TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 4]

N° RG 24/00342 – N° Portalis DBYT-W-B7I-FIVH

Minute :

JUGEMENT

DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

[N] [U]

C/

[I] [O], [J] [T]

Copie certifiée conforme

— M^e AZDEM DELAERE

— M^e LAMBERT

— M^e SASMAYOUX

Copie exécutoire

— M^e AZDEM DELAERE

— M^e LAMBERT

— M^e SASMAYOUX

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [U]

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Meriem AZDEM DELAERE, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [T]

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Marion SASMAYOUX, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [I] [O]

demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : M^e Denis LAMBERT, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Emmanuel CHAUTY

GREFFIER :

[I] MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 30 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2018, Monsieur [N] [U] a consenti à Monsieur [J] [T] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 420,57 euros dont 35 euros de provision sur charges.

Au cours de l’année 2023, plusieurs voisins de Monsieur [J] [T] se sont plaints de nuisances de sa part.

Par acte du 5 février 2024, Monsieur [N] [U] a assigné Monsieur [J] [T] devant la présente juridiction aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, condamner le défendeur à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’au départ effectif des lieux et condamner le même à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après le départ des lieux de Monsieur [J] [T], un état des lieux de sortie contradictoire était établi le 26 mars 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 avril 2024, Monsieur [N] [U] demandait à Monsieur [J] [T] de lui rembourser la somme de 1 113,24 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 27 mai 2024, Monsieur [N] [U] mettait en demeure Madame [I] [O] de s’acquitter de la dette de Monsieur [J] [T] en sa qualité supposée de caution.

Par acte du 23 octobre 2024, Monsieur [N] [U] a assigné Madame [I] [O] devant la présente juridiction aux fins de la voir condamner solidairement avec Monsieur [J] [T] aux sommes suivantes :

—  4 186,43 euros au titre des réparations locatives,

—  815 euros au titre du préjudice matériel,

—  1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les deux affaires ont été jointes sous le numéro RG unique 24/00342.

L’affaire était appelée à l’audience du 30 avril 2025.

Monsieur [N] [U], représenté par son avocat, sollicite qu’il soit constaté la résiliation du bail au 2 avril 2024 et demande, à titre principal, le bénéfice de son acte du 23 octobre 2024 tout en actualisant sa demande sur le fondement des frais irrépétibles à la somme de 2 400 euros. Il indique que seule une partie des travaux a été réalisée par les proches de Monsieur [J] [T] et que des dégradations touchant notamment à la porte d’entrée ont été constatées. Il précise également avoir dû faire appel à une société de désinsectisation en lien avec la présence de punaises de lit dans le logement d’une des voisines du défendeur. Il prétend qu’aucun coefficient de vétusté ne peut être appliqué car le logement avait été mis à disposition du preneur dans un état de rénovation à neuf. Monsieur [N] [U] sollicite le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [T] estimant que la charge d’entretien du ballon d’eau chaude revenait à ce dernier et qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée. Il s’oppose également à la demande de délais de grâce. S’agissant de sa demande à l’égard de Madame [I] [O], Monsieur [N] [U] fait valoir que celle-ci s’est engagée en qualité de caution par acte du 29 octobre 2018 et qu’à titre subsidiaire, il devra être procédé à une vérification en écriture.

