars 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de madame [J] [T] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Par exploit du 23 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3.312,23 euros au titre des loyers et charges échus au 19 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements produit par le demandeur et non contesté par le défendeur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde madame [J] [T] à se prévaloir de la résiliation du bail, à la date du 23 septembre 2024 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

La résiliation du contrat de bail étant acquise à madame [J] [T] à compter du 23 septembre 2024, Madame [C] [R] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner, ainsi qu’il en sera disposé ci-après, l’expulsion de Madame [C] [R], et de tous occupants de son chef.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 juillet 2023, ainsi qu’un dernier décompte produit à l’audience faisant état d’une dette locative de 11.171,93 euros au titre de l’occupation du logement jusqu’au 31 mars 2025, montant arrêté au 18 mars 2025. Il convient de déduire de la dette locative la somme de 90 euros, réclamée au titre de « frais de banque impayé » non prévus par le contrat de bail.

Madame [C] [R] sera donc condamnée à verser la somme de 11.081,93 euros à madame [J] [T], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

SUR LA DEMANDE D’INDEMNITE D’OCCUPATION

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués sis [Adresse 3] à [Localité 10], madame [C] [R] cause au bailleur un préjudice, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [C] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 juillet 2024 s’élevant à 153,44 euros.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [C] [R], condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à madame [J] [T] une indemnité qui sera équitablement fixée à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2023 entre madame [J] [T] d’une part et Madame [C] [R] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11], sont réunies à la date du 23 septembre 2024 ;

CONSTATE, à compter du 23 septembre 2024, la résiliation du contrat de bail conclu entre madame [J] [T] et Madame [C] [R] le 7 juillet 2023, portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [R] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 11] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Madame [C] [R] à payer à madame [J] [T] la somme de 11.081,93 euros correspondant aux loyers, charge et indemnités dus au titre de l’occupation du bien jusqu’au 31 mars 2025, montant arrêté au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [C] [R] à payer à madame [J] [T] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée chaque année, à la date anniversaire de la résiliation du contrat de bail, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE à cette date, le taux de référence étant celui du mois en cours au jour de la résiliation ;

CONDAMNE Madame [C] [R] à payer à madame [J] [T] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de la [Localité 8]-Atlantique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 7] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER D. HAZAN