Monsieur [J] [T], représenté par son avocat, sollicite à titre principal le débouté des demandes de Monsieur [N] [U]. Il argue que celui-ci ne justifie pas du détail des réparations locatives sollicitées. Il sollicite qu’à tout le moins un coefficient de vétusté soit appliqué à hauteur de 24,15 % pour le sol, de 45 % pour les meubles sous évier et de 58,05 % pour les peintures et papiers peints. S’agissant de la porte d’entrée, le défendeur estime le devis de travaux disproportionné par rapport aux dégradations constatées. Il indique qu’il convient d’appliquer un coefficient de vétusté de 14,25 %. Il soutient par ailleurs que rien ne démontre qu’il serait à l’origine de l’infestation du logement de sa voisine. A titre reconventionnel, Monsieur [J] [T] demande la condamnation de Monsieur [N] [U] à lui payer la somme de 1 075 euros au titre des frais de désinsectisation de son logement, la somme de 119,70 euros au titre de l’entretien du ballon d’eau chaude, la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral et la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, Monsieur [J] [T] sollicite des délais de paiement sur 24 mois compte-tenu de sa situation financière obérée. Il sollicite également le débouté des demandes de Madame [I] [O] à son égard indiquant que son épouse n’avait pas signé pour elle. A défaut, il demande la mise en œuvre d’une expertise graphologique. Il sollicite également que l’exécution provisoire soit écartée.

Madame [I] [O], représentée par son avocat, sollicite le débouté des demandes de Monsieur [N] [U] à son égard en raison de la nullité de l’acte de caution. Elle soutient ne pas avoir rempli l’intégralité de l’acte de cautionnement. Elle précise avoir déposé plainte pour faux et usage de faux à cet égard. Elle sollicite en outre la condamnation de Monsieur [J] [T] à lui payer la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle sollicite, à titre subsidiaire, la réalisation d’une expertise graphologique. Par ailleurs, elle demande la condamnation in solidum de Monsieur [N] [U] et Monsieur [J] [T] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS

Sur la nullité de l’acte de cautionnement de Madame [I] [O]

L’article 2297 du code civil dispose qu’à peine de nullité, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, il ressort des débats que c’est l’épouse de Monsieur [J] [T] qui a rédigé les mentions prévues par les dispositions susmentionnées dans l’acte de cautionnement du 29 octobre 2018 et non Madame [I] [O].

Dès lors, cet acte encourt la nullité.

Sur les réparations locatives

L’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, il est constant que l’état des lieux d’entrée du 1er novembre 2018 mentionne un logement rénové à neuf en très bon état. L’état des lieux de sortie établi le 26 mars 2024 mentionne plusieurs salissures et dégradations. Néanmoins, il résulte des débats que des proches du locataire sont intervenus pour procéder à des travaux de remise en état entre le 26 mars et le 2 avril 2024. L’e-mail de Monsieur [N] [U] à Monsieur [J] [T] du 2 avril 2024 évoque des travaux restant à effectuer : « poser le sol et la baguette de finition, changer le meuble sous évier, installer le luminaire et la barre de douche, refixer la VMC ». Par ailleurs, le bailleur évoquait également la réalisation d’un devis pour la porte d’entrée. Ces travaux correspondent légitimement à des réparations locatives dans la mesure où ils correspondent à des dégradations visées dans l’état des lieux de sortie établi contradictoirement et sans que le locataire ne justifie avoir réalisé les réparations afférentes dans le laps de temps qui lui était imparti par le propriétaire. Ce dernier justifie d’ailleurs de frais de travaux pour la somme globale de 1 884,38 euros, hors les frais liés à la porte d’entrée, en produisant les factures afférentes. Il convient néanmoins d’appliquer un coefficient de vétusté de 25 % à cette somme considérant la nature d’usure normale des désordres constatés.

Ainsi, Monsieur [J] [T] devra s’acquitter de la somme de 1 413,29 euros à ce titre.

S’agissant de la porte d’entrée, l’état des lieux de sortie mentionne « une poignée tordue à l’extérieur + une trace d’impact sur la poignée + rayures sur la vitre + traces de scotch ». Le devis versé par Monsieur [N] [U] a trait au remplacement intégral de la porte d’entrée. Or, rien n’indique qu’aucune réparation à moindre coût n’était possible et qu’il fallait en acheter une nouvelle. Dès lors, ce poste de préjudice ne pourra faire l’objet que d’une indemnisation forfaitaire à hauteur de 500 euros, à laquelle aucun coefficient de vétusté ne pourra être appliqué, le désordre constaté ne pouvant être lié à une usure normale de l’ouvrant.

En conséquence, Monsieur [J] [T] sera condamné à payer la somme de 1 913,29 euros (1 413,29 + 500). Il devra être déduit de cette somme le montant du dépôt de garantie pour 771,14 euros.

Sur la demande de remboursement des frais de désinsectisation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait dommageable doit être réparé par celui qui l’a causé.

En l’espèce, Monsieur [N] [U] ne démontre pas que l’infestation du logement de Madame [Z], la voisine du logement occupé par Monsieur [J] [T], serait due à une faute de celui-ci. En effet, rien ne prouve que les punaises de lit trouvées chez Madame [Z] provenaient du logement du défendeur.

En conséquence, Monsieur [N] [U] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [T]

Sur le remboursements de frais de désinsectisation

Le défendeur a reconnu que les punaises de lit avaient été introduites dans son logement par sa fille au retour d’un voyage. Aucune faute n’est donc imputable au bailleur.

Monsieur [J] [T] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur le remboursement des frais d’entretien du ballon d’eau chaude

Monsieur [J] [T] justifie avoir payé à deux reprises, en 2019 et 2020, des charges pour l’entretien du ballon d’eau chaude à hauteur de 29,93 euros par an, alors que cet entretien n’a pu être réalisé compte-tenu de l’impossibilité pour l’intervenant de démonter le capot du ballon et donc de changer le filtre.

En conséquence, Monsieur [N] [U] devra payer la somme de 59,86 euros.

Sur le préjudice moral

C’est à juste titre que Monsieur [N] [U] a engagé une procédure afin d’obtenir le paiement des réparations locatives dues par le locataire. Il n’a donc commis aucune faute ou abus de procédure.

Monsieur [J] [T] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [I] [O]

Monsieur [J] [T] n’étant pas responsable de la mise en cause, à tort, de Madame [I] [O] et n’étant pas plus responsable de la cause de nullité de l’acte de cautionnement du 29 octobre 2018, les demandes indemnitaires formulées par celle-ci à son égard seront rejetées.

Sur la demande de délais de paiement de Monsieur [J] [T]

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues

En l’espèce, compte-tenu de la modicité des condamnations à l’égard de Monsieur [J] [T], largement revues à la baisse par rapport aux demandes initiales, de la situation financière de l’intéressé qui ne peut être considérée comme précaire et des délais de procédure déjà constatés, il convient de ne pas faire droit à sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes annexes

Il apparaît équitable de faire droit à la demande de Monsieur [N] [U] à hauteur de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile uniquement à l’égard de Monsieur [J] [T]. Celui-ci, partie perdante dans l’ensemble, sera débouté de sa demande de ce chef. Madame [I] [O], attraite à tort devant la présente juridiction, se verra allouée la somme de 1 000 euros sur ce même fondement de la part de Monsieur [N] [U].

Les dépens seront mis à la charge de Monsieur [J] [T], partie succombant à la présente instance, eu égard aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit. Compte-tenu de la modicité du litige, il n’y a aucune raison de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision rendue contradictoirement et susceptible d’appel,

Déclare nul l’acte de cautionnement du 29 octobre 2018,

Met hors de cause Madame [I] [O],

Condamne Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [N] [U] la somme de 1 142,15 euros au titre des réparations locatives,

Déboute Monsieur [N] [U] du surplus de ses demandes,

Condamne Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 59,86 euros au titre du remboursement des frais d’entretien du ballon d’eau chaude,

Déboute Monsieur [J] [T] du surplus de ses demandes,

Déboute Madame [I] [O] de sa demande indemnitaire à l’égard de Monsieur [J] [T],

Condamne Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur [N] [U] la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Monsieur [N] [U] à verser à Madame [I] [O] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne Monsieur [J] [T] aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainssi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. MEYER E. CHAUTY